《權利合作與市場化：城市物業管理問題研究》是2015年華中師範大學出版社出版的圖書，作者是劉聖歡。
基本介紹
- 中文名：權利合作與市場化：城市物業管理問題研究
- 作者：劉聖歡
- 出版社：華中師範大學出版社
- ISBN：9787562269618
內容簡介,圖書目錄,
內容簡介
《權利合作與市場化：城市物業管理問題研究》從產權、合作和集體行動等方面，解析了物業管理市場化進程中物業管理問題的形成機理，給出了相關的體制機制創新和制度安排建議。主要內容包括：行為與制度經濟理論綜述、住房商品化與物業管理服務的關聯性、物業管理問題及其成因、物業產權和相關的權益分布、物業相關者間的權益關係、物業產權安排、物業相關者的合作、業主的集體行動、業主組織與相關的制度安排、業主間的權益關係與投票規則選擇、物業管理市場化的協調機制等。
圖書目錄
第1章 緒論
1.1 引言
1.2 研究的基本框架和主要內容
第2章 基本理論
2.1 個人行為假定
2.2 家庭和儒家文化
2.3 產權與交易成本
2.4 外部性
2.5 集體行動理論
2.6 合作理論
2.7 評價標準
第3章 物業管理市場化的前因後果
3.1 住房制度改革與物業管理市場化
3.2 物業管理市場化的後果
3.2.1 物業管理的經濟與社會貢獻
3.2.2 物業管理過程中的問題
第4章 物業管理問題調查與結果分析
4.1 物業管理問題的調查內容和結果匯總
4.2 物業管理問題的總體分析
第5章 物業管理服務的相關交易和權益分布
5.1 物業相關交易概述
5.1.1 房地產開發流程與相關交易
5.1.2 交易相關者和交易狀態
5.2 伴隨交易的物業權益重分布
5.2.1 政府與開發商之間的交易
5.2.2 開發建設階段的相關交易
5.2.3 開發商與購房者（業主）之間的交易
5.2.4 開發商與物業公司之間的交易
5.2.5 業主與物業相關服務公司之間的交易
5.2.6 業主間的交易
5.2.7 物業交易中的其他相關者
第6章 物業管理相關者權益關係理論框架
6.1 產權與外部性
6.2 外部性、計量與連鎖反應
6.2.1 經濟理論中的外部性
6.2.2 外部性的特徵、類別與演進
6.2.3 外部性的計量
6.2.4 外部性的連鎖反應
6.3 產權與外部性的關係
6.3.1 一個演進模型
6.3.2 橫截面上財產用途的產權與潛在的外部性
6.3.3 土地縱向演進的產權與外部性系列
6.3.4 外部性的產權
6.3.5 產權與外部性關係：一個小結
6.4 物業權益糾紛、外部性及其處置方式
6.4.1 兩塊毗鄰土地所有者之間的權益糾紛
6.4.2 房屋建設和使用過程中的產權與外部性
第7章 物業管理相關交易的產權安排
7.1 《中華人民共和國物權法》中有關物業產權的安排
7.2 政府與開發商之間的產權安排
7.2.1 土地使用權交易中有待明晰的產權
7.2.2 土地使用權交易中的產權完善
7.2.3 許可證交易中的產權
7.3 開發商與購房者（業主）之間的產權安排
7.3.1 開發商和購房者間的產權模型
7.3.2 商品房交易中有待清晰的產權
7.3.3 商品房交易中相關物業產權安排的建議
7.3.4 界定小區物業產權的方式
7.3.5 業主產權的行使限制
第8章 物業管理中的合作
8.1 合作理論與物業管理中的合作關係
8.1.1 合作的緣由與形式
8.1.2 博弈論對合作的解釋
8.1.3 物業管理中的合作關係
8.2 物業管理中的合作現狀
8.2.1 開發商與物業服務企業間的合作現狀
8.2.2 業主與物業服務企業間的合作現狀
8.2.3 業主與地方政府間的合作現狀
8.2.4 業主間的合作現狀
8.3 基於博弈論的合作模型
8.4 物業管理服務中的合作案例
8.4.1 百步亭社區管理概況
8.4.2 社區管理服務的生產
8.4.3 監督者與隊員的激勵
8.4.4 黨政機構、企業和居民之間的合作
8.4.5 社區管理服務的制度安排
8.5 物業管理服務的合作供給
8.5.1 合作的成本
8.5.2 物業管理服務的供給方式選擇
8.6 傳統文化和道德約束對合作的維繫
8.6.1 中國傳統文化的特點
8.6.2 傳統文化的現代借鑑與融合
第9章 業主集體行動
9.1 集體行動問題
9.2 集體行動的可能性與問題的解
9.2.1 聯合提供共用物品的可能性
9.2.2 私人提供公共物品的可能性
9.2.3 制度對集體物品供給的激勵
9.2.4 強制與集體行動
9.3 業主特徵、經濟計量與業主集體行動
9.3.1 業主特徵和業主的經濟計量
9.3.2 業主集體行動的規模經濟與決策成本
9.4 開發商對業主集體行動的影響
9.4.1 開發商售房與業主集體的形成
9.4.2 《臨時業主公約》與開發商的“中心代理人”地位
9.4.3 開發商的選擇
9.5 物業公司與業主集體行動
9.5.1 作為開發商下屬的物業管理部門或公司
9.5.2 接受開發商委託的社會化物業公司
第10章 業主組織與制度安排
10.1 制度治理的理論框架
10.1.1 制度、制度層級與分析層次
10.1.2 制度對共有資源（共有建築物）治理的概念框架
10.2 制度與業主組織形成
10.2.1 業主與制度確認
10.2.2 業主組織成立的制度安排
10.2.3 業主組織形成的制度比較
10.3 業主委員會職權安排與現有法規的對接
10.4 業主委員會的運作與制度創新
第11章 業主權益分布與投票規則選擇
11.1 抑制業主間財富轉移的投票規則
11.1.1 基本模型
11.1.2 R1和R2情形下的財富轉移問題
11.1.3 補償與協調
11.2 選票分配規則對決策成本的影響
11.2.1 決議形成成本
11.2.2 討價還價成本
11.3 投票決定規則與決策成本
11.3.1 一致同意時的討價還價成本
11.3.2 投票決定規則、集體規模與討價還價成本
11.4 基於業主特徵、服務收益的投票規則選擇
11.4.1 基本模型
11.4.2 物業面積（投資）差異與投票規則選擇
11.4.3 物業自然特徵差異與投票規則選擇
11.4.4 業主偏好差異與投票規則選擇
11.5 投票規則對物業投資的影響
11.5.1 基本模型
11.5.2 投票權分配規則對物業投資的影響
11.5.3 雙重計票規則對物業投資的激勵
第12章 物業管理市場化的權益關係協調機制
12.1 開發商和業主的權益關係協調
12.1.1 投票規則與決策過程
12.1.2 購房階段的一致同意
12.1.3 契約履行階段的權益糾紛
12.1.4 權益關係協調：開發商的市場化方法
12.1.5 投票規則給出的制度協調
12.2 業主問的權益關係協調
12.2.1 單個業主在業主集體中的權重
12.2.2 費用分攤、收益分布與投票規則選擇
12.2.3 綜合與拓展
12.2.4 費用分攤的產權模型
12.3 物業服務的內容、標準和價格確立
12.4 建立物業服務交易的招投標制度
12.4.1 物業管理服務招投標工作程式
12.4.2 評標辦法和運作要點
12.4.3 評標工作階段和工作內容
12.5 業主委員會與居民委員會的關係協調
12.5.1 不同點
12.5.2 交叉點或疊合面
12.5.3 衝突與制度協調
12.5.4 誰領導誰？
12.5.5 未來走向與政策建議
12.6 小區物業管理與社區管理的整合機制
第13章 主要結論和有待研究的問題
13.1 主要結論
13.2 有待研究的問題
參考文獻
附表1物業管理問題調查表
