基本介紹
- 中文名：養老房地產
- 關鍵：客戶價值定位
- 類型：房地產
- 發展基礎：土地、資金、人力、智力資源
特點,前景,戰略思考,
特點
前景
養老房地產，代表房地產行業一個新的發展方向，極具市場增長潛力。它在國外已經不是新鮮事物，經過了近百年的發展，已經非常成熟，在我國處於起步階段，還有很多需要探索的地方。
戰略思考
在當前住宅房地產市場處於低迷的情況下，我國的養老房地產出現了民營、外企、 國企以及保險業的蜂擁而入同質無序競爭的態勢。因此，必須儘早防範這種畸形發展， 從發展戰略角度探討如何抓住市場、資源、能力、關係四個關鍵要素，促進其健康有 序、可持續發展。
市場定位及有效需求與供給
市場定位關鍵是客戶價值定位。不同的養老房地產，應以客戶至上的價值細分所服務的客戶群，為哪個細分的客戶群服務，就提供哪個客戶群需要的產品及服務，以 達到有效需求與有效供給匹配。這樣，才能有效防止養老房地產無序競爭、產生泡沫 及畸形發展。
從戰略定位角度，對養老養生房地產、養老健管家服務、住宅地產及開發運營作好戰略定位，並做好項目客戶群定位、產品功能與設施定位，項目商業運作模式定位、 項目形象與特色定位等。
實行顧客價值至上導向戰略。這既是國家民生工程、公益價值的體現，也是企業獲得顧客、占領市場的根本。它是超越成本、利益的不可以簡單數據計量的高層次戰 略。住宅房地產市場出現的價格高，房屋空置率高與居民住房嚴重不足的矛盾，住房 供給結構不合理與居民承受能力低的矛盾等，養老房地產應引以為鑑。應加強顧客需 求調查與分析，以新的行業標準化質量服務承諾，把滿足顧客需求放在第一位，在正 確定位基礎上，實現有效供給與有效需求動態平衡。
資源的獲取整合與有效利用
土地、資金、人力、智力資源是養老房地產發展的基礎。
其一，做好土地獲取的 規劃、計畫的制訂及實施。土地資源獲取、整合，可通過公開市場、租賃或合作入股 方式，也可政企共同運作，與地方政府宜居生態、養生、旅遊城市建設規劃或老城區 工業改造等結合，將養老房地產納入地區城市及生態發展規劃。
其二，多種方式的融 資獲取與整合。融資方式由銀行主導型向多元組合型轉變，除銀行貸款以外，還可選 擇試行房地產投資信託基金、企業債券、股權融資、私募基金、海外基金等。相應的 投資者不僅有機構投資者，如保險公司、信託公司、基金公司、投資公司、房地產開 發公司、銀行及其他金融機構。還有個人投資者，即通過養老房地產金融投資產品吸 收居民個人資金。
其三，人力智力資源的獲取與整合。養老養生房地產及其養老服務 的人力智力資源涉及到投資、建設、運營多個領域，要制定人力資源隊伍建設規劃， 分階段實施。採取培養、引進、柔性共享三結合的方式，進行人力資源的獲取、整合 與有效利用。如醫療、護理人員一方面可以培養、引進配套的全科醫生和護理骨幹； 另一方面可與相應健管家服務機構、三甲醫院專業人才、專家進行柔性共享，以為我所用、滿足需要為 原則。
其四，加強土地、資金、人力智力三種資源的最佳化配置及有效利用。傳統住宅 房地產嫁接新興養老房地產及管理服務，要通過合作共享等方式，提高資源的利用效 率和效益。
能力培育與創新
養老房地產的投資、開發、運營的成敗及成效高低，關鍵取決於領導層的決策能 力、開發運營層的組合運營及盈利能力，特別是企業改革創新能力。
其一，提高管理層經營管理水平。養老房地產及養老服務是新課題，應建立智慧型 化、高標準化的管理服務體系，才能適應養老養生服務的需要。這對經營管理領導層 的經營管理水平要求高，對其是新的考驗。一方面，必須重視自身的學習培訓與實踐 探索、總結提高。另一方面，企業應以“點子評獎”活動，引導員工為企業提高開發 經營管理水平獻計謀，管理模式由事務操作型向價值鏈型轉變，並由職責明確的組織 機構標準化與人性化相結合進行運作。
其二，加強員工執行力的培育。企業的發展戰 略目標、任務只有分解到下屬不同單位，才能在推行中落實。根據崗位需要，組織培 訓學習。下屬單位根據具體目標、任務及崗位職責，層層抓落實。從組織機構、崗位 職責、流程最佳化、業務控制、績效薪酬管理到企業文化，形成培育員工執行力的環境 與條件。
其三，提高創新能力。我國養老房地產及服務發展時間較短，不能只照搬照 套現有模式，必須不斷改革創新。在學習吸收國內、國外先進案例的經驗、教訓基礎 上，結合自身實際，不斷進行新的商業運作模式創新，行業標準化在創新中推出與發 展。養老養生房地產產業及服務要實現正確定位，就需推行差異化特色發展戰略。包 括區位錯位、顧客群體主體差異、品牌質量差異，防止同城市、同地區因同質化而出 現供過於求及供給結構失衡發生，這就必須做好市場區隔而且要錯位。通過創新，創建各自不同的品牌、特色，滿足不同顧客群體需求，使之在改革創新中健康、持續發 展。
利益關係及共生共長
養老養生房地產及服務業涉及多種相關利益者的關係，既包括產業內價值鏈協同 合作關係，企業股東、投資者、管理者、員工的投入與回報及團結和諧關係，也包括 外部與政府的政策扶持關係、合作夥伴關係、風險監控關係等。作為新興產業，不僅 應使內部關係具有向心力，更要處理好外部關係，防止出現互損互斥現象發生，構建 共生共長的成長環境。
其一，搞好企業與政府部門關係。爭取政府發展老年事業的已 有政策的執行、落實到位；對尚需試點的政策，積極爭取改革試點；對尚不明確的政 策，通過調查研究，如實反映情況，提出建議。在政府發展公益性老年事業的大框架 下，爭取政府的政策扶持和政府部門的具體支持。
其二，建立產、金、融互利互惠關係。“金、銀、老”結合建立戰略聯盟或金融集團。共同運作養老金融產品。實現養 老養生房地產業、旅遊業、金融業資源整合，提高社會整體效益。
其三，形成競爭合 作提升的合作夥伴關係。包括競爭合作夥伴，非競爭合作夥伴及新業務合資關係。不 僅要處理好投資、開發、運營的合作關係，還要處理好與健管家機構、醫院、大學、研究機構合作 關係，產、商結合運營養老設備產品與服務的關係，異地養老養生合作夥伴關係，跨 部門跨地區連鎖一站式服務。這樣既方便了顧客，又使養老房地產及服務業拓展了空 間，提升盈利增值，實現經濟效益與社會效益雙向提高。
