預購商品房期權抵押

預購商品房期權抵押的流程

預購商品房抵押的基本流程為：

第一步，商品房預購人與商品房開發經營企業簽訂商品房預購契約，全部付清或部分付清房價款。

第二步，持商品房預售契約到房地產登記機關登記備案。

第三步，將預購商品房設定抵押。

一般有二種情況：

第一種情況：預購人已全部付清房價款，同時預購人作為抵押人與抵押權人訂立了抵押契約。

第二種情況：預購人部分付清房價款，其餘房價款向銀行申請貸款，並以該預購的商品房設定抵押，作為償還貸款的擔保，預購人在一定期限內定時向銀行償還貸款，直到貸款清償完畢。

第四步，抵押權人與抵押人簽訂抵押契約。簽訂抵押契約時，應查驗抵押人所提供的商品房預售契約是否經房地產登記機關登記備案，該預購房屋是否已轉讓，已設定抵押或已被司法機關查封等等。

第五步，抵押雙方持抵押契約及經房地產登記機構登記備案的商品房預售契約到房地產登記機關辦理抵押登記。

第六步，抵押權人保管其他權利證明，房地產權利人領取已經註記的商品房預售契約。

第七步，債務履行完畢或貸款已經清償，抵押雙方持註銷抵押申請書、其他權利證明及已經註記的商品房預售契約到房地產登記機關辦理註銷抵押登記手續。

第八步，債務履行期間或貸款清償期間，該預購商品房已經初始登記，買受人持商品房出售契約、房屋交接書和其他權利證明等材料到房地產登記機關辦理交易過戶登記。

第九步，抵押權人保管房地產其他權利證明，抵押人領取經註記的房地產權證及繳納有關稅費，並繼續履行債務和清償貸款。

在建工程抵押，是指抵押人將其合法方式取得的土地使用權和正在建設過程中的工程，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定(或約定)的房款後，由貸款銀行代其支付其餘的購房款，購房人將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

在建工程與預購的商品房是一個問題的兩個方面：預購商品房對於開發商而言系在建工程；對於購房人而言系尚未竣工的商品房，即所謂的“期房“或日”樓花”。但是預購商品房抵押一般系專指購房人利用在建的商品房工程抵押貸款。在建工程抵押系由法律創設的一項特別制度

期房抵押貸款應注意的問題

1．應當符合法定條件開發商已交付全部土地使用權出讓金．取得土地使用權證；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；取得商品房預售許可證明；

2．預購商品房貸款抵押，購房人須有能力支付首期的房價款；

3．預購商品房貸款抵押．其擔保的債權數額礁出購房人支付首期規定的房價款的餘款。期房抵押金融機構的確定往往由開發商通過其與金融機構簽定《銀企合作協定》確定的，購房人一般對金融機構無選擇權。