為盤活實施征地時採取留地安置方式安排給被征地農村集體經濟組織使用的建設用地，確保留用地開發利用科學合理，使被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障，根據《中華人民共和國土地管理法》（2019年8月26日修正）、《國土資源部關於進一步做好征地管理工作的通知》（國土資發〔2010〕96號）等法律檔案規定，結合我市實際，制定本規定
基本介紹
- 中文名：柳州市征地留用地上市交易規定
- 頒布時間：2020年2月26日
- 實施時間：2020年2月26日
- 發布單位：柳州市人民政府
全文,印發通知,政策解讀,
全文
一、征地留用地是指在實施征地時，根據國家和柳州市政策採取留地安置方式，按照規劃用途安排給被征地農村集體經濟組織用於發展生產或從事經營的土地（以下簡稱“留用地”，即俗稱的“三產用地”）；不含鄉（鎮）村公共設施、公益事業用地和農村宅基地。
凡在柳州市市區範圍內（不含柳江區）的留用地進入市場交易，適用本規定。屬城中村改造項目的，按我市城中村改造有關政策實施。
二、留用地上市交易辦理程式
（一）已取得土地使用證或不動產權證書的留用地上市交易辦理程式
1. 集體討論決定。農村集體經濟組織按照《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定和程式組織對上市交易事宜進行集體討論決定。討論決定的內容應包括：是否同意該宗地上市交易、補償安置方式、安置條件等。並將討論決定在本村予以公示，公示時間不少於5日。
2. 審核。農村集體經濟組織將討論決定報所在街道辦事處或鄉（鎮）政府核實後，報所在城區政府（或新區管委會）審核簽署核實意見。
城區政府（或新區管委會）負責對農村集體經濟組織申請的內容、集體討論情況等進行核實，確保其內容真實、程式合法；並以書面形式向市自然資源和規劃局提出留用地公開交易的安置具體要求，明確交付土地時間等。
3. 申請。農村集體經濟組織向市自然資源和規劃局提出留用地上市交易書面申請並加蓋公章，寫明集體討論決定相關內容，由農村集體經濟組織法定代表人或負責人在申請書上籤字，並承諾遵守土地交易規則，尊重土地交易結果。同時提交城區政府（或新區管委會）核實意見、集體討論的原始記錄、不動產權證書等。
4. 出具規劃設計條件。市自然資源和規劃局依據控制性詳細規劃，結合城區政府（或新區管委會）和農村集體經濟組織所提安置要求，出具規劃設計條件。
5. 擬定供地方案。由市自然資源和規劃局依法辦理收回土地使用權手續，擬定供地方案報市政府批准。申請上市交易的留用地屬集體所有土地的，先行辦理集體土地徵收手續。涉及集體土地徵收的相關手續，由市土地交易儲備中心具體辦理，位於柳東新區和北部生態新區的，可由管委會具體辦理。
農村集體經濟組織將土地及地上建築物、附著物按現狀一併申請上市交易的，如地上建築物、附著物有合法產權，在辦理徵收或收回土地手續時，按相關政策對產權人進行補償；如地上建築物、附著物無合法產權，須由農村集體經濟組織在提出上市交易申請前自行拆除。
6. 組織土地公開交易。市自然資源和規劃局依法組織開展土地使用權公開交易，與競得人簽訂國有建設用地使用權出讓契約；城區政府（新區管委會）、農村集體經濟組織與競得人依據公開交易成交結果，簽訂安置物業建設和交付協定。
（二）未辦理不動產權證書的留用地上市交易的辦理程式
1. 落實選址。城區政府（或新區管委會）會同市自然資源和規劃局確定留用地規模並落實選址。符合相關城市規劃要求的，由市自然資源和規劃局出具規劃設計條件，明確地塊土地用途、設計指標等。
2. 集體討論決定。依據規劃設計條件所確定的用地範圍、土地用途等，農村集體經濟組織按照《中華人民共和國村民委員會組織法》的規定和程式組織對上市交易事宜進行集體討論決定。集體討論決定的內容應包括：是否同意該宗地上市交易、補償安置方式、安置條件等。並將討論決定在本村予以公示，公示時間不少於5日。
3. 審核。農村集體經濟組織將討論決定報所在街道辦事處或鄉（鎮）政府核實後，報所在城區政府（或新區管委會）審核簽署核實意見。
城區政府（或新區管委會）負責對農村集體經濟組織申請的內容、集體討論情況等進行核實，確保其內容真實、程式合法；並以書面形式向市自然資源和規劃局提出留用地公開交易的安置具體要求，明確交付土地時間等。
4. 申請。農村集體經濟組織向市自然資源和規劃局提出留用地上市交易書面申請並加蓋公章，寫明集體討論決定相關內容，由農村集體經濟組織法定代表人或負責人在申請書上籤字，並承諾遵守土地交易規則，尊重土地交易結果。同時提交城區政府（或新區管委會）核實意見、集體討論的原始記錄等。
5. 出具規劃設計條件。市自然資源和規劃局依據控制性詳細規劃，結合城區政府（或新區管委會）和農村集體經濟組織所提安置要求，出具規劃設計條件。
6. 擬定供地方案。市自然資源和規劃局擬定供地方案報市政府批准。申請上市交易的土地屬集體所有土地的，先行辦理集體土地徵收和農轉用審批手續。涉及集體土地徵收的相關手續，由市土地交易儲備中心具體辦理，位於柳東新區和北部生態新區的，可由管委會具體辦理。
7. 組織土地公開交易。市自然資源和規劃局依法組織開展土地使用權公開交易，與競得人簽訂國有建設用地使用權出讓契約；城區政府（新區管委會）、農村集體經濟組織與競得人依據公開交易成交結果，簽訂安置物業建設和交付協定。
三、留用地上市交易及補償方式
留用地進入市場交易的，必須通過政府統一的有形土地市場，通過市場競爭方式選擇開發主體，採取“限地價、競安置物業”方式公開交易出讓，對農村集體經濟組織採取實物補償安置，即：以土地出讓起始價（起叫價）為最高限價，在安置物業起拍面積（起叫面積）基礎上，向上競無償移交安置物業面積，競報移交面積最大者且該面積不低於底數面積（標底）的為競得人（中標人）。原則上不採取貨幣補償安置方式。
競得人移交的安置物業，全部用於安置農村集體經濟組織，最大限度保障農村集體經濟組織和村民利益。安置物業可包括商業、辦公或住宅等房產。
（一）土地公開交易起始價（起叫價）、最高限價的確定。
以交易時點宗地市場評估地價的40%為基礎確定出讓起始價（起叫價）和最高限價，由自然資源主管部門按規定委託評估。
（二）無償移交安置物業起始面積（起拍面積）和底數面積（標底）的確定。
起始面積（起拍面積）以交易時點宗地市場評估地價60%所折算的物業面積為基礎確定，且不少於折算的物業面積。底數面積（標底）根據土地估價結果、農村集體經濟安置實際情況和城區政府（管委會）意見綜合確定。
上述物業折算價格按開發成本計算，開發成本由自然資源主管部門委託中介機構評估確定。開發成本計算公式為：單位建築面積房產的開發成本=評估時點的規劃用途核定的樓面地價+建安成本（根據造價站最新時點信息造價）+工程建設涉及全部稅費+小區配套費+產權登記費+房屋面積測繪費。
（三）競得人提供的安置物業原則上登記在申請上市交易的農村集體經濟組織名下。競得人提供的安置物業的套型、面積、位置等，須取得農村集體經濟組織和城區政府（或新區管委會）的同意，並由城區政府、農村集體經濟組織與競得人三方簽訂安置物業建設和交付協定作為土地出讓契約的附屬檔案，由競得人按照協定向農村集體經濟組織移交安置物業。
（四）留用地上市交易前，農村集體經濟組織未支付留用地土地取得成本（含農轉用和土地徵收報批稅費、征地補償費、拆遷補償安置費等）的，應從該宗留用地的市場評估地價60%中扣減所需支付的土地取得成本後再行折算安置物業，所扣除的土地取得成本計入該宗地公開交易起始價（起叫價）。
四、留用地如需保留集體所有性質上市交易的，待國家出台具體辦法後按規定執行。
五、農村集體經濟組織將政府安排給本村的留用地依法上市交易後，不得以留用地減少為由，另行申請安排留用地。
六、各城區政府（或新區管委會）要加強對留用地上市交易工作的指導和引導，並切實履行好審核把關職責，確保所提補償安置條件充分體現廣大村民意願，並負責牽頭協調處理相關上訪糾紛問題。
安置物業移交後，城區政府（或新區管委會）要切實擔負起對農村集體經濟組織管理使用物業的監督職責，建立監督機制，幫助村集體經濟組織和村民儘快實現收益，充分發揮安置物業的效益。
政府相關部門應各司其職，加強對留用地開發建設項目各環節的監管，確保項目順利實施，保障農村集體經濟組織利益的實現。
七、本規定自頒布之日起實施。此前柳州市人民政府頒布的其他檔案與本文規定不一致的，以本文為準。
八、市轄各縣、柳江區可參照本文執行。
印發通知
各縣、區人民政府，市直機關各有關委、辦、局，柳東新區、北部生態新區（陽和工業新區）管委會、各有關單位：
《柳州市征地留用地上市交易規定》已經市委、市人民政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。
柳州市人民政府
2020年2月25日
政策解讀
一、起草背景
為盤活實施征地時採取留地安置方式安排給被征地農村集體經濟組織使用的建設用地，確保留用地開發利用科學合理，使被征地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障，在原《柳州市農村集體經濟組織經營性建設用地上市交易暫行規定》（柳政發〔2011〕55號，以下簡稱“55號文”）、《柳州市人民政府關於調整農村集體經濟組織三產用地上市交易部分程式的通知》（柳政發〔2018〕59號，以下簡稱“59號文”）基礎上，結合我市實際，重新擬定了《柳州市征地留用地上市交易規定》。
二、主要內容
（一）明確了征地留用地的定義。依據《國土資源部關於進一步做好征地管理工作的通知》（國土資發〔2010〕96號），明確留用地為根據國家和柳州市政策採取留地安置方式，按照規劃用途安排給被征地農村集體經濟組織用於發展生產或從事經營的土地；不含鄉（鎮）村公共設施、公益事業用地和農村宅基地。
（二）規定了留用地上市交易辦理程式。分別規定了兩種情形下的程式：已取得土地使用證或不動產權證書的留用地上市交易辦理程式、未辦理不動產權證書的留用地上市交易的辦理程式。主要是整合了55號文與59號文的相關內容。
此外，為避免在土地成交後出現不必要的糾紛，在村集體經濟組織內部環節進一步明確了相關內容，即：明確了集體討論決定的內容應包括是否同意該宗地上市交易、補償安置方式、安置條件等，並將討論決定在本村予以公示，公示時間不少於5日；村委會提交書面申請須寫明集體討論決定相關內容，由農村集體經濟組織法定代表人或負責人在申請書上籤字，並承諾遵守土地交易規則，尊重土地交易結果。
（三）規定了留用地上市交易及補償方式
對原55號文的補償方式進行了修改，規定採取“限地價、競安置物業”方式公開交易出讓留用地，對農村集體經濟組織採取實物補償方式，並明確了土地公開交易起始價（起叫價）、最高限價，及無償移交安置物業起始面積（起拍面積）和底數面積（標底）的確定方式。
（四）強調了城區政府（新區管委會）的監管職責。要求各城區政府（或新區管委會）要加強對留用地上市交易工作的指導和引導，以及對安置物業的建設、移交、管理擔負起監管職責，以保障農村集體經濟組織利益的實現。
