《江西省昌九工業走廊房地產開發經營管理規定》在1992.09.07由江西省人民政府頒布。
基本介紹
- 中文名：江西省昌九工業走廊房地產開發經營管理規定
- 頒布單位：江西省人民政府
- 頒布時間：1992.09.07
- 實施時間：1992.09.07
第一條 為了加強昌九工業走廊內的房地產開發經營管理，維護境內外投資者的合法權益，根據國家有關法律、法規和政策，結合本省實際情況，制定本規定。
第二條 本規定所稱房地產開發經營，是指境內外投資者依法成立房地產開發企業（以下簡稱開發企業），按規定取得國有土地使用權後，依照政府批准的規劃開發土地、建設公用基礎設施或房屋，並從事房地產轉讓、出租或抵押的經營活動。
農村集體所有的土地必須經土地管理部門依照土地管理法的規定征歸國有後，方可依法進行房地產開發經營。
第三條 未在中國境內註冊成立開發企業的境內外投資者來昌九工業走廊（以下簡稱走廊）從事房地產開發業務，應依法成立開發企業。境外投資者在走廊內申請成立開發企業（以下簡稱外商投資開發企業）可採取合營、合作經營方式，也可獨資經營，其註冊資本一般應不少於200萬美元或等值的其他貨幣。境內投資者在走廊內申請成立開發企業（以下簡稱內資開發企業），按有關規定辦理。
第四條 政府鼓勵走廊內的內資開發企業和其他經濟組織以擁有的國有土地使用權、建築物和工業產權等作為條件，與境外投資者組成合營、合作經營企業，在走廊內開發經營房地產業務。
第五條 申請成立外商投資開發企業，按規定審批可行性研究報告、契約和章程並取得批准證書後，報當地房地產管理部門按規定許可權審定技術資質等級，核發資質證書，然後到工商行政管理部門辦理註冊登記，領取營業執照。項目審批許可權和時間以及註冊登記時間，按《江西省關於鼓勵開發昌九工業走廊的規定》執行；辦理資質證書的時間不超過七天。
第六條 已辦理工商註冊登記的開發企業，可通過協定、投標和競買等方式，與國有土地使用權出讓、轉讓人簽訂土地使用契約，辦理有關手續後依法取得國有土地使用權。
第七條 國有土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房地產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批准許可權報經批准後，由土地管理部門實施。
出讓國有土地使用權的契約由市、縣土地管理部門代表政府與開發企業簽訂。土地管理部門收到全部使用權出讓金後，應按契約規定向開發企業頒發土地使用證，提供國有土地使用權。開發企業一次性支付全部出讓金確有困難的，可先付30%，其餘在六個月內付清。任何一方未履行契約，對方都可解除契約，並請求賠償損失。
第八條 已取得國有土地使用權的地產開發公司或其他轉讓人向開發企業轉讓國有土地使用權，應進入房地產市場並簽訂契約，明確轉讓金數額和雙方之間的權利、義務，並依照規定向當地土地管理部門辦理過戶登記；涉及地上建築物、其他附著物轉讓的，還應向當地房地產管理部門辦理過戶登記。
第九條 開發企業在簽訂國有土地使用權出讓、轉讓契約後或在取得國有土地使用權後，應依據政府批准的規劃編制項目開發規劃或建設方案，報開發地點所在市、縣城市規劃主管部門審批並核發建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，其中在開發區內的項目，按規定的許可權，由城市規劃主管部門授權管理委員會統一審批和發證。審批發證時間不超過七天。
第十條 開發企業取得國有土地使用權並領取了建設用地規劃許可證後，可據此進行綜合開發建設，形成工業用地或其它建設用地條件，然後轉讓（包括出售、交換、贈與，下同）或出租土地使用權；或在領取建設工程規劃許可證後，繼續建設通用工業廠房以及相配套的生產和生活服務設施等地面建築物，經建設質量管理部門組織驗收合格後，再一併轉讓、出租或自用。
第十一條 為簡化手續，開發區域內的大氣環境質量標準、污染物排放標準，根據環保部門規定，實行總量控制，定時監測；交通、消防、衛生防疫、勞動安全保護、抗震、綠化等標準，實行區域總體控制，在規劃中一次性審批。
第十二條 開發企業以行政劃撥方式取得國有土地使用權後開發建設的房地產，應按規定辦理國有土地使用權出讓手續，補交土地使用權出讓金後方可轉讓、出租或抵押。
第十三條 開發企業投資建設的電站、熱力站和水廠等生產性設施，可以自用，也可在當地行業主管部門的統一管理下，經當地物價部門審批，按成本加合理利潤的原則自定收費標準，自主經營，或交地方公用事業企業經營或與之聯營。
第十四條 開發企業與當地郵電部門簽訂契約並報省郵電管理局批准後，可在開發區域投資或與郵電部門聯合投資建設郵電通信設施，建成後移交郵電部門經營，並根據契約收回投資成本和取得經濟補償。
第十五條 外商投資開發企業和有房地產外銷權的內資開發企業開發的房地產，可在境內出售、出租，也可向境外出售、出租。境內外出售、出租比例除國家有特別規定外，由企業自主決定。政府鼓勵企業向境外出售或出租。
內資開發企業開發的房地產，除在境內出售、出租外，還可委託有房地產外銷權的內資開發企業或外商投資開發企業向境外出售、出租。
第十六條 開發企業開發的房地產（內銷商品住宅除外），其出售、出租價格，由企業依據國家規定的計價因素自主決定，並報當地房地產管理部門和物價部門備案。
開發企業在決定房地產價格前，應當經當地人民政府或開發區管理委員會組織土地、房地產、物價等部門依法進行價格評估，以此作為計稅依據。
在同等條件下，當地人民政府和開發區管理委員會對開發企業出售、出租的房地產，有優先購買權、承租權。
第十七條 開發企業出售房地產，應符合當地人民政府規定的條件、進入房地產市場並與受讓人簽訂出售契約，出售契約簽訂後三十天內，應分別向當地房地產管理部門和土地管理部門辦理過戶登記。土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權分割出售的，應經市、縣土地管理部門和房地產管理部門批准，並依照規定辦理過戶登記。
房地產出售時，土地使用權出讓契約和登記檔案中所載明的權利、義務隨之轉移。
第十八條 開發企業可以預售房地產，但必須有完整的工程設計圖紙；有經批准的開發規劃或建設方案；已領取土地使用證；除依法繳付出讓或轉讓金外，實際投資已達該項目總投資的20%以上；工程施工進度和竣工日期已確定；預售計畫和對象符合規定；已制訂預售款收取和使用的監督方案。上述條件由當地房地產管理部門審定。
第十九條 開發企業預售房地產，應進入房地產市場並與受讓人簽訂預售契約，將收取的預售款存入指定的銀行。工程竣工後，節餘預售款必須首先用於支付及清償全部建設費用，方可作它用。
第二十條 預售房地產交付時，受讓人憑預售契約與開發企業簽訂出售契約，並按本辦法第十七條的規定辦理過戶登記。
第二十一條 開發企業出租房屋和土地使用權，應進入房地產市場並與承租人簽訂租賃契約，租賃契約簽訂後三十天內，分別向當地房地產管理部門和土地管理部門辦理租賃登記。
第二十二條 開發企業將房屋所有權和土地使用權抵押時，應進入房地產市場並與抵押權人簽訂抵押契約，抵押契約簽訂後三十天內，分別向當地房地產管理部門和土地管理部門辦理抵押登記。因處分抵押物而發生權屬轉移時，開發企業與抵押權人應向當地房地產管理部門和土地管理部門辦理權屬變更登記。
第二十三條 國有土地使用權出讓的年限可按國家規定的最高年限確定。即：居住用地七十年，教育、科技、文化、衛生用地五十年，商業、旅遊、娛樂用地四十年，綜合和其他用地五十年。期滿後需繼續使用的，經土地管理部門批准可延長使用期。
第二十四條 通過轉讓方式取得的國有土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓契約規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。
第二十五條 開發企業在走廊內進行土地成片開發經營的，土地使用權出讓價格按當地土地使用權出讓地價標準減收5—20%，其中用於發展高新技術產業、能源交通等基礎設施、工業和科學教育衛生事業的，還可再給予特別優惠。具體優惠價格由當地市、縣人民政府或開發區管理委員會根據地段和用途等情況確定。
第二十六條 外商投資開發企業按30%的所得稅率繳納企業所得稅，每年繳納的企業所得稅均由當地財政部門列支返還50%。剩餘50%稅款，由當地財政部門根據當年向境外出售、出租營業收入占境內外出售、出租營業總收入的比例返還；出售、出租營業收入全部來自境外的，剩餘50%稅款全部返還。
第二十七條 外商投資開發企業向本規定施行後註冊登記的外商投資企業出售、出租房地產而取得的營業收入，按外商投資企業外方出資比例確定一部分視同境外營業收入，其中向外商獨資企業出售、出租而取得的營業收入，全部視同境外營業收入，一併計入當年向境外出售、出租營業收入總額內，享受第二十六條規定的優惠。
第二十八條 外商投資開發企業的地方所得稅在經營期限內全部免徵。
第二十九條 外商投資開發企業發生年度虧損，可用下一年度的所得彌補；下一年度所得不足彌補的，可以逐年提取所得繼續彌補，但最長不得超過五年。企業開辦頭三年出現虧損的，經批准可以減免當年工商統一稅。
第三十條 在外商投資開發企業工作的外籍人員和華僑、港、澳、台同胞的工資、薪金減半徵收個人所得稅。
第三十一條 外商投資開發企業自用的車輛，自開業之日起五年內免徵車船使用牌照稅。
第三十二條 開發企業建造的房屋，屬於外商投資開發企業自用或向境外以及外商投資企業轉讓、出租的，自房屋驗收合格之日起，十年內免徵城市房地產稅和土地使用費。
第三十三條 經當地人民政府或開發區管理委員會認定有基礎設施配套的開發項目，有關部門應根據具體情況減收50%以上直至免收城市綜合配套費、人防費、道路占用費。
第三十四條 內資開發企業享受《江西省關於鼓勵開發昌九工業走廊的規定》中有關稅收優惠，並可根據當年向境外和外商投資企業出售、出租營業收入占出售、出租營業總收入的比例，按照第二十六條、第二十七條規定的條件再予減免。
第三十五條 內資開發企業繳納城市維護建設稅有困難的，可向當地縣（市、區）稅務部門申請減免。
第三十六條 外商投資開發企業在境內出售、出租房地產，經外匯管理部門批准可用外幣計價結算，其來自境內外的營業外匯收入，除國家有特別規定外，全部留給開發企業自用，需要兌換成人民幣使用的，外匯管理部門可按市場價格優先調劑。
第三十七條 外匯平衡或經營方面存在困難的外商投資開發企業，可以購買國內產品（國家統一經營和受出口配額、許可證限制的商品除外）出口，也可購買調劑外匯解決。收購省內產品內銷的，除國家專營或有特別規定的產品外，原則上不予限制。
第三十八條 已在我國註冊登記的外商投資企業在走廊內興辦開發企業，按外商投資開發企業的審批程式辦理，並享受相應的優惠待遇。
第三十九條 開發企業取得國有土地使用權後滿一年未動工開發的，當地人民政府或開發區管理委員會可按該地塊出讓、轉讓金的10－15%的標準向開發企業收取土地閒置費；滿兩年未動工開發的，當地人民政府或開發區管理委員會有權依法收回或責令轉讓人收回土地使用權。
開發期限內未按規定期限開發利用全部土地的，當地人民政府或開發區管理委員會有權收回或責令轉讓人收回未開發部分的土地使用權。
第四十條 開發企業未按國有土地使用權出讓契約規定的條件和開發規劃或建設方案的要求投資開發土地的，不得轉讓、出租國有土地使用權。
第四十一條 開發企業在房地產開發經營活動中，涉及房屋所有權和土地使用權糾紛時，可申請仲裁，也可依法向房地產所在地人民法院起訴。
第四十二條 外商投資開發企業和內資開發企業除享受本規定的優惠外，同時享受國家和省、市、縣規定的其它優惠，在特殊情況下，還可根據實際情況給予再優惠。
第四十三條 本規定適用於南昌、九江兩市區，昌北、新祺周、雲山（含軍山、星火化工廠）、共青、沙城（含沙河、城門山）五個工業區和重點開發的向塘、長陵、蛟橋、畜牧良種場、新祺周、塗家埠、軍山、共青、德安、城門山等十個小區以及走廊內的其他地區。
第四十四條 本規定由江西省昌九工業走廊建設領導小組辦公室負責解釋。
第四十五條 本規定自發布之日起施行。本規定未盡事宜，按國家和省人民政府的其他有關規定執行；國家有新規定的，按新規定執行。
地方規章(類別)
