《廣州市直管房租賃管理辦法》是為規範直管房租賃管理，在發揮直管房社會保障效用的同時實現資產保值增值和有效配置，維護相關權利人合法權益，根據有關法律法規，廣州市住房和城鄉建設局結合實際，制定的辦法。
基本介紹
- 中文名：廣州市直管房租賃管理辦法
- 頒布時間：2023年4月25日
- 實施時間：2023年4月25日
- 發布單位：廣州市住房和城鄉建設局
- 有效期：5年
修訂信息,徵求意見稿,內容解讀,
修訂信息
2023年4月25日，廣州市住房和城鄉建設局印發公告，將《廣州市直管房租賃管理辦法（徵求意見稿）》 公開徵求公眾意見。《意見稿》明確了六種違反房屋租賃契約約定的情況，直管房承租人或共同居住的家庭成員存在其中之一，租賃契約將解除，承租人應交還房屋使用權並搬離房屋。市民可以在5月26日之前反饋意見。
徵求意見稿
廣州市直管房租賃管理辦法
（徵求意見稿）
第一條 為規範直管房租賃管理，在發揮直管房社會保障效用的同時實現資產保值增值和有效配置，維護相關權利人合法權益，根據有關法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱直管房，包括越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔六區範圍內，由市、區兩級住建房管部門管理的直管公產、經租產、代管產、託管產等類別的房屋。納入保障性住房管理、劃撥使用、移交國有租賃平台實施市場化運營的直管房及單位公房按有關規定執行，不適用本辦法。
直管房經營管理許可權已下放區政府的，區政府指定其他單位或企業經營管理的直管房，管理單位可參照本辦法進行管理。
第三條 直管房管理應遵循尊重歷史、規範管理、合理利用的原則。
第四條 市住房城鄉建設行政主管部門負責統籌本市直管房管理，擬定相關政策，指導和監督各直管房具體管理部門開展直管房管理工作，並組織實施本辦法。
市房屋安全管理所負責本市直管房管理的技術性、事務性工作，協助完善政策制度，指導各直管房具體管理部門落實本辦法。
越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔住建房管部門及市城市更新項目建設管理辦公室為直管房具體管理部門，負責直管房的具體管理工作，可依據本區（部門）實際情況制定相關實施細則。
公安、民政、財政、規劃、消防、城管等部門依職能配合做好直管房管理工作。
屬地街、鎮應當配合做好直管房日常管理及應急搶險等工作。
第五條 直管房住宅主要用於歷史租戶的居住使用。
對因租戶騰退等原因空置的住宅，可用於公共租賃住房、保障性租賃住房、移交國有企業市場化運營等用途，相關直管房使用管理規定由房屋接收單位依法另行制定。
第六條 承租直管房住宅原則上以家庭為單位，由一名具有完全民事行為能力的家庭成員作為承租人，並將其配偶、未成年子女及其他同住同戶籍的近親屬申報為共同居住的家庭成員。
前款所提近親屬因就學、服兵役等原因暫時不與承租人同住同戶籍的，仍可視為共同居住的家庭成員。
承租直管房住宅應同時滿足以下條件：
1.承租人具有廣州戶籍，但本辦法施行前已入住相關直管房的除外；
2.承租人及共同居住的家庭成員在本市範圍內無自有產權住宅或自有產權住宅家庭人均建築面積不足15平方米。因房改面積未達到規定標準而補租直管房的，其房改房不屬於本條所稱的自有產權住宅的範疇；
3.承租人及共同居住的家庭成員在本市範圍內未享受過購買共有產權住房、安居房、經濟適用住房、拆遷安置新社區住房、落實僑房政策專用房等購房優惠政策；
4.承租人及共同居住的家庭成員在本市範圍內未享受廣州市公共租賃住房保障（含住房和補貼），未承租總使用面積30平方米及以上、家庭人均建築面積15平方米及以上（或使用面積12平方米及以上）的其他公房住宅。
公私混合的房屋，直管房部分無法獨立使用的，私房住戶承租公房部分的，不受以上條件限制。
第七條 已以單位名義承租的直管房住宅，租賃期滿後，原則上應改由實際使用人承租。存在以下情形的，可以繼續以單位名義承租：
（一）因應急安置、信訪維穩、公檢法、紀檢、巡察、審計、國安等特殊性質工作，需要以單位名義承租的；
（二）因征拆或其他歷史遺留問題，需要以單位名義承租的；
（三）有國家、省、市政策檔案明確規定的。
第八條 直管房非住宅出租原則上應按照“公開、公平、公正”的要求，實行公開招租。但下列情形可以定向租賃：
（一）行政事業單位（不含街道辦事處）符合國家、省、市關於政府辦公用房標準的相關要求，按程式報批後承租作辦公使用的；
（二）社區衛生服務中心承租作非營利性經營用房的；
（三）社區居委會承租作辦公用房的；
（四）街道辦事處承租作為政務服務中心、黨群服務中心、老人飯堂、老人活動中心、志願者服務站等公益用途的；
（五）直管房管理部門作辦公、應急和搶險物資儲存使用的；
（六）因征拆、同一房屋公私混合等特殊情況，無法進行公開招租的；
（七）經市、區政府批准或有其他政策檔案規定可定向出租的。
第九條 各直管房具體管理部門對房屋規劃用途改變的直管房應按照“一戶一策”原則，綜合考慮社會穩定風險，按以下情形分類處理：
（一）具備條件恢復為規劃用途的房屋，恢復為規劃用途使用管理；
（二）對不具備條件恢復為規劃用途的房屋，制定處理方案報區政府（市級單位按審批許可權報主管部門）批准後實施，按實際用途保留使用；
（三）未進行房屋登記或雖已登記但規劃用途不明確的，按實際用途保留使用。
第十條 承租直管房應簽訂房屋租賃契約，並使用最新印發的直管房租賃契約示範文本，明確房屋基本情況、租金標準、保證金、租金和保證金收取方式、租賃期限、契約解除、違約責任以及雙方權利義務等。
第十一條 直管房住宅每期契約的期限原則上不超過5年。
直管房非住宅每期契約的期限原則上不超過6年，因承租方投入成本較大等特殊原因需要超過6年的，應委託中介機構進行專項論證，但每期契約最長不得超過12年。
直管房中的文物建築、歷史建築、傳統風貌建築，因修繕、保護等特殊需要，作為非住宅使用的，租賃期可適當延長，但每期契約最長不得超過20年。
對於直管房的租賃期限，國家、省、市另有政策檔案規定的，從其規定。
第十二條 直管房住宅及定向出租的非住宅，租賃期限屆滿，租賃契約終止。承租人需要繼續租用的，應當在租賃期限屆滿前3個月書面向直管房具體管理部門申請辦理續租手續。經審查後符合租賃條件的，可辦理續租。
公開招租的直管房非住宅，在租賃期限屆滿前6個月，直管房具體管理部門應當組織公開招租並告知原租戶。在同等條件下，原租戶享有優先承租權。
第十三條 下列情況之一，經直管房具體管理部門核實住宅由承租人實際居住且無違反租賃契約約定的情形、直管房相關管理規定，符合直管房承租資格條件的，由承租人和共同居住的家庭成員共同申請，並經其他共同居住的家庭成員協商一致，可按程式辦理承租人變更手續：
（一）承租人調離本市或出國定居要求改為共同居住的家庭成員承租的；
（二）承租人夫妻雙方離婚後更改為對方承租的；
（三）承租人承租的住房因城市建設拆遷、徵收由項目單位分戶（套）安置的，可以辦理分戶變更手續；
（四）其他有合理理由需辦理變更的。
承租人死亡或失去民事行為能力的，符合直管房承租資格條件的共同居住的家庭成員，可憑相關有效證明按以下順位辦理承租人變更手續：1.配偶、子女及父母，2.其他共同居住的家庭成員。
單位承租的住宅改由實際居住人員承租的，由單位和實際居住人員書面申請，並提供實際居住人及家庭成員的相關資料，實際居住人員符合本辦法規定的直管房住宅承租條件的，可按程式辦理承租人變更手續。
第十四條 直管房住宅承租人之間自願協商，屬於廣州戶籍、且無違反租賃契約約定情形，在同一行政區內調換房屋的，可在區級直管房具體管理部門辦理所承租直管房的互相調換的手續；屬於跨區調換房屋的，可在廣州市房屋安全管理所辦理所承租直管房的互相調換的手續。
第十五條 直管房以實際使用性質收取租金。如有其他相關政策檔案明確標準的，從其規定。
第十六條 個人承租直管房住宅按我市公房住宅租金標準計租。
以單位名義承租的住宅房屋執行以下租金標準：
（一）承租單位可以證明由固定實際使用人連續使用一年以上的，結合該實際使用人情況，按我市公房住宅租金標準計租。
（二）無固定實際使用人的周轉房，行政事業單位按我市公房住宅租金標準成本租金均價計收租金，非行政事業單位按我市最新公布的房屋租金參考價或評估價計租。
（三）國家、省、市政策檔案規定的其他住宅租金標準。
第十七條 直管房非住宅公開招租應當按最新公布的房屋租金參考價或以有資質的社會評估機構出具的評估價作為公開招租的標底價。經公開招租後流標的，可按不超過20%的幅度下調前次標底價繼續招租。如下調幅度達到20%仍招租不成功的，由出租方委託新的有資質的評估機構對出租的物業重新進行評估，並按以上程式重新進行招租。
定向租賃的直管房非住宅，按照最新公布的房屋租金參考價或評估價計租。以下情形除外：
（一）免收租金。
1.市級行政、公益一類事業單位承租直管房非住宅作辦公使用或公益用途的(公益用途是指不以營利為目，需在租賃契約中約定，下同)；
2.直管房管理部門使用直管房作辦公、應急和搶險物質儲存使用的；其中，直管房管理部門辦公用房符合規定面積的給予免租使用，辦公用房面積超標部分按最新公布的辦公用房租金參考價或評估價計租；
3.國家、省、市政策檔案規定的其他免收租金的情形。
（二）優惠租金。
1.非市級行政事業單位、社區居委會承租直管房非住宅作公益用途的，按照全間5元/平方米計租；
2.國家、省、市政策檔案規定的其他優惠租金的情形。
（三）直管房的經營管理權已下放區政府的，區政府可在本辦法基礎上結合實際情況細化、完善租金標準。
第十八條 新租賃的直管房住宅按每平方米使用面積60元的標準收取保證金，本辦法施行前已收取的除外。民政部門認定的低保、低收入或市總工會認定的特困職工家庭可免收租賃保證金。
直管房非住宅按3個月的房屋租金標準收取租賃保證金，若非住宅免收租金或收取優惠租金的，租賃保證金按3個月的房屋租金參考價或市場評估價計算。
第十九條 直管房具體管理部門應當嚴格執行有關法律、法規和政策規定，建立健全內部管理制度，規範工作人員的行為，依法辦事，認真履職。
直管房具體管理部門應當完善保密管理措施，對在直管房管理工作中獲取的承租人的商業秘密、個人隱私負有保密責任。
直管房具體管理部門應當建立直管房巡查制度並定期對轄區內的直管房進行巡查，發現房屋存在安全隱患的，應及時處理。具有重大消防安全隱患或鑑定為危險房屋的直管房不得出租。
直管房具體管理部門應當與直管房承租人簽訂安全責任書，列明雙方的房屋安全責任，督導承租人安全規範使用直管房。
直管房具體管理部門對直管房租金收繳、租賃管理、直管房安全和修繕養護等事項的事務性工作可交由其下屬事業單位承擔，或按照政府購買服務的要求採取購買服務形式交由服務供應商承擔。
第二十條 承租人應當與直管房具體管理部門簽訂房屋租賃契約，依法依規並按照租賃契約約定使用房屋，及時繳納租金和其他費用，不得擅自轉租、分租、轉借直管房，不得私自調換。
直管房住宅的承租人應如實申報承租人及共同居住的家庭成員的信息及變動情況，授權直管房具體管理部門核對承租人家庭經濟狀況。租賃期滿，或租賃契約解除的，承租人應當自租賃期滿，或收到直管房具體管理部門關於租賃契約解除的通知之日起30日內結清有關費用，交回原承租房屋和設備給直管房具體管理部門。
承租人應當與直管房具體管理部門簽訂安全責任書，不得實施危及房屋安全的行為。
承租人違反租賃契約約定或有關法律法規政策的規定導致安全事故、造成財產損失的，應當承擔相應法律責任。
承租人應當積極配合直管房具體管理部門開展房屋安全檢查、修繕，發現直管房所屬設施、設備損壞的，應當及時告知直管房具體管理部門。因承租人使用不當造成損壞的，承租人應當自費恢復原狀。
承租人發現直管房出現坍塌或其他危險的，應當立即告知直管房具體管理部門，並配合直管房具體管理部門做好安全疏散和修繕改造臨遷工作。
第二十一條 直管房承租人存在以下情況之一的，直管房具體管理部門依據房屋租賃契約責令承租人進行整改並按如下規定處理：
（一）存在違反法律政策或契約約定的危及房屋安全行為的，承租人應當停止相應行為，恢復房屋原狀，造成損失的須承擔賠償責任；
（二）租賃期內，逾期交付租金的，每逾期1日出租人有權按拖欠租金額的百分之一向承租人收取違約金，但最高不超過其拖欠租金額的100%；
（三）存在其他違反法律政策規定或違反契約約定行為，但未達到應清退程度的，由直管房具體管理部門責令承租方整改。如有經濟損失的，由承租方按責任賠償損失。
第二十二條 直管房承租人或共同居住的家庭成員存在以下情況之一，違反房屋租賃契約約定的，租賃契約解除，承租人應當在租賃契約解除後30日內向直管房具體管理部門交還房屋使用權並搬離房屋：
（一）承租人提供虛假信息騙取承租資格的；
（二）住宅承租人及共同居住的家庭成員不符合承租直管房住宅資格條件的；
（三）住宅承租人連續欠租達6個月或累計欠租達12個月的；
（四）承租人擅自轉租、分租、轉借、私自調換直管房的；
（五）承租人及共同居住的家庭成員實施危及房屋安全的行為，經管理部門提出限期整改，承租人在規定時間內仍不整改或整改未達要求的；
（六）法律法規規定、契約約定的其他事由。
住宅住戶未簽訂房屋租賃契約或租賃契約到期後承租人未簽訂新的租賃契約，經直管房具體管理部門催告後仍不簽訂，或住戶、承租人申請簽訂但經直管房具體管理部門審核不符合直管房承租條件的，由直管房具體管理部門責令住戶、承租人限期搬離。
第二十三條 應當交還房屋但原承租單位或個人無正當理由逾期不交還的，直管房具體管理部門可以依據房屋租賃契約的約定，按照房屋建築面積、最新公布的房屋租金參考價的2倍收取占用費。租賃契約約定的占用費高於房屋租金參考價2倍的，按照租賃契約的約定執行。
住戶未簽訂房屋租賃契約且拒不交還所占用直管房的，參照前款執行。
對有生效的司法裁判文書、存在征拆歷史遺留問題、產權爭議、名下無房產或名下房產無法使用等合理理由暫時無法搬遷的，按照房屋建築面積、最新公布的房屋租金參考價收取租金。生效的司法裁判文書已明確租金標準的從其標準。
第二十四條 直管房住宅承租人或住戶違反房屋租賃契約的約定或相關法律法規政策的規定，直管房具體管理部門可以依法作出行政處理決定進行處理，直管房承租人或住戶拒不履行行政處理決定的，由直管房具體管理部門申請人民法院強制執行。
第二十五條 本辦法自 年 月 日起施行，有效期5年。本辦法施行前已簽定租賃契約的按原契約約定繼續履行。本辦法施行前出台的直管房租賃相關規定，如有與本辦法不一致的，以本辦法規定為準。
第二十六條 本辦法解釋權歸廣州市住房和城鄉建設局所有。
內容解讀
廣州直管房分布在這六個區：
越秀、海珠、荔灣、天河、白雲和黃埔
廣州市住建局表示，廣州市直管房的形成有著較長久的歷史背景，數量大，情況複雜。隨著時代發展，直管房管理工作出現了新的情況和目標，但由於直管房管理工作缺乏相應的管理辦法可參照，難以滿足現階段直管房管理及發展的需要。為解決這一問題，規範直管房租賃經營行為，保障直管房使用安全，實現國有資產保值增值，以及明確相關當事人的權益及責任，有必要出台辦法。
《意見稿》明確了相關部門的職責劃分，由廣州市住房城鄉建設行政主管部門負責統籌本市直管房管理。市房屋安全管理所負責本市直管房管理的技術性、事務性工作，指導各直管房具體管理部門。越秀、海珠、荔灣、天河、白雲、黃埔住建房管部門及市城市更新項目建設管理辦公室負責直管房的具體管理工作。公安、民政、財政、規劃、消防、城管及屬地街、鎮等部門依職能配合做好直管房管理工作。
住宅每期契約期限原則不超5年
《意見稿》明確，直管房住宅主要用於歷史租戶的居住使用，承租直管房住宅以家庭為單位，並且滿足戶籍、無自有產權住房或住房面積緊張、未享受購房優惠政策及公共租賃住房保障等條件。新租賃的直管房住宅按每平方米使用面積60元的標準收取保證金，本辦法施行前已收取的除外。民政部門認定的低保、低收入或市總工會認定的特困職工家庭可免收租賃保證金。
根據《意見稿》，直管房住宅承租人之間自願協商，屬於廣州戶籍、且無違反租賃契約約定情形，在同一行政區內調換房屋的，可在區級直管房具體管理部門辦理所承租直管房的互相調換的手續；屬於跨區調換房屋的，可在廣州市房屋安全管理所辦理所承租直管房的互相調換的手續。
《意見稿》提出，直管房住宅每期契約的期限原則上不超過5年。直管房非住宅每期契約的期限原則上不超過6年，因承租方投入成本較大等特殊原因需要超過6年的，應委託中介機構進行專項論證，但每期契約最長不得超過12年。直管房中的文物建築、歷史建築、傳統風貌建築，因修繕、保護等特殊需要，作為非住宅使用的，租賃期可適當延長，但每期契約最長不得超過20年。
六種情況會導致契約解除需交還房屋
《意見稿》明確，直管房承租人或共同居住的家庭成員存在六種情況之一，違反房屋租賃契約約定的，租賃契約解除，承租人應當在租賃契約解除後30日內向直管房具體管理部門交還房屋使用權並搬離房屋。
六種情況包括：承租人提供虛假信息騙取承租資格；住宅承租人及共同居住的家庭成員不符合承租直管房住宅資格條件；住宅承租人連續欠租達6個月或累計欠租達12個月；承租人擅自轉租、分租、轉借、私自調換直管房；承租人及共同居住的家庭成員實施危及房屋安全的行為，經管理部門提出限期整改，承租人在規定時間內仍不整改或整改未達要求；法律法規規定、契約約定的其他事由。
《意見稿》以《廣東省城鎮住房保障辦法》及房屋租賃契約為依據，明確了對逾期不搬遷的處理，即應當交還房屋但原承租單位或個人無正當理由逾期不交還的，房管部門可以依據房屋租賃契約的約定，按照房屋建築面積、最新公布的房屋租金參考價的2倍收取占用費。租賃契約約定的占用費高於房屋租金參考價2倍的，按照租賃契約的約定執行。直管房承租人或住戶拒不履行行政處理決定的，由房管部門依法申請人民法院強制執行。
