《西安市建設用地使用權轉讓二級市場實施細則》是西安市人民政府辦公廳發布檔案。
西安市建設用地使用權轉讓二級市場實施細則
第一章 總 則
第一條為加強本市建設用地使用權轉讓管理，規範土地市場秩序，促進土地要素流通，依據《國務院辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號）和《陝西省人民政府辦公廳關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》（陝政辦發〔2020〕17號），結合本市實際，制定本細則。
第二條本市行政區域範圍內的建設用地使用權轉讓，適用本細則。
第三條本細則所稱建設用地使用權轉讓是指權利人將其依法取得的建設用地使用權再轉移的行為。
建設用地使用權轉讓包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產處置、法人或其他組織合併或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。
公司股權發生變化且有新股東進入，權利人申請名稱變更的，視為建設用地使用權轉讓，按照轉移登記辦理。
第四條建設用地使用權轉讓應遵循依法依規、公平自願、誠實守信的原則。
第五條建設用地使用權轉讓的，附著於該土地上的建築物、構築物及其附屬設施一併轉讓。
建築物、構築物及其附屬設施轉讓的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍內的建設用地使用權一併轉讓。
第六條市資源規劃主管部門負責全市範圍內建設用地使用權轉讓交易管理和監督等工作。
市土地二級市場交易機構負責受理市本級（新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區）範圍內建設用地使用權轉讓交易申請。其他區、縣、開發區範圍內建設用地使用權轉讓交易申請由所在地資源規劃部門受理。
第七條市資源規劃主管部門按照交易、登記一體化建設原則，依託不動產登記系統搭建全市城鄉統一的“線上+線下”土地二級市場交易平台，匯集交易信息，提供交易場所，辦理交易事務，實行“一窗受理、一網通辦、一站辦結”。
第八條下列建設用地使用權不得轉讓：
（一）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制權利的；
（二）依法收回建設用地使用權的；
（三）涉及共有產權，未經其他共有產權人書面同意的；
（四）權屬有爭議的；
（五）未依法登記領取權屬證書的；
（六）已認定為閒置土地，未按照《閒置土地處置辦法》完成處置的；
（七）法律、行政法規禁止轉讓的其他情形。
第二章 建設用地使用權轉讓交易規定
第九條建設用地使用權轉讓的，應產權明晰，來源合法，取得不動產權（國有土地使用權）證書，轉讓雙方符合有關法律法規規定。
第十條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，應向市、縣資源規劃主管部門申請，報有批准權的人民政府批准。
轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按劃撥用地性質辦理不動產轉移登記，原《劃撥決定書》載明的權利和義務隨之轉移。
轉讓后土地用途不符合《劃撥用地目錄》的，在符合國土空間規劃和法律法規規定的前提下，由受讓方補繳土地出讓價款，按出讓用地性質辦理不動產轉移登記。對不改變土地及建築物、構築物現狀的，補繳土地出讓價款按照現狀市場價格減去劃撥土地使用權價格合理確定。依法變更規劃條件的，補繳土地出讓價款按照變更後規劃條件下市場價格減去現狀使用條件下的劃撥土地市場價格合理確定。
第十一條以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓契約約定的前提下，保障交易自由；原出讓契約對轉讓條件另有約定的，從其約定。轉讓後，原出讓契約載明的權利和義務隨之轉移。
第十二條以作價出資（入股）方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定辦理，不再報經原批准建設用地使用權作價出資（入股）機關批准。作價出資（入股）土地轉讓後，可保留為作價出資（入股）方式，也可根據權利人申請，直接變更為出讓方式。
第十三條以租賃方式取得的建設用地使用權，承租人支付土地租金並完成開發建設，經市、縣資源規劃主管部門同意或根據租賃契約約定，可將承租建設用地使用權轉讓。
第十四條以授權經營方式取得的建設用地使用權，在使用年限內可本企業直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓。但改變用途或向本企業以外的單位或個人轉讓的，應經市、縣資源規劃主管部門批准，由受讓方補繳土地出讓價款後辦理不動產轉移登記，建設用地使用權取得方式變更為出讓。
第十五條符合分割、合併條件的，建設用地使用權人提出申請，經市、縣資源規劃主管部門批准，可將單宗地分割為多宗地、多宗地合併為一宗地轉讓。
分割轉讓應符合劃撥決定書或有償使用契約約定，有利於土地開發利用，不得影響交通、消防、安全及功能配套使用等控制性指標要求。劃撥決定書或有償使用契約中明確約定不得分割的，從其約定。擬分割宗地已預售或存在多個權利主體的，應取得相關權利人同意，不得損害權利人合法權利。工業項目配套建設的辦公及生活服務設施占用的建設用地使用權不得單獨分割轉讓。
合併轉讓涉及的宗地應為界線相鄰的地塊，且土地權屬性質、使用權類型一致。多宗地合併涉及剩餘使用年限不一致的，以合併前各宗土地的剩餘年限綜合確定合宗後的土地使用年限，但不得超過該用途的法定最高年限。
第十六條以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，對房屋建設工程已投資額未達到總投資額25%的，探索按照“先投入後轉讓”原則，實行由交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓契約，辦理預告登記，待達到法定轉讓條件後，再依法辦理不動產轉移登記。
建設項目轉讓前未實施建設行為且未辦理規劃、建設手續的，可憑“預告登記證明”辦理項目規劃、建設等審批手續；建設項目轉讓前已辦理規劃、建設手續的，建設用地使用權轉讓後，應在符合規劃的前提下，依法辦理項目規劃、建設變更手續。
預告登記後，先行簽訂的建設用地使用權轉讓契約失效或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。
已投資額可委託有資質機構認定（已投資額、總投資額均不含建設用地使用權出讓價款及向國家繳納的相關稅費）。
已認定為閒置土地的，按照閒置土地有關規定處置到位後，適用本細則。
第三章 建設用地使用權轉讓交易條件
第十七條以出讓、作價出資（入股）、租賃等有償方式取得的建設用地使用權轉讓，應具備下列條件：
（一）產權明晰，全部繳納有償使用價款和有關稅、費並取得不動產權證，轉讓雙方符合有關法律法規規定；
（二）轉讓時房屋已經建成的，應持有房屋所有權證書或不動產權證書；房屋未建成的，應持有建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證；
（三）審批檔案或有償使用契約中規定轉讓時政府有權優先收購，符合政府優先收購條件的，應由相關部門出具是否行使政府優先收購權的意見；
（四）轉讓方為機關團體、事業單位、國有及國有控股（參股）企業的，應取得同級財政、具有國有資產處置權的主管部門（企業）批准；
（五）以招商類產業項目取得的建設用地使用權，應經原立項、招商部門和開發區管委會同意；
（六）涉及共有產權的，應取得共有產權人的書面同意；
（七）不存在相關轉讓限制（有償使用契約約束、抵押、司法查封等）。
第十八條以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，應具備下列條件：
（一）產權清晰，取得有批准權人民政府同意轉讓批准檔案；
（二）按照劃撥決定書約定開發建設並取得地上建築物、其他附著物產權證明；
（三）轉讓方為機關團體、事業單位、國有及國有控股（參股）企業的，應取得同級財政、具有國有資產處置權的主管部門（企業）批准；
（四）涉及共有產權的，應取得共有產權人的書面同意；
（五）不存在相關轉讓限制（劃撥決定書約束、抵押、司法查封等）。
第十九條建設用地使用權分割、合併轉讓，按照第十七條、第十八條規定條件辦理，同時應具備下列條件：
（一）已全部辦理建設用地使用權登記手續；
（二）分割後的地塊應具備獨立使用條件，不得切割主體建築物；
（三）分割或合併後的總建築面積不得增加，不改變原土地用途，不改變原有償使用契約或劃撥決定書約定的開、竣工時間；因公共利益確需變更規劃條件的，應嚴格履行規劃條件變更批准程式，調整土地出讓價款；
（四）分割或合併轉讓涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在契約中明確有關權利義務。
第四章 建設用地使用權轉讓交易辦理
第二十條建設用地使用權轉讓按照“信息發布—達成意向—簽訂契約—契約備案—登記申請—交易監管”的交易流程辦理，交易雙方可通過西安市土地二級市場交易平台發布和獲取市場信息，可自行協商交易，也可委託西安市土地二級市場交易平台公開交易。
第二十一條通過自行協商方式交易，建設用地使用權交易雙方申請辦理不動產轉移登記，需提交以下材料：
（一）交易雙方不動產登記申請書；
（二）交易雙方申請人身份證明；
（三）不動產權屬證書；
（四）建設用地使用權轉移的材料；
（五）法律、行政法規規定的其他材料。
第二十二條通過委託土地二級市場交易平台公開交易，建設用地使用權人需提交以下材料：
（一）委託公開交易申請書；
（二）申請人身份證明；
（三）不動產權屬證書；
（四）法律、行政法規規定的其他材料。
第二十三條建設用地使用權以買賣、交換、贈與、出資形式轉讓的，當事人應當採用書面形式訂立相應的契約。
第二十四條建設用地使用權轉讓契約應包括下列內容：
（一）雙方當事人的姓名或者名稱；
（二）轉讓宗地的基本情況，包括宗地的不動產權證號、位置、面積、用途、使用年限等；
（三）成交價格；
（四）履行期限和方式；
（五）轉讓雙方的權利、義務；
（六）違約責任；
（七）解決爭議方法。
第二十五條建設用地使用權人委託土地二級市場交易平台以招標、拍賣、掛牌方式公開交易的，具體程式參照《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（2007年9月28日國土資源部令第39號）執行。
第五章 建設用地使用權轉讓交易監管和調控
第二十六條建設用地使用權人自行協商轉讓交易的，應如實申報成交價格，不得瞞報或作不實申報。轉讓成交後，成交價格等有關信息應在西安市土地二級市場交易平台公示。
第二十七條建設用地使用權轉讓申報價格比標定地價低20%以上的（尚未公布標定地價的區域，申報價格低於基準地價的），市、縣人民政府可行使優先收購權。
第二十八條資源規劃、住建、稅務、市場監管等主管部門應加強對涉地股權轉讓的聯合監管。
第二十九條建設用地使用權轉讓涉及房地產轉讓的，住建主管部門與資源規劃主管部門應加強信息互通共享。
第三十條稅務主管部門根據土地開發利用情況實行差別化稅費征管，在政策範圍內，對民生項目用地、鼓勵類產業用地從寬落實城鎮土地使用稅優惠政策，對閒置土地和低效用地加強城鎮土地使用稅的征管。
第三十一條司法處置涉及建設用地使用權轉移的，資源規劃主管部門應向人民法院提供所涉不動產的權利狀況、原出讓契約約定的權利義務情況等。司法處置土地可進入西安市土地二級市場交易平台交易。
第三十二條政府有關部門或事業單位進行國有資產處置涉及劃撥建設用地使用權轉移的，國有資產主管部門應徵求資源規劃主管部門的意見，並將宗地有關情況如實告知當事人。
國有企業或公有經濟成分占主導地位的公司、企業以及行政、事業單位的建設用地使用權應通過土地二級市場交易平台公開轉讓，轉讓契約中須明確建設用地使用權交易價格。
第三十三條各級資源規劃部門應加強轉讓交易事中事後監管，對建設用地使用權交易中有償使用契約或劃撥決定書的履約情況以及交易的合法合規性等進行審核，對違反有關法律法規、不符合土地有償使用契約約定或劃撥決定書規定的，不予辦理相關手續。
第三十四條各級資源規劃部門應健全土地二級市場動態監測監管制度，統一在西安市土地二級市場交易平台匯集並公示建設用地使用權交易信息。
各級資源規劃部門應利用定期更新和發布的基準地價或標定地價，為交易雙方合理確定交易價格提供參考。
各級資源規劃部門應完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動。
第三十五條各區縣政府、開發區管委會應發揮土地二級市場盤活存量土地、平衡供需矛盾的作用，統籌推進城鎮低效用地再開發，加快消化批而未供和閒置土地，提高土地利用效率。強化土地一、二級市場聯動，加強土地投放總量、結構、時序的銜接，適時放寬或收緊一級市場，通過採取政策引導、稅費調節、最佳化服務等措施，加強對土地市場的整體調控，維護市場平穩運行。
第三十六條建設用地使用權轉讓交易中涉及的中介服務機構應具備法律法規規定的條件，按照行業技術規範和技術規程等要求接受當事人的委託，依法依規為交易各方提供推介、展示、諮詢、估價、經紀、法律等服務。
第三十七條將建設用地使用權轉讓信息發布、契約簽訂、履約情況、土地利用等全流程納入信用監管，相關市場主體及中介服務機構信用記錄列入全市公共信用信息平台管理，通過“信用中國（陝西西安）”等渠道依法依規向社會公開，依法依規對失信責任主體實施聯合懲戒。
第六章 法律責任
第三十八條對未經批准擅自轉讓劃撥建設用地土地使用權的單位和個人，市、縣資源規劃主管部門應當沒收其非法收入，並根據情節處以罰款。
第三十九條對違反土地二級市場相關規定的區縣政府、開發區管委會、有關部門、單位以及責任人員嚴格實行責任追究，堅決打擊各種腐敗行為。
第七章 附 則
第四十條已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓，可參照本細則執行。
第四十一條本細則自2022年2月1日起施行，有效期5年。
