《淮南市實施〈安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法〉細則》是淮南市人民政府為加強城市住宅區物業管理，維護業主、房屋使用人和物業管理企業的合法權益發布的地方法規。
基本介紹
- 中文名：淮南市實施〈安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法〉細則
- 發布單位：81211
- 發布日期：2000-04-30
- 所屬類別：地方法規
【發布文號】市政府令第79號
【】2000-04-30
【生效日期】2000-04-30
【失效日期】
【】
【檔案來源】
準南市人民政府令
(第79號)
《淮南市實施〈安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法〉細則》已經2000年4月26日第12屆市人民政府第34次常務會議通過，現予發布施行。
市長 楊復光
二000年四月三十日
淮南市實施《安徽省城市住宅區
物業管理暫行辦法》細則
第一條 為加強城市住宅區物業管理，維護業主、房屋使用人和物業管理企業的合法權益，根據《安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法》，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本市城市規劃區內房地產開發單位綜合開發、配套建設的住宅區進行物業管理，應當遵守《安徽省城市住宅區物業管理暫行辦法》和本細則。
第三條 市房地產行政部門是本市住宅區物業管理的行政主管部門。有關部門和住宅區所在街道辦事處應當根據各自職責，密切配合，共同做好住宅區的物業管理工作。
第四條 住宅區有住戶入住，入住率未達到50%時，房地產開發單位應當自行或委託物業管理企業進行前期物業管理。委託物業管理企業進行前期物業管理的，雙方應當簽訂前期物業委託管理契約並報物業管理行政部門備案。
前期物業委託管理契約自業主委員會成立之日起終止。
第五條 房地產開發單位應向物業管理企業提供住宅區基礎資料，物業管理企業應妥善保管，並在結束住宅區前期物業管理時，將資料完整歸還給房地產開發單位。
第六條 前期物業管理髮生的各項費用，由房地產開發單位承擔或在簽訂房屋出售契約時約定。房地產開發單位不得在住戶辦理入住手續時，收取房屋出售契約約定以外的其他任何費用。
第七條 房地產開發單位在出售房屋時，應將下列檔案做為契約附屬檔案：
(一)前期物業管理服務協定;
(二)前期物業管理文本;
(三)住宅使用說明書;
(四)住宅質量保證書;
(五)竣工驗收合格證明。
第八條 新建住宅區入住率達到50%以上時，應按照國家和省的有關規定召開業主大會，成立業主委員會，聘請物業管理企業對住宅區進行物業管理。
第九條 業主大會行使下列職權：
(一)決定或者批准住宅區內關於業主利益的重大事項;
(二)批准或者修改業主公約;
(三)選舉或者罷免業主委員會的組成人員;
(四)聽取和審查業主委員會的工作報告;
(五)監督業主委員會的工作;
(六)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(七)批准業主委員會的章程。
第十條 業主委員會對業主大會負責並報告工作，行使下列職權：
(一)召集和主持業主大會;
(二)制定業主委員會章程;
(三)審議決定住宅共用部位、共用設施設備維修基金的使用;
(四)採取招標或者其他方式，聘請物業管理企業對住宅區物業進行管理，並與其簽訂住宅區物業委託管理契約;
(五)審議物業管理企業制定的住宅區物業管理年度計畫和重大工程項目的維修計畫;
(六)監督物業管理企業對住宅區物業的管理、養護和維修工作。
前款第二、三、四項規定的事項，必須經業主大會批准。
第十一條 對物業管理企業實行資質管理。物業管理企業到物業管理行政部門辦理資質等級證書，到工商行政部門辦理註冊登記、領取營業執照後，方可從事經營活動。
第十二條 物業管理企業的權利：
(一)根據住宅區物業委託管理契約，對住宅區實施物業管理：
(二)根據住宅區物業委託管理契約和有關規定收取管理服務費;
(三)有權制止違反住宅區物業管理規定的行為;
(四)要求業主委員會協助實施物業管理;
(五)開展多種經營活動和有償服務。
第十三條 物業管理企業的義務：
(一)履行住宅區物業委託管理契約;
(二)制定住宅區物業管理年度計畫和重大工程項目維修計畫;
(三)接受業主委員會和業主的監督、檢查：
(四)發現違反法律、法規、規章的行為，應及時制止並向有關行政部門報告;
(五)接受物業管理行政部門、其他有關行政部門及住宅區所在地街道辦事處的監督、檢查和指導。
第十四條 業主委員會與物業管理企業簽訂的物業委託管理契約，應報物業管理行政部門備案。
物業委託管理契約的主要內容包括：管理事項、管理標準、管理許可權、管理期限、管理費用、變更或解除契約的條件及程式、違約責任和爭議的解決方式等權利義務條款。
物業委託管理契約示範文本，由物業管理行政部門印製。
第十五條 住宅區竣工後，房地產開發單位應首先向供電、供水、供氣、通訊等部門辦理移交手續，經物業管理行政部門牽頭進行綜合驗收合格後，房地產開發單位方可向業主委員會辦理移交手續。
第十六條 住宅區房屋的維修責任，按下列規定劃分：
(一)室內部分，由業主負責維修;
(二)共用部位、共用設施設備，由責任人負責維修。責任不清或應當由物業管理企業負責維修的，物業管理企業應當及時維修。
房屋及附屬設施影響市容，或者可能危害毗鄰房屋安全及公共安全，按規定應由業主修繕的，業主應及時修繕;拒不修繕的;由業主委員會委託物業管理企業修繕，費用由業主承擔。
第十七條 住宅區的水、電、燃氣、通訊等設施的養護和維修，由供水、供電、供氣及通訊等有關單位負責，因養護和維護需要破路或損壞住宅區內設施的，應及時恢復原狀或承擔有關費用;業主無法使用時，物業管理企業應當及時聯繫有關單位進行維修。
第十八條 在住宅區內進行房屋裝飾和修繕時，不得破壞牆體結構，不得妨礙毗鄰房屋的正常使用，並應及時清運建築垃圾。拒不清運建築垃圾的，由物業管理企業負責清運，費用由業主承擔。
第十九條 共用部位、共用設施設備維修基金的籌集、劃撥、管理、使用辦法，按照建設部、財政部聯合發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》和省政府辦公廳《關於徵收住宅共用部位共用設施設備維修基金問題的批覆》執行。
第二十條 住宅區物業管理服務費收取、使用和管理的具體辦法，按照《淮南市城市住宅區物業管理服務收費辦法》的規定執行。
第二十一條 房地產開發單位移交住宅區時，應向業主委員會按總建築面積3%。的比例無償提供管理用房，按總建築面積1%的比例以建造的成本價提供商業用房。
第二十二條 本細則第二十一條規定的管理用房產權屬國家所有，由物業管理行政部門按市人民政府的直管公房(國家產)予以登記，辦理產權證書;商業用房產權屬業主委員會所有。
屬業主委員會所有的商業用房及其他有經濟收益的設施、場地，可以由物業管理企業按物業委託管理契約的約定經營，其土地使用權應當按規定以有償使用方式獲得。
第二十三條 在住宅區內，擅自搭建房屋、破壞房屋牆體結構的，物業管理企業應當予以制止，由建設行政部門依法處罰;違反市容和環境衛生有關規定的，物業管理企業應當予以制止，由市容行政部門依法處罰;違反物業管理有關規定的，由物業管理行政部門依法處罰。
第二十四條 本細則發布前已經交付使用的住宅區，應當根據本細則規定逐步過渡為物業管理。其管理用房和商業用房由原房地產開發單位按標準提供或補足;無法提供或補足的，應繳納相應的費用。
第二十五條 非住宅區以及國家機關、企業、事業單位和社會團體自建的住宅區的物業管理，參照本細則執行。
第二十六條 本細則具體套用中的問題由市物業管理行政部門負責解釋。
第二十七條 本細則自公布之日起施行。
