《政府干預下的土地出讓方式選擇：微觀機制與經驗證據》是依託復旦大學，由王媛擔任項目負責人的青年科學基金項目。
基本介紹
- 中文名：政府干預下的土地出讓方式選擇：微觀機制與經驗證據
- 依託單位：復旦大學
- 項目類別：青年科學基金項目
- 項目負責人：王媛
項目摘要,結題摘要,
項目摘要
土地掛牌和拍賣的價格形成機制存在差異，目前研究十分不足。本研究結合政治經濟學與拍賣理論建立掛牌和拍賣的競價模型，以說明政府干預下，門檻效應和信號機制使得掛牌比競爭性更弱、競價更低。以往最大化土地收入的假說無法解釋掛牌的普遍套用。為了說明此現象，建立地方政府行為模型闡明在避免中央房價問責、追求GDP增長及土地財政的多重目標下，地方政府將選擇效用最大的出讓方式。同時，利用巨觀微觀土地出讓數據，採用系統GMM和特徵價格模型等技術，從土地出讓方式選擇的城市差異、掛牌和拍賣價格差異、掛牌成交的工業企業特徵等問題的實證中，發現掛牌存在政府干預的證據；為了評價政府干預的影響，首先追蹤已出讓住宅用地上樓盤項目銷售情況，揭示掛牌控制地價對房價的作用，其次發現低價工業用地與當地未來工業發展的關係。研究結果能為理解地方政府土地出讓行為、進而理解政府土地出讓動機與巨觀微觀收益提供思路，為完善土地出讓制度提供依據。
結題摘要
近二十年來，中國地方政府通過控制土地配置來經營城市，實現了普遍的經濟成長。目前的研究多集中在地方政府追求土地收入最大化而帶來的“土地財政”問題，而較少關注地方政府的土地出讓行為及其帶來的扭曲。本研究從地方政府對城市土地使用權的配置行為入手，從土地財政、經濟成長、房地產調控等視角分析了地方政府干預土地出讓的目標、行為以及績效，主要取得了以下研究結果：第一，闡明了土地招拍掛制度改革後的兩種市場化出讓方式——掛牌與拍賣的競價機制差異，指出了掛牌可通過“門檻效應”實現地塊定向出讓，達到政府干預的目的；第二，提出地方政府“為經濟成長而干預土地出讓”的視角，從理論與實證兩方面進行論證。首先，基於地級市面板數據，用掛牌相對拍賣的使用比例衡量地方政府對土地出讓的干預。研究發現城市稟賦越差，地方政府越多干預土地出讓。其次，將全國曆年地塊交易數據與2008年經濟普查數據匹配後，發現地產經營能力更強的企業通過掛牌方式獲得更高的地價補貼。進一步的證據顯示，土地干預為發展稟賦較差的城市帶來了顯著的產業發展效應。第三，分析了來自中央的房地產調控政策對於地方政府土地出讓行為的影響。在2003年後房價快速上漲的背景下，中央要求“土地招拍掛積極發揮調控房地產市場的作用”。研究發現，房價更高的城市更多採用土地掛牌而非拍賣，而且，在黨代會、房地產調控政策出台、“地王”出現等政治敏感時期，地塊採用掛牌的機率顯著上升。這意味著地方政府積極執行了中央的房地產調控政策。然而，研究結果發現這些土地出讓控制舉措是暫時性的。而且，有更強的晉升激勵的地方官員更消極地執行調控政策。這說明各地房地產政策實施的不連續性和行政干預手段是源於央地在房地產問題上的目標差異。第四，基於掛牌與拍賣出讓的價格差異估算了政府干預導致的地價扭曲。利用全國1998~2013年的微觀地塊數據，在處理選擇偏誤並控制地塊特徵後，發現作為政府干預工具的掛牌價格顯著低於市場化程度更高的拍賣價格，且價格差異程度對於不同用途地塊有所不同。研究進一步從發展地區經濟、房價調控、腐敗等角度檢驗了地方政府扭曲地價的原因。總之，由於土地利用具有外部性，政府干預產生了一定的積極效應，但也造成了大量的扭曲，很可能導致資源配置效率惡化，產生負的淨效應。根據研究結果，土地配置扭曲的糾正必須要扭轉地方政府的激勵模式，核心問題是必須從以土地為核心的激勵轉為以人為核心的激勵。
