2022年１月21日，菏澤市人民代表大會常務委員會發布了《關於修改〈菏澤市物業管理條例〉的決定》。
基本介紹
- 中文名：關於修改〈菏澤市物業管理條例〉的決定
- 發布單位：菏澤市人民代表大會常務委員會
全文
一、將第一條修改為：“為了規範物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務人的合法權益，改善人民民眾的居住和工作環境，促進和諧宜居社區建設，構建共建共治共享的社會治理格局，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。”
除本條外，其他條文中的“物業服務企業”均修改為“物業服務人”。
二、將第三條修改為：“物業管理應當遵循業主自治、專業服務與社區管理相結合的原則。”
三、將第四條修改為：“市人民政府住房城鄉建設主管部門負責全市物業管理活動的政策指導、行業發展規劃和監督管理工作。縣（區）人民政府住房城鄉建設主管部門或者縣（區）人民政府確定的物業主管部門（以下統稱物業主管部門），負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
發展改革、公安、民政、司法、財政、自然資源和規劃、生態環境、城市管理、水務、衛生健康、應急管理、市場監督管理等相關部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。物業主管部門負責組織協調各有關部門定期對物業服務區域內的違法違規行為進行監督檢查。
街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理納入社區治理工作，建立物業管理聯席會議制度，組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，監督物業管理活動，調解處理物業管理糾紛。
社區居民委員會應當建立業主、業主委員會和物業服務人協調機制，指導、監督業主大會、業主委員會依法開展自治管理，協助街道辦事處或者鄉鎮人民政府開展社區管理、社區服務中與物業管理有關的工作。
業主委員會應當積極配合社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持配合社區居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。
物業服務行業協會應當加強行業自律管理，制定行業規範，規範從業行為，促進誠信經營，提高物業服務水平。
物業服務人應當按照有關規定參加本市信用檔案與評級管理，依照有關法律、法規和物業服務契約約定從事物業服務活動。”
除本條外，其他條文中的“縣區人民政府”和“縣區”均修改為“縣（區）人民政府”和“縣（區）”；“鄉（鎮）人民政府”均修改為“鄉鎮人民政府”。
四、將第六條修改為：“ 一個物業服務區域成立一個業主大會。物業服務區域內的全體業主組成業主大會，業主大會應當代表和維護物業服務區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
物業服務區域內業主人數較少且經全體業主一致同意決定不成立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會職責。”
除本條外，其他條文中的“物業管理區域”均修改為“物業服務區域”。
五、將第七條修改為：“符合《山東省物業管理條例》規定的首次業主大會會議召開條件的，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當在六十日內，組建業主大會籌備組。
籌備組由七人以上單數組成，可以由建設單位、前期物業服務人、業主和街道辦事處、鄉鎮人民政府、社區居民委員會等派員組成，其中業主所占比例不得低於籌備組總人數的二分之一。
籌備組應當自成立之日起十日內，將其成員名單和工作職責在物業服務區域內進行書面公告。
籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府代表擔任，具體負責組織、協調業主大會的籌備工作。
籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。”
六、將第八條修改為：“物業服務區域內業主人數較多的，可以以樓層、單元為單位推選業主代表參加業主大會會議。業主代表參加業主大會會議三日前，應當就業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主意見；需要投票表決的，由業主代表在參加業主大會會議投票時提交。”
七、將第九條修改為：“業主大會會議可以採用召開全體業主會議、書面徵求意見或者網際網路徵求意見的形式。業主可以書面委託代理人參加業主大會會議，代理人接受委託業主的人數限制由業主大會議事規則確定。”
八、將第十二條修改為第十一條，修改為：“業主委員會任期屆滿，其權利自動終止。
業主委員會任期屆滿九十日前，應當組織召開業主大會會議進行換屆，選舉新一屆業主委員會。新一屆業主委員會自原業主委員會任期屆滿後履行職責。
業主委員會任期屆滿前三十日，尚未召開業主大會會議產生新一屆業主委員會的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織換屆。
原業主委員會任期屆滿之日起十日內，應當及時將業主委員會印章、檔案資料以及屬於全體業主所有的財物等一併移交給新一屆業主委員會。不按時移交的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令交回；拒不移交的，可以提請公安機關協助移交；造成損失的，依法追究相應責任。”
九、將第十五條修改為第十四條，第一款修改為：“建設單位應當依法通過招標投標的方式選聘前期物業服務人。”
十、將第十六條修改為第十五條，修改為：“前期物業服務人承接物業前，應當與建設單位按照國家有關規定和前期物業服務契約約定共同對物業服務區域內的物業共用部位、共用設施設備進行查驗。對承接查驗發現的相關工程質量問題和其他不利於物業使用和管理的問題，建設單位應當在三十日內予以整改。
建設單位與物業服務人惡意串通、弄虛作假，在承接查驗過程中共同侵害業主利益的，應當共同承擔賠償責任。
物業服務人應當將承接查驗情況在物業服務區域內顯著位置公示，公示時間不得少於七日。
物業交接後，發現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和正常使用的，建設單位應當負責修復；給業主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。
物業承接查驗的費用由建設單位和物業服務人在前期物業服務契約中約定。”
十一、將第十八條修改為第十七條，增加一款作為第六款：“物業服務用房的所有權屬於全體業主共有。”
十二、將第十九條修改為第十八條，將第二款修改為：“前期物業服務人利用物業服務區域內物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金，應當單獨列賬，獨立核算，扣除相應的管理費和稅費後，收益資金歸全體業主所有。前期物業服務人應當按季度將收益資金收支明細在物業服務區域的顯著位置予以公示。街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當加強對收益資金收支情況的監督管理。”
除本條外，其他條文中的“物業公共服務費”均修改為“物業費”。
十三、將第四章章名“物業管理服務”修改為“物業服務”。
十四、將第二十一條修改為第十九條，第五項修改為：“物業使用中對禁止行為的制止、報告等義務；”
第九項修改為：“其他物業服務事項。”
第二款修改為：“物業服務的具體項目和服務標準，按照契約約定。”
增加一款作為第三款：“物業服務人公開作出的有利於業主的服務承諾，為物業服務契約的組成部分。”
十五、將第二十八條修改為第二十二條，修改為：“物業服務人與業主委員會辦理交接時，交接各方應當對物業服務區域內電梯、消防、監控等共用設施設備的使用維護現狀進行確認。”
十六、將第三十一條修改為第二十五條，第三款修改為：“物業服務人依約履行義務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕交納物業費。”
十七、將第三十三條修改為第二十七條，增加一項，作為第二項：“發展改革部門負責制定和調整涉及物業服務實行政府指導價的相關收費標準。”
將第三項修改為：“公安機關負責對物業服務人和秩序維護人員的安全防範工作進行指導、監督；對物業服務區域內的社會治安、流動人口、有關車輛停放進行監督管理；依法查處業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動；依法查處聚眾賭博、涉黃、涉毒、恐嚇、傳銷等違法犯罪行為；依法查處破壞消防設施、堵塞占用消防疏散通道、消防通道，違規燃放煙花爆竹，違規停放大型客車、貨車和油罐車（危化品車），違規存放有毒、易燃易爆物品等行為。”
增加一項，作為第五項：“司法行政部門負責指導物業管理矛盾糾紛的行政調解和人民調解，促進和諧社區建設。”
增加一項，作為第九項：“水務部門負責物業服務區域內供水、節水、排水、污水處理等工作，指導小區防汛。”
增加一項，作為第十項：“衛生健康部門負責物業服務區域內二次供水、現制現售飲用水等生活飲用水的衛生監督管理。”
將第八項修改為第十一項，修改為：“市場監督管理部門負責對物業服務收費進行監督管理；對物業服務區域內企業和個體工商註冊登記，對其經營活動進行監督管理，依法查處其違法經營行為；指導物業服務人和專業經營單位做好物業服務區域內特種設備、計量裝置的安全運營，對壓力容器、電梯等特種設備進行監督管理，依法查處使用不符合安全技術規範的特種設備等行為。”
增加一項，作為第十二項：應急管理部門負責物業服務區域內應急處置等工作，依法查處消防違法行為。”
十八、將第三十五條修改為第二十九條，修改為：“業主、物業使用人應當遵守法律、法規、管理規約和臨時管理規約，按照規劃用途，安全、合理使用物業，不得有下列行為：”
增加一項，作為第十四項：“在公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動腳踏車或者為電動腳踏車充電，用電梯轎廂運載電動腳踏車；”
增加一項，作為第十九項：“從建築物中拋擲物品；”
增加一款，作為第二款：“物業服務人或者業主委員會發現有前款規定行為的，有權要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失。業主委員會可以按照有關法律法規的規定，對侵害業主共同利益的行為申請仲裁或者提起訴訟。”
十九、增加一條，作為第三十條：“業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知物業服務人；按照規定需要報有關部門批准的，應當依法辦理批准手續。
業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，未告知物業服務人的，物業服務人有權按照管理規約或者臨時管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進入物業服務區域。物業服務人對住宅裝飾裝修活動進行必要的現場檢查時，業主、物業使用人應當配合。
業主或者物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知相鄰業主。”
二十、將第三十七條修改為第三十一條，將第二款修改為：“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關係的業主一致同意。”
二十一、將第四十條修改為第三十四條，第一款修改為：“業主對專項維修資金、利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的收入和車位場地使用費等收益資金以及業主大會和業主委員會工作經費的收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿;業主委員會或者物業服務人不得轉移、隱匿、篡改、毀棄會計憑證、會計賬簿、財務會計報告以及其他與財務收支有關的資料。”
二十二、將第四十三條修改為第三十七條，修改為：“房屋專項維修資金的籌集、管理和使用，按照國家、省、市有關規定執行。
業主委員會、物業服務人應當定期將房屋專項維修資金的籌集、使用情況在物業服務區域內公示。”
二十三、增加一條，作為第三十八條：“對配套設施不齊全、環境較差的舊居住區，縣（區）人民政府應當採取措施鼓勵和支持業主自主開展改造提升，結合城市環境綜合整治和更新改造，逐步完善配套基礎設施和公共服務設施，改善舊居住區綜合環境。舊居住區的範圍由縣（區）人民政府確定。
鼓勵舊居住區綜合改造後實施物業管理，由物業服務人根據業主的需求，提供環境衛生保潔、公共秩序維護、設施維修養護、綠化養護和房屋維修養護等物業服務，合理收取物業費。”
二十四、將第四十八條修改為第三十九條，第二項修改第一項，修改為：“未按照規定向物業服務人移交物業服務用房或者有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。”
二十五、刪除第十條、第十二條第四款、第十三條第二款、第十七條第三款、第十九條第一款、第二十條、第二十一條第三款、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第二十六條、第二十七條第二款、第三十條第三款、第三十一條第一款、第三十六條、第三十七條第二款、第四十三條、第四十四條、第四十五條、第四十六條、第四十七條、第四十九條、第五十條、第五十一條。
此外，對個別條文的文字作了修改。
本決定自公布之日起施行。
《菏澤市物業管理條例》根據本決定作相應修改，重新公布。
