《關於規範存量建設用地二次開發，促進土地節約集約利用的實施意見（試行）》是上海市奉賢區為了推進存量建設用地二次開發有序、規範地開展而提出的意見檔案。
檔案全文
規範存量建設用地二次開發，是提高土地節約集約利用水平、促進我區產業結構調整升級的重要途徑，是充分挖掘土地內在潛力和價值，實現我區經濟轉型發展、強鎮強村的重要舉措。為了推進存量建設用地二次開發有序、規範地開展，結合我區實際，特制定本實施意見。
指導思想
1、圍繞“創新驅動，轉型發展”的目標，大力推動產業結構調整，加快我區實現經濟轉型發展。2、按照“控增逼存、盤活存量”的要求，努力推進生產空間集約高效，不斷提高我區節約集約用地水平。3、貫徹“強鎮強村、惠民富民”的戰略，積極鼓勵集體經濟組織參與存量建設用地二次開發，推進土地資源資產化、資本化、股份化，不斷增強集體經濟組織的發展實力。
104、195區塊存量建設用地的二次開發
根據市規土局《關於增設研發總部類用地相關工作的試點意見》（滬規土資地﹝2013﹞153號）（以下簡稱《試點意見》）的精神，各鎮、開發區可結合各自實際，利用104區塊存量建設用地和195區塊保留工業用地適度發展研發總部類產業，促進產業結構最佳化。為進一步細化落實《試點意見》，結合我區實際，對研發總部類用地的建設項目要求如下：
1、已依法取得土地的法律檔案。
2、符合我區制定的研發總部類項目認定標準。
3、採用“一事一議”程式，經鎮、開發區集體討論，並出具書面意見後，報經區土地管理領導小組審議。
4、存量建設用地轉性為研發總部類用地，按照不低於研發總部類用地與普通工業用地評估差額的50%補繳土地出讓金（104區塊總部類用地項目土地出讓金按區政府確定的該地區普通工業基準地價的2倍計算，195區塊總部類用地項目按所在地辦公用地的基準地價的60%計算）。
5、存量建設用地的土地出讓金區得部分獎勵給相關鎮、開發區，作為建設用地二次開發基金，但只能用於公共服務設施和基礎設施建設。
198區塊保留建設用地的二次開發
198區塊的工業項目原則上應加快劣質企業的淘汰關停，推進建設用地的整理復墾，引導符合產業導向的企業向104區塊轉移。對部分在各鎮土地利用總體規劃中確定保留，且符合區域產業導向、環保和安全要求，暫不具備復墾條件的保留用地可進行二次開發。對進行二次開發的項目要求如下：
1、已依法取得土地的法律檔案。
2、符合土地利用總體規劃或城鄉規劃、產業轉型發展導向、環保和安全要求。
3、經區發改委、經委、科委、環保局、規土局等相關部門對項目認定，並各自出具認定檔案。
4、採用“一事一議”程式，經鎮政府集體討論，並出具書面意見後，報經區土地管理領導小組審議。
5、對於非公經濟組織參與198區塊二次開發建設的，需與村級集體組織聯合作為開發建設主體，並簽訂開發協定。鑒於二次開發土地使用權價值的增加，須在協定中明確以下相關內容（不包括村鎮另有投入的得益）：
（1）翻建部分建築面積不低於10%由所屬集體經濟組織無償取得；
（2）增容或擴建部分的建築面積不低於30%由集體經濟組織無償取得，其中鎮得不低於10%，村得不低於20%；
（3）對改變用地性質（六類經營性用地除外），地上建築面積部分不低於30%由所屬集體經濟組織無償取得，其中鎮得不低於10%，村得不低於20%；
（4）鎮、村級集體經濟組織取得並持有的物業，如委託非公經濟組織經營，原則上鎮、村級集體經濟組織持有的固定資產獲得收益：工業用地不少於0.6元/天·平方米，非工業用地不少於1元/天·平方米。每三年調整一次，調整幅度按市場價格變動情況，由雙方商定；由集體經濟組織取得的建築面積應在物業的主題部分，在規劃涉及方案階段應予明確，在發證時予以註明。
6、對已出讓的工業用地竣工滿兩年的，需要改變用地性質和提高容積率的，經鎮政府同意、區人民政府批准後，可通過簽訂補充契約的形式，重新約定土地用途、建設條件和其他相關條款。原先為使用土地的，重新約定的土地使用年限不超過15年。7、土地出讓金按新確定的建設用地與普通工業用地評估差價的全額補繳，區得部分出讓金獎勵給所屬鎮政府，作為建設用地二次開發基金，但主要用於公共服務設施和基礎設施建設。
關於整理土地的二次開發
整理復墾節餘土地二次開發
按照土地利用總體規劃確定的整理復墾指標要求，各鎮、開發區應按計畫實施對各類建設用地的整理復墾。通過編制郊野單元規劃後，實施土地綜合整治節餘的建設用地指標既可以由區政府收購，也可以進行流轉。
（1）由區政府向集體經濟組織收購的，收購標準為8級地區復墾節約的宅基地100萬元/畝，其他建設用地70萬元/畝，9級地區復墾節約的宅基地90萬元/畝，其他建設用地60萬元/畝。
（2）節餘集體建設用地的40%可進行流轉，進入市場流通。節餘的建設用地各單位可積極探索集體建設用地流轉，尤其是跨村、跨鎮的流轉模式。
（3）以集體土地出讓的方式流轉的建設用地可用於商業、旅遊業、服務業等經營性項目的開發建設（商品房、工業除外），所得出讓金由本集體經濟組織取得。
（4）為增加集體經濟組織收入，集體經濟組織應積極參與競拍。
歷史違法用地二次開發
歷史違法用地處置中，對高能耗、高污染、低產能、不符合土地利用總體規劃或城鄉規劃的粗放型項目，應由鎮或開發區協商原用地單位予以收回；對符合土地利用總體規劃或城鄉規劃的項目，但違法主體不願補辦手續的，由鎮或村集體經濟組織購買地票並辦理相關手續，土地使用權歸鎮或村集體經濟組織，並由該集體經濟組織作為開發主體，或與非集體經濟組織聯合對該用地進行下一步的開發建設。建設內容應符合批准的城鄉規劃和產業導向。
閒置土地二次開發
對符合土地利用總體規劃或城鄉規劃的，批而少用的閒置部分土地，可進行二次開發。但該類項目須經區“三委兩局”認定，報區政府批准後，可通過公開轉讓方式安排給經區政府認定的高新技術產業或重大產業項目，也可由鎮、村集體經濟組織作為開發主體，對該用地開發建設高標準專業化的定製廠房。
相關管理要求
1、存量建設用地的二次開發不得用於居住類項目的開發（納入區房管局單位租賃房範圍的除外）。建成後，各鎮、開發區應加大後期監管力度。存量建設用地的二次開發違反上述規定，區房管、工商、稅務、規土、消防等部門不得為其辦理相關手續，各鎮、開發區對違反上述規定的用地單位，應聯合有關部門對用地單位採取行政處罰措施，限制其生產經營活動。
2、存量建設用地轉性開發為研發總部類項目的，除以產業園區管委會為開發主體（特指全資國有開發主體）投資建設外，項目類的土地不得分宗轉讓，房屋不得分幢、分層、分套轉讓。土地房屋整體轉讓的，需經區規土部門審核同意。鎮、開發區在同等條件下應優先受讓。經審核同意轉讓的，建設單位應補繳50%的土地出讓金。
3、在存量建設用地二次開發中，鎮、村集體經濟組織取得的固定資產不得買賣交易。不得買賣交易的內容須在補充契約中以黑體標示，並在土地證書上予以記載，區規土和房管部門在辦理房地產交易和登記手續時應予以審核把關。本意見於2013年6月1日起試行。
