《律師來了3：買房、租房糾紛律師答疑（第二版）》是2024年法律出版社出版的圖書，作者是趙星海。
基本介紹
- 中文名：律師來了3：買房、租房糾紛律師答疑（第二版）
- 作者：趙星海
- 出版時間：2024年4月
- 出版社：法律出版社
- ISBN：9787519788230
- 裝幀：平裝
內容簡介,圖書目錄,
內容簡介
該書具有以下特色：
第一，實用性。該書所涉房產問題，大多是作者在實際辦案中遇到的法律問題，由專業的律師進行答疑，再附之相關的法律條文，幫助大家去認識和了解法律，以便運用法律武器解決自己遇到的各種難題，維護自身的合法權益。面對生活和工作中發生的實際問題，大家可以有選擇地對照運用，一定會有開卷有益、醍醐灌頂的感覺，因而，非常具有實用性。
第二，便捷性。該書提煉與房產有關的最常見的小問題做目錄，採取“一問一答”的形式，對各種“疑難雜症”對症下藥。同時，該書還對各類問題按照科學的方式加以分類整理，方便讀者查找和閱讀。
第三，通俗性。編輯該書的過程中，作者始終奉行著這樣一個初衷——用最通俗易懂的語言把每一個法律知識點都交代得清清楚楚，讓每一位讀者都能從中受益。對於每一個知識點，作者站在讀者的立場上，從具體的案例出發，律師答疑也儘可能地深入淺出，相信讀者一定能看得懂。
圖書目錄
第一章 房屋術語
1.什麼是商品房？ / 004
2.內銷商品房和外銷商品房分別指的是什麼？ / 005
3.什麼是商品房銷售價格備案？ / 006
4.什麼是商品房預售？ / 007
5.什麼是商品房現售？ / 008
6.什麼是商品房銷售的“五證”？ / 010
7.什麼是商品房買賣契約？ / 011
8.什麼是商品房買賣認購書？ / 013
9.什麼是《商品房買賣契約示範文本》？ / 014
10.什麼是商業貸款？ / 015
11.什麼是公積金貸款？ / 016
12.什麼是組合貸款？ / 017
13.什麼是限購？ / 018
14.什麼是限貸？ / 019
15.什麼是認房又認貸？ / 023
16.什麼是借名買房？經常發生借名買房的原因有哪些？ / 025
17.什麼是商品房銷售的“兩書”？ / 026
18.什麼是商品房登記的單方申請？ / 028
19.什麼是商品房登記的共同申請？ / 029
20.什麼是經濟適用住房？ / 031
21.什麼是經濟適用住房收費卡制度？ / 032
22.什麼是農村房屋買賣中的“地隨房走”原則？ / 033
23.什麼是出租人的瑕疵擔保義務？ / 035
24.什麼是承租人對承租房屋的優先購買權？ / 037
25.什麼是公共租賃住房？ / 038
26.什麼是廉租住房？ / 040
27.什麼是廉租住房的貨幣補貼？ / 042
28.什麼是廉租住房的實物配租？ / 044
29.什麼是“三價合一”原則？ / 046
30.什麼是“首付貸”？ / 047
31.什麼是“新房限價”？ / 049
第二章 房屋買賣熱點問題
第一節 商品房買賣 / 054
32.購房者購房時需要認真審查哪些資料？ / 054
33.開發商拒絕出示“五證”原件時購房者應該怎么辦？ / 060
34.開發商“返本銷售”的促銷方式可信嗎？ / 061
35.開發商“售後包租”的促銷方式可信嗎？ / 062
36.開發商“分拆零售”的促銷方式可信嗎？ / 065
37.開發商“零首付”的促銷方式可信嗎？ / 066
38.購房者如何理解售樓中的各種面積？ / 069
39.開發商在商品房銷售廣告中作出的承諾有法律約束力嗎？ / 070
40.房產廣告陷阱有哪些？ / 072
41.對於開發商的虛假宣傳廣告，購房者可以追究開發商何種法律責任？ / 073
42.商品房買賣認購書的法律效力如何？ / 075
43.商品房買賣認購書在何種情況下可以被認定為商品房買賣契約？ / 076
44.未獲預售許可證時開發商出具的商品房買賣認購書有效嗎？ / 078
45.商品房買賣認購書中的“定金”與“訂金”有何區別？ / 082
46.商品房買賣認購書能轉讓嗎？ / 084
47.購房者在簽訂商品房買賣認購書時應注意哪些事項？ / 087
48.“內部認購”行為有效嗎？ / 088
49.商品房買賣契約的主要內容有哪些？ / 090
50.開發商在未取得《商品房預（銷）售許可證》的情況下，與購房者簽訂的商品房買賣契約是否有效？ / 092
51.購房者與開發商先後簽訂的商品房買賣認購書與商品房買賣契約所約定的內容不一致時，應以哪個為準？ / 094
52.購房者如何向開發商索要購房發票？ / 095
53.開發商作為商品房買賣契約的一方當事人應履行哪些義務？ / 097
54.商品房買賣契約的內容約定不明確時怎么辦？ / 098
55.商品房買賣契約簽訂後，購房者能要求退房嗎？ / 101
56.退房的約定條件大致有哪些？ / 102
57.退房的法定條件有哪些？ / 104
58.開發商不履行契約義務，購房者應如何維權？ / 106
59.當事人違反契約附隨義務，構成違約嗎？ / 107
60.購房過程中一方當事人違約，違約金數額或者損害賠償數額應當如何確定？ / 108
61.商品房買賣契約中沒有約定違約金數額或者損害賠償的計算方式，應如何處理？ / 110
62.開發商違約，購房者可以請求“雙倍賠償”嗎？ / 112
63.開發商交付的房屋建築面積和商品房買賣契約約定面積不符的，應該如何處理？ / 114
64.“一房二賣”中，開發商應先履行哪個契約？ / 118
65.“一房二賣”中，一方購房者在何種情況下可以請求宣告第二份契約無效？ / 119
66.以“假離婚”的方式購房，可能產生哪些後果？ / 120
67.什麼是商品房買賣契約中的免責或限制條款？ / 122
68.在限購的情況下簽署的房屋買賣契約，是否有效？ / 123
69.購買方被限購致使正式的房產買賣契約無法簽署，出售方是否有權沒收購買方的定金？ / 124
70.政策變化致使正式的房產買賣契約無法簽署，出售方是否有權沒收購買方的定金？ / 126
71.輕信別人可以“包裝”，規避限購政策購房，會有哪些後果？ / 127
72.商品房預售契約需要登記嗎？ / 129
73.未經登記的商品房預售契約有效嗎？ / 131
74.預售契約約定：開發商違約，購房者應當在30天內解約，超過30天未提出解約的，購房者喪失解約權。該約定是否有效？ / 133
75.為什麼要進行商品房預售契約登記？ / 134
76.如何查詢商品房銷售備案價格？ / 136
77.商品房實際銷售價格高於備案價格的，房屋買賣契約是否有效？ / 138
78.商品房實際銷售價格高於備案價格的，購房者是否有權要求開發商退差價？ / 140
79.商品房預售契約可以轉讓嗎？ / 141
80.貸款不足，現金補足條款是否有效？ / 143
81.貸款政策變化導致購買方貸款無法獲批准或者無法獲得全額貸款的，購買方是否有權解除房屋買賣契約？ / 144
82.借款人還不起按揭貸款會有什麼後果？ / 145
83.購房者申請按揭貸款一定要購買保險嗎？ / 147
84.購房者申請按揭貸款應注意哪些問題？ / 148
85.個人住房公積金貸款的申請流程是什麼？ / 151
86.購房者應如何查驗開發商提供的《住宅質量保證書》？ / 152
87.購房者應如何查驗開發商提供的《住宅使用說明書》？ / 154
88.商品房常見的質量問題有哪些？ / 156
89.房屋出現質量問題，購房者應如何維權？ / 158
90.商品房的質量保修期是多久？ / 160
91.如何理解商品房的“交付使用”？ / 163
92.“交付使用”之後，商品房損毀、滅失的風險由誰承擔？ / 165
93.開發商遲延交房，購房者如何維權？ / 166
94.開發商遲延交房，購房者可以退房嗎？ / 167
95.開發商遲延交房，購房者可以拒絕還房貸嗎？ / 169
96.房屋交付以後，購房者多久能取得不動產權證？ / 170
97.購房契約能否署兩人以上的名字？ / 172
98.在辦理房地產權屬證書時，開發商有哪些義務？ / 173
99.開發商的原因導致購房者無法取得不動產權屬證書，購房者應如何維權？ / 175
100.對於開發商遲延辦證的行為，購房者在哪些情況下不能向其主張違約責任？ / 177
101.商品房不能辦理不動產權屬證書的情形有哪些？ / 179
102.沒有辦理產權過戶登記，會不會影響商品房買賣契約的效力？ / 181
103.70年土地使用權期滿，購房者是否喪失房屋所有權？ / 182
104.外國人在我國的購房流程是什麼？ / 184
105.商品房買賣產生糾紛可通過哪些方式和途徑解決？ / 185
106.商品房買賣糾紛的當事人應去哪個法院提起訴訟？ / 188
107.商品房買賣糾紛適用什麼樣的訴訟時效？ / 190
108.房屋買賣契約被宣告無效或撤銷會產生什麼法律後果？ / 193
109.簽訂裝修契約要注意哪些事項？ / 194
110.裝修是否有保修期？ / 197
111.裝修出現質量問題怎么辦？ / 199
112.購買精裝修房後，購房人是否可以購房時被捆綁銷售為由要求開發商退還裝修款？ / 200
113.什麼是新房搖號積分制？ / 201
114.購買房地產公司的理財產品有風險嗎？ / 203
115.開發商暴雷會影響期房交付嗎？ / 204
116.購買開發商超低價拋售的樓盤有風險嗎？ / 205
117.疫情期間，開發商逾期交房要承擔違約責任嗎？ / 206
118.購買毛坯房和精裝房各有什麼優缺點？ / 207
119.以“假離婚”的方式購房可行嗎？ / 208
第二節 二手房買賣 / 210
120.哪些二手房不能上市交易？ / 210
121.預售的商品房可以作為二手房交易嗎？ / 213
122.購房者為什麼要做產調？ / 215
123.做產調的步驟是什麼？ / 216
124.二手房買賣糾紛的當事人應去哪個法院起訴？ / 218
125.二手房買賣糾紛適用什麼樣的訴訟時效？ / 220
126.購房過程中簽訂“陰陽契約”能避稅嗎？ / 222
127.房產證和不動產權證有什麼區別？ / 225
128.二手房買賣契約應該載明哪些內容？ / 228
129.簽訂二手房買賣契約應具備哪些條件才能生效？ / 230
130.沒有辦理產權過戶登記，會不會影響二手房買賣契約的效力？ / 233
131.出賣者故意隱瞞房齡，購房者是否可以撤銷房屋買賣契約？ / 234
132.二手房買賣契約被確認無效後如何處理？ / 236
133.賣房者“一房二賣”，先後簽訂的兩份契約的效力如何認定？ / 237
134.借名購買政策性住房的契約有效嗎？ / 238
135.借名購房有哪些風險？ / 242
136.借名買房的實際購房人和名義買房人之間是什麼關係？ / 243
137.借名買房委託協定是否有效？ / 244
138.在借名買房的情況下，如何證明房子是自己的？ / 246
139.在名義購房人認可的情況下，為什麼法院駁回了實際購房者確認房屋產權的訴訟請求？ / 247
140.沒有購房資格能買法拍房嗎？ / 248
141.買到了“凶宅”怎么辦？ / 250
142.出售方故意隱瞞房屋是“凶宅”的情況，房屋買賣契約有效嗎？ / 252
143.買到“凶宅”，在契約繼續履行的情況下，買方能否要求賣方賠償房屋差價損失？ / 253
144.二手房“交付使用”之後，損毀、滅失的風險由誰承擔？ / 254
145.購買二手房後如何辦理不動產權證？ / 256
146.房價暴漲後，賣方單方違約，買方若還想繼續履行契約，該怎么辦？ / 257
147.出售方承擔買賣契約約定的違約金，就可以解除買賣契約嗎？ / 258
148.房產不唯一就沒有個稅稅收優惠嗎？ / 260
149.二手房交易中，部分城市實施的“三價就低”政策對購房者有什麼影響？ / 263
150.二手房交易中，部分城市實施的“三價合一”政策對出售方有什麼影響？ / 264
151.為什麼會出現一手房和二手房價格倒掛的現象？ / 266
152.如何購買法拍房？ / 266
153.購買法拍房可以貸款嗎？ / 269
154.和普通的二手房交易相比，購買法拍房有哪些優勢？ / 270
155.和普通的二手房交易相比，購買法拍房有哪些風險？ / 273
156.疫情期間，二手房交易中的出售方逾期交房要承擔違約責任嗎？ / 274
157.疫情期間，購房者逾期支付購房款要承擔違約責任嗎？ / 276
158.購買以繼承方式取得的二手房要注意哪些問題？ / 279
159.購買以贈與方式取得的二手房要注意哪些問題？ / 282
第三節 保障性住房買賣 / 285
160.限價商品住房購房契約有什麼效力？ / 285
161.申請人到期未簽訂兩限商品住房購房契約的後果是什麼？ / 286
162.限價商品住房建設單位擅自向未經區縣住房保障管理部門確定的申請家庭出售兩限商品住房的，該如何處理？ / 288
163.弄虛作假申請兩限商品住房或者騙購取得兩限商品住房的，該如何處理？ / 289
164.經濟適用住房購房者如何交納物業服務費？ / 290
165.騙購經濟適用住房會有什麼後果？ / 292
166.經濟適用住房上市轉讓需要滿足什麼條件？ / 293
167.違規出售已購經濟適用住房有什麼後果？ / 296
168.已購經濟適用住房上市轉讓的，土地出讓金如何繳納？ / 298
169.經濟適用住房可以出租嗎？ / 300
170.已購經濟適用住房的可以再購買其他住房嗎？ / 301
第四節 公有房屋買賣 / 303
171.哪些人可以購買公有房屋？ / 303
172.購買公有房屋時公共維修基金如何交納？ / 305
173.公有房屋的權屬登記機關是哪個？ / 307
174.哪些已購公有房屋可以出售？哪些已購公有房屋不得出售？ / 308
175.一般來說，出售已購公有房屋的土地出讓金如何繳納？ / 310
第五節 農村房屋買賣 / 312
176.對自建房屋所占用的宅基地，農民享有所有權嗎？ / 312
177.農村房屋可以出售嗎？ / 313
178.農村房屋能否繼承？ / 316
179.農村房屋能否贈與？ / 316
180.城鎮居民能不能購買農村房屋？ / 318
181.本集體經濟組織成員購買本村房屋有哪些注意事項？ / 321
182.農村房屋共同共有人擅自賣掉房屋，其他共有人能不能追回？ / 323
183.動遷房什麼時候可以出售？ / 325
184.購買動遷房有什麼風險？ / 327
第三章 房屋租賃熱點問題
第一節 城鎮私有房屋租賃 / 332
185.出租臨時建築的，其租賃契約是否有效？ / 332
186.未取得產權證的“房東”與承租人簽訂的租賃契約有效嗎？ / 335
187.租賃契約無效的，出租人是否可以向承租人主張占用房屋的費用？ / 337
188.租房時必須簽訂書面契約嗎？ / 339
189.房屋租賃契約需要約定什麼，未明確約定的事項應如何處理？ / 340
190.當事人未辦理房屋租賃契約登記備案手續，是否影響租賃契約的效力？ / 343
191.房屋租賃契約未進行登記備案的，出租人、承租人分別要承擔哪些不利後果？ / 344
第二節 房屋租賃契約的履行 / 346
192.明知房屋存在影響使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵擔保義務？ / 346
193.出租人不及時履行維修義務時，承租人是否有必要自行維修？ / 347
194.租賃期間因第三人行為影響房屋正常使用的，承租人可以直接向該第三人行使哪些權利？ / 348
195.承租人不當使用導致租賃房屋毀損的應承擔哪些責任？ / 350
196.房屋發生轉租後，次承租人的權利有何限制？ / 351
197.次承租人造成房屋毀損的，出租人可以追究誰的責任？ / 352
198.出租人重複簽訂多個租賃契約時，哪份契約將最終獲得履行？ / 355
199.承租人因“出租人一屋多租”未能實現契約目的，可以採取什麼維權措施？ / 357
200.承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人應該怎么辦？ / 359
201.承租人向出租人的親友交付租金，能否視為租金已付？ / 360
202.房屋轉租後，承租人不按時交納租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？ / 362
203.承租人預付租金後，租賃房屋所有權發生變動，新房東可否再次向承租人索要租金？ / 364
204.承租人拒不支付租金或到期不及時騰房的，出租人是否可以扣留承租人的物品沖抵所欠租金？ / 366
205.承租人擅自裝修的，是否能以出租人“實際獲利”為由，要求出租人承擔裝修發生的費用？ / 367
206.承租人經出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期限屆滿後，裝修物應如何處理？ / 369
207.承租人經出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期內解除契約時，裝修物應如何處理？ / 371
208.承租人經出租人同意裝修租賃房屋，此後發現契約無效的，裝修物應如何處理？ / 373
209.在什麼情況下出租人有權提前收回房屋？ / 375
210.在什麼情況下承租人有權提前退租？ / 378
211.什麼是承租人對承租房屋的優先購買權？ / 380
212.局部承租人是否可以主張整個租賃房屋的優先購買權？ / 381
213.共有人優先購買權和承租人優先購買權發生競合時，何者優先？ / 383
214.承租人優先購買權能否轉讓和繼承？ / 385
215.次承租人是否具有優先購買權？ / 386
216.在租賃契約中寫明放棄優先購買權的，事後承租人能否反悔？ / 387
217.委託拍賣或司法拍賣的租賃房屋，承租人能否主張優先購買權？ / 388
218.租賃期內實現房屋抵押權的，承租人能否主張優先購買權？ / 390
219.出租人將房屋出賣給善意第三人，並辦理過戶登記，承租人是否可以基於優先購買權向出租人主張損害賠償責任？ / 392
220.租賃期內新設立的房屋抵押權，一旦債權人要求實現抵押權，租賃關係是否繼續有效？ / 393
221.租賃設有抵押的房屋有什麼風險？ / 394
222.原書面租賃契約期滿後，出租人與承租人口頭續租是否有效？ / 395
223.當事人解除租賃契約為什麼要履行通知義務？ / 396
224.租賃契約終止後，承租人拒不返還租賃房屋的，出租人是否可以採取撬開門鎖等方式強行驅逐？ / 399
225.如果租賃期間發生失火或漏水給第三人造成損害，應如何分擔責任？ / 400
226.租賃房屋的物業服務費應該由誰來承擔？ / 403
227.拖欠物業服務費的，物業服務公司可以找誰索要？ / 404
228.房屋租賃契約中“天價違約金”的約定是否有效？ / 405
229.出租人違約且支付違約金後，承租人是否可以要求其繼續履行契約？ / 406
230.租賃契約中守約方能否同時主張違約金和定金？ / 408
231.守約方能否同時主張違約金與損害賠償金？ / 410
232.守約方能否同時主張定金與損害賠償金？ / 412
233.因房屋租賃發生糾紛的，當事人最晚應在什麼時候起訴？ / 413
234.如何判斷最晚起訴時間是否已過？ / 414
235.在房屋租賃契約糾紛中，當事人向法院起訴需要具備哪些條件？ / 417
236.因房屋租賃發生糾紛，當事人應該去哪個法院起訴？ / 419
237.在房屋租賃契約糾紛中，原告起訴需要提交哪些材料？ / 421
238.房屋租賃契約糾紛的起訴狀需要包括哪些內容？ / 423
239.房屋租賃糾紛訴訟，訴訟費用如何結算？由誰負擔？ / 424
240.疫情期間，承租人能否以不可抗力為由解除房屋租賃契約？ / 427
241.承租人能否以疫情期間收入減少屬於不可抗力為由，要求減免租金？ / 430
242.疫情期間，商鋪承租人逾期支付租金要承擔違約責任嗎？ / 433
243.經房東同意的裝飾裝修，租賃契約解除後，無法拆除的裝飾裝修物該如何處置？ / 435
244.未經房東同意的裝飾裝修，無法拆除的裝飾裝修物該如何處置？ / 436
245.租賃契約到期後，無法拆除的添附物如何處置？ / 437
第三節 城鎮公有房屋租賃 / 439
246.公有房屋是否可以擅自轉租？ / 439
247.公有房屋租賃是否可以繼承？ / 440
248.在什麼情況下，公有房屋可以變更承租人？ / 441
249.公有房屋承租人死亡後，共同居住人中如何確定新的承租人？ / 444
250.公有房屋承租人死亡時沒有同住人的，如何確定新的承租人？ / 447
251.公有房屋差價交換有什麼限制？ / 449
252.承租公有房屋，會影響新房的搖號積分嗎？ / 451
第四節 廉租住房租賃 / 451
253.申請城鎮廉租住房的流程是什麼？ / 451
254.廉租住房協定有哪些內容？ / 458
255.廉租住房能不能轉租？ / 460
256.家庭在申請和使用廉租住房期間有哪些義務？違反各項義務的後果分別是什麼？ / 462
第五節 公共租賃住房 / 466
257.申請公共租賃住房的流程是什麼？ / 466
258.公共租賃住房協定有哪些內容？ / 471
259.公共租賃住房的租賃期限一般是多久？期滿後承租人該怎么辦？ / 473
260.承租人合法取得公共租賃住房後，在哪些情況下會被要求退回住房？ / 475
261.承租人違反公共租賃住房有關規定，會受到哪些處罰？ / 478
第六節 農村房屋租賃 / 481
262.農村房屋租賃契約可以採用哪些形式？ / 481
263.農村房屋租賃契約需要約定什麼，未明確約定的事項怎么處理？ / 483
264.農村房屋“以租代買”能否行得通？ / 487
265.“買賣不破租賃”原則對農村房屋還適用嗎？ / 488
266.農村房屋租賃期間，租賃房屋被徵收的，承租人能否獲得徵收補償？ / 490
267.農村房屋租賃契約糾紛起訴狀需要包括哪些內容？ / 493
目錄
第一章 房屋術語
1.什麼是商品房？ / 004
2.內銷商品房和外銷商品房分別指的是什麼？ / 005
3.什麼是商品房銷售價格備案？ / 006
4.什麼是商品房預售？ / 007
5.什麼是商品房現售？ / 008
6.什麼是商品房銷售的“五證”？ / 010
7.什麼是商品房買賣契約？ / 011
8.什麼是商品房買賣認購書？ / 013
9.什麼是《商品房買賣契約示範文本》？ / 014
10.什麼是商業貸款？ / 015
11.什麼是公積金貸款？ / 016
12.什麼是組合貸款？ / 017
13.什麼是限購？ / 018
14.什麼是限貸？ / 019
15.什麼是認房又認貸？ / 023
16.什麼是借名買房？經常發生借名買房的原因有哪些？ / 025
17.什麼是商品房銷售的“兩書”？ / 026
18.什麼是商品房登記的單方申請？ / 028
19.什麼是商品房登記的共同申請？ / 029
20.什麼是經濟適用住房？ / 031
21.什麼是經濟適用住房收費卡制度？ / 032
22.什麼是農村房屋買賣中的“地隨房走”原則？ / 033
23.什麼是出租人的瑕疵擔保義務？ / 035
24.什麼是承租人對承租房屋的優先購買權？ / 037
25.什麼是公共租賃住房？ / 038
26.什麼是廉租住房？ / 040
27.什麼是廉租住房的貨幣補貼？ / 042
28.什麼是廉租住房的實物配租？ / 044
29.什麼是“三價合一”原則？ / 046
30.什麼是“首付貸”？ / 047
31.什麼是“新房限價”？ / 049
第二章 房屋買賣熱點問題
第一節 商品房買賣 / 054
32.購房者購房時需要認真審查哪些資料？ / 054
33.開發商拒絕出示“五證”原件時購房者應該怎么辦？ / 060
34.開發商“返本銷售”的促銷方式可信嗎？ / 061
35.開發商“售後包租”的促銷方式可信嗎？ / 062
36.開發商“分拆零售”的促銷方式可信嗎？ / 065
37.開發商“零首付”的促銷方式可信嗎？ / 066
38.購房者如何理解售樓中的各種面積？ / 069
39.開發商在商品房銷售廣告中作出的承諾有法律約束力嗎？ / 070
40.房產廣告陷阱有哪些？ / 072
41.對於開發商的虛假宣傳廣告，購房者可以追究開發商何種法律責任？ / 073
42.商品房買賣認購書的法律效力如何？ / 075
43.商品房買賣認購書在何種情況下可以被認定為商品房買賣契約？ / 076
44.未獲預售許可證時開發商出具的商品房買賣認購書有效嗎？ / 078
45.商品房買賣認購書中的“定金”與“訂金”有何區別？ / 082
46.商品房買賣認購書能轉讓嗎？ / 084
47.購房者在簽訂商品房買賣認購書時應注意哪些事項？ / 087
48.“內部認購”行為有效嗎？ / 088
49.商品房買賣契約的主要內容有哪些？ / 090
50.開發商在未取得《商品房預（銷）售許可證》的情況下，與購房者簽訂的商品房買賣契約是否有效？ / 092
51.購房者與開發商先後簽訂的商品房買賣認購書與商品房買賣契約所約定的內容不一致時，應以哪個為準？ / 094
52.購房者如何向開發商索要購房發票？ / 095
53.開發商作為商品房買賣契約的一方當事人應履行哪些義務？ / 097
54.商品房買賣契約的內容約定不明確時怎么辦？ / 098
55.商品房買賣契約簽訂後，購房者能要求退房嗎？ / 101
56.退房的約定條件大致有哪些？ / 102
57.退房的法定條件有哪些？ / 104
58.開發商不履行契約義務，購房者應如何維權？ / 106
59.當事人違反契約附隨義務，構成違約嗎？ / 107
60.購房過程中一方當事人違約，違約金數額或者損害賠償數額應當如何確定？ / 108
61.商品房買賣契約中沒有約定違約金數額或者損害賠償的計算方式，應如何處理？ / 110
62.開發商違約，購房者可以請求“雙倍賠償”嗎？ / 112
63.開發商交付的房屋建築面積和商品房買賣契約約定面積不符的，應該如何處理？ / 114
64.“一房二賣”中，開發商應先履行哪個契約？ / 118
65.“一房二賣”中，一方購房者在何種情況下可以請求宣告第二份契約無效？ / 119
66.以“假離婚”的方式購房，可能產生哪些後果？ / 120
67.什麼是商品房買賣契約中的免責或限制條款？ / 122
68.在限購的情況下簽署的房屋買賣契約，是否有效？ / 123
69.購買方被限購致使正式的房產買賣契約無法簽署，出售方是否有權沒收購買方的定金？ / 124
70.政策變化致使正式的房產買賣契約無法簽署，出售方是否有權沒收購買方的定金？ / 126
71.輕信別人可以“包裝”，規避限購政策購房，會有哪些後果？ / 127
72.商品房預售契約需要登記嗎？ / 129
73.未經登記的商品房預售契約有效嗎？ / 131
74.預售契約約定：開發商違約，購房者應當在30天內解約，超過30天未提出解約的，購房者喪失解約權。該約定是否有效？ / 133
75.為什麼要進行商品房預售契約登記？ / 134
76.如何查詢商品房銷售備案價格？ / 136
77.商品房實際銷售價格高於備案價格的，房屋買賣契約是否有效？ / 138
78.商品房實際銷售價格高於備案價格的，購房者是否有權要求開發商退差價？ / 140
79.商品房預售契約可以轉讓嗎？ / 141
80.貸款不足，現金補足條款是否有效？ / 143
81.貸款政策變化導致購買方貸款無法獲批准或者無法獲得全額貸款的，購買方是否有權解除房屋買賣契約？ / 144
82.借款人還不起按揭貸款會有什麼後果？ / 145
83.購房者申請按揭貸款一定要購買保險嗎？ / 147
84.購房者申請按揭貸款應注意哪些問題？ / 148
85.個人住房公積金貸款的申請流程是什麼？ / 151
86.購房者應如何查驗開發商提供的《住宅質量保證書》？ / 152
87.購房者應如何查驗開發商提供的《住宅使用說明書》？ / 154
88.商品房常見的質量問題有哪些？ / 156
89.房屋出現質量問題，購房者應如何維權？ / 158
90.商品房的質量保修期是多久？ / 160
91.如何理解商品房的“交付使用”？ / 163
92.“交付使用”之後，商品房損毀、滅失的風險由誰承擔？ / 165
93.開發商遲延交房，購房者如何維權？ / 166
94.開發商遲延交房，購房者可以退房嗎？ / 167
95.開發商遲延交房，購房者可以拒絕還房貸嗎？ / 169
96.房屋交付以後，購房者多久能取得不動產權證？ / 170
97.購房契約能否署兩人以上的名字？ / 172
98.在辦理房地產權屬證書時，開發商有哪些義務？ / 173
99.開發商的原因導致購房者無法取得不動產權屬證書，購房者應如何維權？ / 175
100.對於開發商遲延辦證的行為，購房者在哪些情況下不能向其主張違約責任？ / 177
101.商品房不能辦理不動產權屬證書的情形有哪些？ / 179
102.沒有辦理產權過戶登記，會不會影響商品房買賣契約的效力？ / 181
103.70年土地使用權期滿，購房者是否喪失房屋所有權？ / 182
104.外國人在我國的購房流程是什麼？ / 184
105.商品房買賣產生糾紛可通過哪些方式和途徑解決？ / 185
106.商品房買賣糾紛的當事人應去哪個法院提起訴訟？ / 188
107.商品房買賣糾紛適用什麼樣的訴訟時效？ / 190
108.房屋買賣契約被宣告無效或撤銷會產生什麼法律後果？ / 193
109.簽訂裝修契約要注意哪些事項？ / 194
110.裝修是否有保修期？ / 197
111.裝修出現質量問題怎么辦？ / 199
112.購買精裝修房後，購房人是否可以購房時被捆綁銷售為由要求開發商退還裝修款？ / 200
113.什麼是新房搖號積分制？ / 201
114.購買房地產公司的理財產品有風險嗎？ / 203
115.開發商暴雷會影響期房交付嗎？ / 204
116.購買開發商超低價拋售的樓盤有風險嗎？ / 205
117.疫情期間，開發商逾期交房要承擔違約責任嗎？ / 206
118.購買毛坯房和精裝房各有什麼優缺點？ / 207
119.以“假離婚”的方式購房可行嗎？ / 208
第二節 二手房買賣 / 210
120.哪些二手房不能上市交易？ / 210
121.預售的商品房可以作為二手房交易嗎？ / 213
122.購房者為什麼要做產調？ / 215
123.做產調的步驟是什麼？ / 216
124.二手房買賣糾紛的當事人應去哪個法院起訴？ / 218
125.二手房買賣糾紛適用什麼樣的訴訟時效？ / 220
126.購房過程中簽訂“陰陽契約”能避稅嗎？ / 222
127.房產證和不動產權證有什麼區別？ / 225
128.二手房買賣契約應該載明哪些內容？ / 228
129.簽訂二手房買賣契約應具備哪些條件才能生效？ / 230
130.沒有辦理產權過戶登記，會不會影響二手房買賣契約的效力？ / 233
131.出賣者故意隱瞞房齡，購房者是否可以撤銷房屋買賣契約？ / 234
132.二手房買賣契約被確認無效後如何處理？ / 236
133.賣房者“一房二賣”，先後簽訂的兩份契約的效力如何認定？ / 237
134.借名購買政策性住房的契約有效嗎？ / 238
135.借名購房有哪些風險？ / 242
136.借名買房的實際購房人和名義買房人之間是什麼關係？ / 243
137.借名買房委託協定是否有效？ / 244
138.在借名買房的情況下，如何證明房子是自己的？ / 246
139.在名義購房人認可的情況下，為什麼法院駁回了實際購房者確認房屋產權的訴訟請求？ / 247
140.沒有購房資格能買法拍房嗎？ / 248
141.買到了“凶宅”怎么辦？ / 250
142.出售方故意隱瞞房屋是“凶宅”的情況，房屋買賣契約有效嗎？ / 252
143.買到“凶宅”，在契約繼續履行的情況下，買方能否要求賣方賠償房屋差價損失？ / 253
144.二手房“交付使用”之後，損毀、滅失的風險由誰承擔？ / 254
145.購買二手房後如何辦理不動產權證？ / 256
146.房價暴漲後，賣方單方違約，買方若還想繼續履行契約，該怎么辦？ / 257
147.出售方承擔買賣契約約定的違約金，就可以解除買賣契約嗎？ / 258
148.房產不唯一就沒有個稅稅收優惠嗎？ / 260
149.二手房交易中，部分城市實施的“三價就低”政策對購房者有什麼影響？ / 263
150.二手房交易中，部分城市實施的“三價合一”政策對出售方有什麼影響？ / 264
151.為什麼會出現一手房和二手房價格倒掛的現象？ / 266
152.如何購買法拍房？ / 266
153.購買法拍房可以貸款嗎？ / 269
154.和普通的二手房交易相比，購買法拍房有哪些優勢？ / 270
155.和普通的二手房交易相比，購買法拍房有哪些風險？ / 273
156.疫情期間，二手房交易中的出售方逾期交房要承擔違約責任嗎？ / 274
157.疫情期間，購房者逾期支付購房款要承擔違約責任嗎？ / 276
158.購買以繼承方式取得的二手房要注意哪些問題？ / 279
159.購買以贈與方式取得的二手房要注意哪些問題？ / 282
第三節 保障性住房買賣 / 285
160.限價商品住房購房契約有什麼效力？ / 285
161.申請人到期未簽訂兩限商品住房購房契約的後果是什麼？ / 286
162.限價商品住房建設單位擅自向未經區縣住房保障管理部門確定的申請家庭出售兩限商品住房的，該如何處理？ / 288
163.弄虛作假申請兩限商品住房或者騙購取得兩限商品住房的，該如何處理？ / 289
164.經濟適用住房購房者如何交納物業服務費？ / 290
165.騙購經濟適用住房會有什麼後果？ / 292
166.經濟適用住房上市轉讓需要滿足什麼條件？ / 293
167.違規出售已購經濟適用住房有什麼後果？ / 296
168.已購經濟適用住房上市轉讓的，土地出讓金如何繳納？ / 298
169.經濟適用住房可以出租嗎？ / 300
170.已購經濟適用住房的可以再購買其他住房嗎？ / 301
第四節 公有房屋買賣 / 303
171.哪些人可以購買公有房屋？ / 303
172.購買公有房屋時公共維修基金如何交納？ / 305
173.公有房屋的權屬登記機關是哪個？ / 307
174.哪些已購公有房屋可以出售？哪些已購公有房屋不得出售？ / 308
175.一般來說，出售已購公有房屋的土地出讓金如何繳納？ / 310
第五節 農村房屋買賣 / 312
176.對自建房屋所占用的宅基地，農民享有所有權嗎？ / 312
177.農村房屋可以出售嗎？ / 313
178.農村房屋能否繼承？ / 316
179.農村房屋能否贈與？ / 316
180.城鎮居民能不能購買農村房屋？ / 318
181.本集體經濟組織成員購買本村房屋有哪些注意事項？ / 321
182.農村房屋共同共有人擅自賣掉房屋，其他共有人能不能追回？ / 323
183.動遷房什麼時候可以出售？ / 325
184.購買動遷房有什麼風險？ / 327
第三章 房屋租賃熱點問題
第一節 城鎮私有房屋租賃 / 332
185.出租臨時建築的，其租賃契約是否有效？ / 332
186.未取得產權證的“房東”與承租人簽訂的租賃契約有效嗎？ / 335
187.租賃契約無效的，出租人是否可以向承租人主張占用房屋的費用？ / 337
188.租房時必須簽訂書面契約嗎？ / 339
189.房屋租賃契約需要約定什麼，未明確約定的事項應如何處理？ / 340
190.當事人未辦理房屋租賃契約登記備案手續，是否影響租賃契約的效力？ / 343
191.房屋租賃契約未進行登記備案的，出租人、承租人分別要承擔哪些不利後果？ / 344
第二節 房屋租賃契約的履行 / 346
192.明知房屋存在影響使用的瑕疵仍同意承租的，出租人能否免除瑕疵擔保義務？ / 346
193.出租人不及時履行維修義務時，承租人是否有必要自行維修？ / 347
194.租賃期間因第三人行為影響房屋正常使用的，承租人可以直接向該第三人行使哪些權利？ / 348
195.承租人不當使用導致租賃房屋毀損的應承擔哪些責任？ / 350
196.房屋發生轉租後，次承租人的權利有何限制？ / 351
197.次承租人造成房屋毀損的，出租人可以追究誰的責任？ / 352
198.出租人重複簽訂多個租賃契約時，哪份契約將最終獲得履行？ / 355
199.承租人因“出租人一屋多租”未能實現契約目的，可以採取什麼維權措施？ / 357
200.承租人延期交付租金或不支付租金的，出租人應該怎么辦？ / 359
201.承租人向出租人的親友交付租金，能否視為租金已付？ / 360
202.房屋轉租後，承租人不按時交納租金的，出租人能否直接向次承租人索要租金？ / 362
203.承租人預付租金後，租賃房屋所有權發生變動，新房東可否再次向承租人索要租金？ / 364
204.承租人拒不支付租金或到期不及時騰房的，出租人是否可以扣留承租人的物品沖抵所欠租金？ / 366
205.承租人擅自裝修的，是否能以出租人“實際獲利”為由，要求出租人承擔裝修發生的費用？ / 367
206.承租人經出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期限屆滿後，裝修物應如何處理？ / 369
207.承租人經出租人同意裝修租賃房屋的，租賃期內解除契約時，裝修物應如何處理？ / 371
208.承租人經出租人同意裝修租賃房屋，此後發現契約無效的，裝修物應如何處理？ / 373
209.在什麼情況下出租人有權提前收回房屋？ / 375
210.在什麼情況下承租人有權提前退租？ / 378
211.什麼是承租人對承租房屋的優先購買權？ / 380
212.局部承租人是否可以主張整個租賃房屋的優先購買權？ / 381
213.共有人優先購買權和承租人優先購買權發生競合時，何者優先？ / 383
214.承租人優先購買權能否轉讓和繼承？ / 385
215.次承租人是否具有優先購買權？ / 386
216.在租賃契約中寫明放棄優先購買權的，事後承租人能否反悔？ / 387
217.委託拍賣或司法拍賣的租賃房屋，承租人能否主張優先購買權？ / 388
218.租賃期內實現房屋抵押權的，承租人能否主張優先購買權？ / 390
219.出租人將房屋出賣給善意第三人，並辦理過戶登記，承租人是否可以基於優先購買權向出租人主張損害賠償責任？ / 392
220.租賃期內新設立的房屋抵押權，一旦債權人要求實現抵押權，租賃關係是否繼續有效？ / 393
221.租賃設有抵押的房屋有什麼風險？ / 394
222.原書面租賃契約期滿後，出租人與承租人口頭續租是否有效？ / 395
223.當事人解除租賃契約為什麼要履行通知義務？ / 396
224.租賃契約終止後，承租人拒不返還租賃房屋的，出租人是否可以採取撬開門鎖等方式強行驅逐？ / 399
225.如果租賃期間發生失火或漏水給第三人造成損害，應如何分擔責任？ / 400
226.租賃房屋的物業服務費應該由誰來承擔？ / 403
227.拖欠物業服務費的，物業服務公司可以找誰索要？ / 404
228.房屋租賃契約中“天價違約金”的約定是否有效？ / 405
229.出租人違約且支付違約金後，承租人是否可以要求其繼續履行契約？ / 406
230.租賃契約中守約方能否同時主張違約金和定金？ / 408
231.守約方能否同時主張違約金與損害賠償金？ / 410
232.守約方能否同時主張定金與損害賠償金？ / 412
233.因房屋租賃發生糾紛的，當事人最晚應在什麼時候起訴？ / 413
234.如何判斷最晚起訴時間是否已過？ / 414
235.在房屋租賃契約糾紛中，當事人向法院起訴需要具備哪些條件？ / 417
236.因房屋租賃發生糾紛，當事人應該去哪個法院起訴？ / 419
237.在房屋租賃契約糾紛中，原告起訴需要提交哪些材料？ / 421
238.房屋租賃契約糾紛的起訴狀需要包括哪些內容？ / 423
239.房屋租賃糾紛訴訟，訴訟費用如何結算？由誰負擔？ / 424
240.疫情期間，承租人能否以不可抗力為由解除房屋租賃契約？ / 427
241.承租人能否以疫情期間收入減少屬於不可抗力為由，要求減免租金？ / 430
242.疫情期間，商鋪承租人逾期支付租金要承擔違約責任嗎？ / 433
243.經房東同意的裝飾裝修，租賃契約解除後，無法拆除的裝飾裝修物該如何處置？ / 435
244.未經房東同意的裝飾裝修，無法拆除的裝飾裝修物該如何處置？ / 436
245.租賃契約到期後，無法拆除的添附物如何處置？ / 437
第三節 城鎮公有房屋租賃 / 439
246.公有房屋是否可以擅自轉租？ / 439
247.公有房屋租賃是否可以繼承？ / 440
248.在什麼情況下，公有房屋可以變更承租人？ / 441
249.公有房屋承租人死亡後，共同居住人中如何確定新的承租人？ / 444
250.公有房屋承租人死亡時沒有同住人的，如何確定新的承租人？ / 447
251.公有房屋差價交換有什麼限制？ / 449
252.承租公有房屋，會影響新房的搖號積分嗎？ / 451
第四節 廉租住房租賃 / 451
253.申請城鎮廉租住房的流程是什麼？ / 451
254.廉租住房協定有哪些內容？ / 458
255.廉租住房能不能轉租？ / 460
256.家庭在申請和使用廉租住房期間有哪些義務？違反各項義務的後果分別是什麼？ / 462
第五節 公共租賃住房 / 466
257.申請公共租賃住房的流程是什麼？ / 466
258.公共租賃住房協定有哪些內容？ / 471
259.公共租賃住房的租賃期限一般是多久？期滿後承租人該怎么辦？ / 473
260.承租人合法取得公共租賃住房後，在哪些情況下會被要求退回住房？ / 475
261.承租人違反公共租賃住房有關規定，會受到哪些處罰？ / 478
第六節 農村房屋租賃 / 481
262.農村房屋租賃契約可以採用哪些形式？ / 481
263.農村房屋租賃契約需要約定什麼，未明確約定的事項怎么處理？ / 483
264.農村房屋“以租代買”能否行得通？ / 487
265.“買賣不破租賃”原則對農村房屋還適用嗎？ / 488
266.農村房屋租賃期間，租賃房屋被徵收的，承租人能否獲得徵收補償？ / 490
267.農村房屋租賃契約糾紛起訴狀需要包括哪些內容？ / 493
