房價拐點

所謂拐點，是指事物或一個行業在其發展過程中在某一區域或某一階段出現並持續一段時間的轉折性發展趨勢變化。

基本介紹

• 中文名：房價拐點
• 含義：事物某時刻的轉折性發展趨勢變化
• 來源：房市
• 意義：房價的升高或下降

什麼是拐點

爭論房市是否拐點，我個人認為，首先應該對什麼是拐點有一個基本的認識，方能避免陷入彼此的斷章取義和自圓其說中作無謂的紛爭。

從房市來看，也就是說，拐點首先反映的是房地產這個行業（或市場）在某一個區域或者某一階段當中的轉折性發展趨勢變化，而不是一個區域內某一個或幾個樓盤的價格漲跌，即單個項目的價格漲跌代表不了行業性的發展趨勢變化；

其次，就是一個行業的趨勢變化持續的時間性。

脫離開以上兩點，妄談所謂的“拐點”與否的言論，都是極不負責任的。

這點，作為行業龍頭的萬科董事長王石的“拐點”之說是草率的。

他從最初的接受記者提問貿然發表“拐點”言論到在部落格上發表文章說中國內地的房價走勢處在一個拐點上。在市場上引發了不少的議論，以致於被“拐點說”纏身時又不得不表示：自己所稱的拐點不是指房價從上漲到下跌的拐點，更不是從大漲到大跌的拐點，而是從快速上漲到理性調整的拐點。

由此看來，作為萬科掌門人的王石，在此對“拐點”的認識是片面的、相互矛盾的；無論他自身是如何的理解“拐點”之說，但他將快速上漲過程中的理性調整等同於拐點再加上部分不負責任的媒體的推波助瀾，在很大程度上直接導致了很大一部分消費者與關聯人士的購房觀望心理並最終必然直接損害到購房者利益。他的這種言行與其自身特殊的行業角色特徵是遠遠不相稱的。

那么到底是否出現了拐點呢？我們來看下面一組數據（中國指數研究院提供）：

據國家發展改革委、國家統計局調查顯示（國家發展改革委1月31日），2007年4季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲10.2%，房屋租賃價格上漲3.1%，土地交易價格上漲10.7%，物業服務價格上漲0.4%。

一、房屋銷售價格同比上漲10.2%，漲幅比上季度高2個百分點。其中，新建商品住房銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比上季度高2.4個百分點。二手住房銷售價格同比上漲9.8%，漲幅比上季度高2.2個百分點。非住宅商品房銷售價格同比上漲6.8%，漲幅比上季度高0.4個百分點。

二、房屋租賃價格同比上漲3.1%，漲幅比上季度高0.1個百分點。其中，住宅、辦公樓、工業倉儲用房和商業娛樂用房租賃價格分別上漲3.8%、2.6%、2.6%和3.3%。

三、土地交易價格同比上漲10.7%，漲幅比上季度低4.3個百分點。其中，居住用地、工業倉儲用地和商業旅遊娛樂用地交易價格分別上漲12.2%、5.8%和8.9%。

四、物業服務價格同比上漲0.4%，漲幅比上季度高0.1個百分點。其中，住宅、辦公樓、工業倉儲用房和商業娛樂用房物業服務價格分別上漲0.3%，0.5%、0.0%和0.4%。

從以上數據及其他資料分析看來，我國的房價指數仍然在繼續上漲並環比增加，許多城市甚至保持了兩位數以上的高增長，銷售量仍遠遠大於竣工量，空置率仍在下降；

雖然因為第二套住房信貸政策的變化、中央工作會議提出的貨幣從緊政策，存款準備金率升至15%的新高點等，個別城市與地區的房市出現了銷量與價格的波動，但就全國來看，遠遠不具備“拐點”的特徵。

房價會降嗎

“拐點論”的提出，讓一部分不明真相的消費者開始觀望，夢想房市真的進入拐點，房價大跌。

那么到底房價會不會大跌呢？我們來看以下分析：

在市場經濟中，任何一個行業離不開需求與供給的矛盾關係，房地產市場也不例外。

作為一種兼具自住與投資功能的商品，房地產的價格升降同樣受到供求關係的影響、受到構成成本的制約。

從構成房地產成本的因素來看，我理解主要有三個大的方面：土地成本、建築成本、資金成本。

1、從土地方面來看，全國的土地供應越來越緊張，土地成了稀缺產品，地價日益高漲。以房價持續高漲的北京為例：

2005年，北京計畫供應的住宅商品房用地為1750公頃，商服用地550公頃；而實際成交的房地產開發用地僅為554公頃，不到計畫的四分之一。

2006年，北京計畫供應住宅商品房用地1600公頃，商服用地300公頃，實際出讓成交住宅商品房性質的土地面積為918.5公頃，商業、金融、辦公和公建等性質的用地為112.5公頃，實際土地供應量僅為計畫的54%；

2007年計畫供應住宅用地1600公頃，實際供應成交土地約1124.09公頃，僅為計畫供應的70%。

從以上北京的數據可以看出，土地供應連續三年完不成計畫供應指標，不能不說是影響房價的最重要的“罪魁禍首”；北京是如此，全國其他城市也莫不如此。

嚴厲的土地管理政策，18億畝耕地不可逾越的紅線，直接導致了土地供應量的緊張，“地王”的層出不窮出現，並進而直接影響了房產的構成成本，決定了房價的高居難下。

2、從資金成本來看：國家實行的貨幣從緊政策，為抑制貨幣信貸過快增長，一再上調存款準備金率到了15%的新高點（按照房協朋友的預測，將可能達到18%甚至更高的點）；央行進一步加強開發貸款控制政策的出台、地方行業主管部門關於最高35%項目資本金繳納制度、主體封頂預售制度等政策規定的出台，直接影響了房地產企業的開發資金成本。

國家、銀行、主管部門這一雙雙無形的手推動著房企開發成本的急劇上升，最終仍然不可避免的落實到了消費者的頭上。

3、從建築成本來看，鋼材等建築材料的漲價，人工勞動成本的增長等也直接決定了房地產價格的增漲。

4、從需求角度來看，快速發展的城市化提出了更多的住房需求：

按照由聯合國開發計畫署援助、中國國際經濟技術交流中心委託中國社會科學院開展，集合了幾十位專家學者歷時五年研究的《中國城市發展問題觀察》報告指出：未來二十年內中國將有三億左右農民進入城鎮；到2020年，我國城市化水平可能達到60%左右。

快速發展的城市化，產生了大量的住房（不等同購房）需求；這種需求是剛性的，不會因為價格的高低而受影響；為了滿足這種需求，自住與投資滿足他人居住的購房需求將持續的保持增長。

對此，萬科董事長王石仍然表示看好住宅行業的發展前景，“從長期來看，未來我國城市人口密度繼續上升、家庭規模繼續縮小居民財富水平提高、土地供應趨緊都是必然趨勢。萬科的一個基本判斷就是，未來十年內中國住宅行業仍然具有相當大的發展潛力。萬科將在2009年形成住宅產業化的規模製造能力，屆時市場還在盤整的話，萬科的競爭優勢將更加彰顯”。

綜合以上分析看來，在當前的土地供應形勢與管理政策、當前的金融政策下，房地產商品房市場難以出現所謂的“拐點”，指望房地產價格大幅下跌也將是不切實際的。

從這點而言，王石此次無疑真是拐了！

但關於房價下跌一線城市方面，北京完成“穩中有降”的房價調控目標，幾乎沒有懸念。根據北京市住建委最新公布的數據，截至目前，北京市新建普通住房成交均價下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，環比連續3個月停漲後自10月起開始下降，居民家庭首次購房比重達90%。

國家統計局的數據顯示，11月房地產開放綜合景氣指數跌至99.87，自2009年8月以來，首次跌破100。業內分析認為，這說明房地產過熱投資衝動正逐漸“冷卻”。房地產調控對地方經濟會帶來一些影響，直觀的是影響到地方土地市場的表現，帶動房價全面下跌。

市場發展

按照國務院提出的保障廉租房、經濟適用房建設的構想，作為管理層面而言，我個人認為：政府管理部門既然提出這個計畫，首先就應該從自身做起，通過規範、法治的手段，讓一些真正低收入家庭實在買不起的房子能入住廉租房；中低收入家庭能切實購買到經濟適用房。

而對於面向市場供應的商品住房，政府管理部門就不應該用管理經濟適用房的手段來管理商品房市場，而應通過引導輔以法治的手段，讓其在市場經濟的運行規律下自主的開發銷售，價格的高低通過市場實現自主調節。

作為企業而言，本質上是謀利，房地產企業也是如此。對於面向市場的商品住房開發企業如果不以謀利為目的，恐難以實現生存；勉強一個以謀利為宗旨的企業去為政府作廉租房，恐怕也只能是妄想。

能產生巨額效益，提供了巨額稅收，安置成千上萬的人口就業，為國家的經濟發展和騰飛做出自己的努力，難道就不是貢獻。

對於政府管理層面也好，還是對於廣大消費者也好，當我們試圖以理智、求實的態度，全面、客觀地分析高昂房價問題背後的本質時，一切就變得非常明了；對於開發商的指責恐怕也就是舍本擇末了。

用下面這樣一句話來總結或許就更加貼切了：

商品房的價格由市場來說了算；廉租房、經濟適用房價格由政府說了算。別說是低價了，你就是不要錢我們老百姓也照樣有理由歡迎和受用啊。