《拉薩市物業管理辦法》是拉薩市一部地方政府規章。
基本介紹
- 中文名：拉薩市物業管理辦法
- 類別：地方政府規章
檔案全文
（2009年10月16日拉薩市人民政府常務會議審議通過 2009年11月5日拉薩市人民政府令第23號公布 自2010年1月1日起施行）
第一章 總則
第一條 為規範本市物業管理活動，保障業主和物業服務企業的合法權益，建設和諧社區，根據《物業管理條例》，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用於本市行政區域內的物業管理和物業服務活動。
新建住宅區、配套設施齊全的舊住宅區，應當實行物業管理。
第三條 本辦法所稱物業，是指已建成並交付使用的城市各類住宅、非住宅、公共建築以及相配套的設施。物業服務企業應當具有相應的資質，從事物業管理人員應當按照國家規定取得相應的資格。
物業服務企業，是指依法設立，具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。
第四條 物業管理實行業主自治管理與委託物業服務企業管理服務相結合的原則。
第五條 市房產行政主管部門負責本市物業服務活動的監督管理工作。
城關區人民政府、市物價、規劃、環保、環衛、園林、工商、公安、民政等部門應當在各自職責範圍內協同做好物業服務管理工作。
街道辦事處、鄉（鎮）人民政府負責組織、指導本轄區內的業主依法設立業主大會。協調物業管理與社區建設之間的關係，配合調解處理物業管理中的糾紛投訴。
社區居民委員會應當按照有關規定對業主大會、業主委員會進行指導和監督。
第六條 物業服務企業在物業服務過程中應當遵守國家法律法規，嚴格履行物業服務契約，為業主提供質價相符的服務。
第二章 業主大會及業主委員會
第七條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中，依法享有相應權利和義務。
第八條 一個物業服務區域內成立一個業主大會，業主大會由物業服務區域內全體業主組成，業主大會應當代表全體業主在物業服務活動中的合法權益。
業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。
第九條 業主籌備成立業主大會的，可以在物業所在地街道辦事處、鄉（鎮）人民政府的指導下，由業主、建設單位、居民委員會派員組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作。
籌備組應當自成立之日起10日內在建築區域內書面公告其成員名單和工作職責。
籌備組應當自組成之日起30日內在物業所在地的街道辦事處、鄉（鎮）人民政府指導下，組織業主召開首次業主大會會議，並選舉產生業主委員會。
籌備組工作所需經費，由建設單位承擔，但不得低於3萬元。
第十條 物業服務區域內業主人數較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主作為代表參加業主大會。
第十一條 業主大會應履行下列職責：
（一）制定、修改《管理規約》和業主大會議事規則；
（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；
（三）選聘、解聘物業服務企業；
（四）業主委員會必要的辦公經費籌集、使用方案，並監督實施；
（五）制定、修改物業服務區域內物業共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的制度；
（六）其他有關物業服務的職責。
第十二條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20％以上的業主提議，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
召開業主大會會議，應當於會議召開15日前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議，應當同時告知街道辦事處、鄉（鎮）人民政府。
第十三條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責並報告工作，受業主、業主大會監督。
業主委員會由人數為奇數的若干名委員組成，每名委員具有同等表決權，每屆任期為三至五年，委員不得在物業服務企業中兼職。
業主委員會委員的條件、人數、任期及業主委員會委員成員增補等具體事項由業主大會議事規則規定。
第十四條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，向物業所在地縣級房產行政主管部門和街道辦事處、鄉（鎮）人民政府備案。
業主委員會應當忠實履行職責，接受街道辦事處、鄉（鎮）人民政府、房產行政主管部門的指導與監督。
第十五條 業主委員會履行下列職責：
（一）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（二）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務契約；
（三）收集業主、物業使用人的意見和建議，監督、協助物業服務企業履行物業服務契約；
（四）監督《管理規約》的實施；
（五）業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）不再是該物業服務區域內的業主；
（二）喪失民事行為能力；
（三）被依法限制人身自由的；
（四）以書面形式提出辭職的；
（五）《管理規約》規定的其他情形。
第十七條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：
（一）以書面方式向業主大會提出辭職請求；
（二）拒不履行委員職責；
（三）業主委員會半數以上委員或者20％以上業主提議撤銷其委員資格；
（四）違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益；
（五）因其他原因不適合繼續享有委員資格的。
第十八條 業主委員會應在物業服務契約期限屆滿60日前組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決，雙方續約的，應當重新簽訂物業服務契約，不再續約且需委託方式管理的，業主大會應當及時選聘其他物業服務企業。
業主大會選聘物業服務企業的，應當召開業主大會會議，對選聘方式、具體實施者、物業服務契約的主要內容等進行表決。
第十九條 業主委員會換屆的，原業主委員會應當在20日內將保管的檔案資料、印章和其他屬於全體業主共同所有的財物，移交給新一屆業主委員會，並完成交接工作。
業主委員會成員職務終止的，應當在5日內將其保管的有關資料、印章和財物移交業主委員會。
第二十條 物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。物業使用人不履行約定的，由業主承擔連帶責任。業主與物業使用人約定的內容，不得違反法律、法規和《管理規約》的規定。
第二十一條 住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定，應當告知物業所在地的居民委員會，並認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理服務
第二十二條 新建住宅小區生活用水、用電必須設定出戶的分戶獨立計量表、共用部分獨立計量表。安全防範、消防等附屬設施設備的配置應當經相關部門驗收達到交付使用條件。
新建住宅小區交付使用前，建設單位應當向市房產行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續，並提供新建住宅小區建設工程竣工驗收檔案和附屬設施設備符合交付使用的相關檔案。
第二十三條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的《前期物業服務契約》、《臨時管理規約》。
第二十四條 建設單位應當在銷售物業之前，制定業主《臨時管理規約》，對有關物業的使用、維護、管理、業主的共同利益、業主應當履行的義務、違反規約應當承擔的責任等事項作出約定。
建設單位制定的業主《臨時管理規約》，不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十五條 物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣契約時，應當對遵守《臨時管理規約》予以書面承諾。
第二十六條 《臨時管理規約》應當包括以下內容：
（一）物業的名稱、地點、面積及戶數；
（二）業主使用其物業和物業管理區域內公共場所及公用設施的權益；
（三）業主參與物業管理的權利；
（四）業主對業主委員會及物業服務企業的監督權；
（五）物業各項維修、養護和管理費用的交納、使用、監管；
（六）業主在本物業管理區域內應遵守的行為準則；
（七）違反《臨時管理規約》的責任。
第二十七條 住宅物業的建設單位，應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業；投標人少於3個或者住宅物業建築面積低於3萬平方米的，經房產主管部門核准的可以採用協定方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十八條 物業服務企業承接物業服務時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現共用部位與原設計方案不符或者存在問題的，應書面告知開發建設單位或業主委員會，承接查驗中確認的問題，相關責任人應當及時整改。
第二十九條 建設單位應當在物業管理區域內配備必要的物業服務用房。配備的物業服務用房不得低於建設規劃許可證載明的房屋面積的3‰，且不得少於100平方米。
第四章 物業管理服務
第三十條 從事物業服務活動的企業應當具有獨立的法人資格，取得物業服務企業資質證書。
第三十一條 物業服務企業可以將物業服務區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業服務一併委託給他人。
第三十二條 物業服務收費根據不同物業的性質、特點、提供服務的內容分別實行政府指導價和市場調節價。
第三十三條 普通住宅的物業服務收費實行政府指導價。
普通住宅以外的住宅、非住宅物業服務收費和滿足部分業主、物業使用人需要或者接受委託開展的特約服務、代收代辦服務收費，實行市場調節價。
第三十四條 實行政府指導價的普通住宅物業服務收費，由市物價行政主管部門會同市房產行政主管部門根據物業的硬體設施、環境和物業服務企業的服務內容、服務標準等因素，制定相應的等級收費基準價及浮動幅度，向業主公布。
第三十五條 普通住宅前期物業服務收費水平應在政府指導價範圍內約定，並在業主入住前報物價行政主管部門備案。
第三十六條 業主和物業服務企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。
包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈虧均由物業服務企業承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘全部用於物業服務契約約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
第三十七條 實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生費用；
（四）物業管理區域綠化養護費用；
（五）物業管理區域秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業服務企業固定資產折舊費用；
（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（九）經業主同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第三十八條 物業管理服務收費實行明碼標價，物業服務企業應當按物價行政主管部門的規定將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等在其服務區域內的醒目位置公示。
第三十九條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用，從其約定，業主負連帶責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
第四十條 業主在房產出租時應當會同承租人到物業服務企業、社區居委會、業主委員會、轄區派出所、房產行政主管部門等相關機構進行備案，並對房產承租人的行為承擔相應責任。
第四十一條 納入物業服務范周的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。
建設單位已交付使用但實際未入住的物業，物業服務費用由業主從建設單位交房之日起開始交納。
第四十二條 物業服務區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環衛等單位應當向最終用戶收取有關費用。
垃圾清運費用由物業服務企業代收，代收服務費用由環衛部門與物業服務企業協商。
第四十三條 開發建設單位、業主委員會委員、物業服務企業或者其他管理人應當分別建立並妥善保管物業檔案、業主大會與業主委員會檔案以及物業服務檔案。
第四十四條 業主大會、業主委員會、物業服務企業應當配合公安機關、居民委員會工作，共同做好物業管理區域內的社會治安等相關工作。
第五章 物業的使用與維護
第四十五條 業主、使用人應當按照規划行政主管部門批准或者不動產登記簿載明用途使用住宅，不得擅自改變其使用性質。確需改變的，除遵守法律、法規及《管理規約》外，應當經有利害關係的業主同意，並依法經規劃、衛生、環保、消防等行政主管部門審批。
業主需要裝修房屋的，應當遵守《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定。
第四十六條 業主應當交納商品住宅維修基金，住宅維修基金的交納、管理、使用辦法按照《西藏自治區商品住宅維修資金管理實施細則（暫行）》執行。
第四十七條 物業管理區域內有下列行為之一，業主委員會、物業服務企業有權勸、阻制止，並移交有關部門依法處理：
（一）損壞房屋承重結構，擅自改變房屋用途；
（二）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；
（三）擅自改變物業的使用性質；
（四）侵占綠地、毀壞綠化；
（五）隨意傾倒或者丟棄雜物、垃圾；
（六）堆放易燃易爆、劇毒、放射性物品，超標準排放污染物，發出超標準的噪聲和振動；
（七）未經批准擺攤設點；
（八）無序停放車輛；
（九）違法搭建建築物、構築物；
（十）利用物業從事危害公共利益或者侵害他人正當權益的活動；
（十一）在消防通道上設定路障，損壞或者挪用消防設施；
（十二）違反《管理規約》的其他行為。
第四十八條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路〕〉亍?
業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當徵得業主委員會的同意，並取得相應行政許可。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定的期限內恢復原狀。
第四十九條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業服務區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
第六章 罰則
第五十條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業或者其他管理人、開發建設單位之間在物業管理活動中發生爭議時，自行協商解決；不能協商解決的，可以要求街道辦事處、鄉（鎮）人民政府調解或者依法提起民事訴訟或者申請仲裁。
第五十一條 業主、物業使用人違反本辦法相關規定，不按約定交納物業服務費用的，物業服務企業可以通知限期交納，逾期仍不交納的，按契約約定收取違約金。
第五十二條 物業服務企業違反價格法律、法規的，由物價行政主管部門予以處罰。
第五十三條 違反本辦法第四十七條規定的，由建設、房產、園林、公安、環保、規劃、城市綜合執法等行政主管部門按照相關規定，予以處罰。
當事人對具體行政行為不服的，可以依法申請行政複議或提起行政訴訟。
第五十四條 房產行政主管部門及其他行政主管部門的工作人員濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，按有關規定給予行政處分。
第七章 附則
第五十五條 本辦法中《臨時管理規約》、《管理規約》、《前期物業服務契約》、《物業管理服務契約》的示範文本，由市房產行政主管部門制定。
第五十六條 舊住宅區經給排水、供電等專項整治後，委託物業服務企業管理物業的，依照本辦法的相關規定執行。
自行管理的自建小區、機關單位生活區或者僱傭、委託他人提供專項物業服務的，參照本辦法執行。
第五十七條 本辦法自2010年1月1日起施行。
