《婁底市城市更新實施辦法》已經婁底市人民政府同意，婁底市人民政府辦公室於2022年4月20日印發.本辦法自印發之日起施行。
基本介紹
- 中文名：婁底市城市更新實施辦法
- 頒布時間：2022年4月20日
- 實施時間：2022年4月20日
- 發布單位：婁底市人民政府辦公室
全文,解讀,
全文
第一章 總 則
第一條 為加快推進城市更新工作，完善城市功能，最佳化城市結構，傳承歷史文化，改善人居環境，建設宜居城市，不斷滿足人民民眾日益增長的美好生活需要，促進經濟社會持續健康發展，根據有關法律、法規和政策，結合婁底實際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱城市更新，是指市本級城市建成區範圍內，根據法律法規、城市規劃和本辦法規定程式，通過修繕、改造、拆除重建等方式，最佳化城市空間形態和功能，完善市政基礎設施和公建配套設施，推動產業可持續性配套發展和保護歷史文化傳承，從而實現城市肌理的全面保留，產業動能、環境品質和城市競爭力的全面提升的系統性工程。
第三條 具有下列情形的區域，可納入城市更新項目：
（一）城市基礎設施、公共服務設施亟需完善；
（二）片區環境惡劣或者存在重大安全隱患；
（三）現有土地用途、建築物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經濟發展要求，影響片區城市規劃實施；
（四）產業發展基礎薄弱或產業結構不合理，亟需改造提升；
（五）經市城市更新工作領導小組審定應當進行城市更新的其他情形。
第四條 城市更新堅持以下原則：
（一）政府主導，市場運作。充分發揮國有企業推進城市更新的作用，通過資本金支持、注入優質資源等方式，做強城市更新平台。建立健全更新收益共享機制，鼓勵社會資本參與，尊重和保障更新主體的權益。鼓勵運用政府徵收、與權利人協商收購、權利人自行改造等多種城市更新模式。
（二）規劃引領，產城融合。充分發揮規劃引領、政策支持、資源配置作用，盤活存量資源，提高存量土地資源配置效率，整合零星分散土地，實施成片連片更新；堅持地上與地下同步、建設與管理同步、巨觀與微觀相結合，最佳化資源配置，實施一片、提升一片。最佳化城市功能結構，推進產城融合，推動傳統產業升級與新興產業培育齊頭並進，發展新經濟、新業態、新場景、新功能。
（三）以人為本，改善民生。立足民眾最關心、最迫切的實際需求，將民眾更新願望強烈的片區優先納入更新範圍，加強統籌，確保城市更新中市政基礎設施和公共配套同步規劃、優先建設，逐步實現基本公共服務均等化。
（四）保護優先，注重傳承。堅守歷史文化遺存保護、自然生態資源保護底線，以保護傳承、最佳化改造為主，拆舊建新為輔，保留城市記憶、歷史風貌、鄉土氣息。保護好古樹名木，鼓勵、支持對保護保留建築進行活化利用。
（五）因地制宜，量力而行。綜合考量老舊小區改造、棚戶區改造、城中村改造、危房改造、老舊廠區搬遷、街區微改造和完整居住社區建設等項目，合理統籌土地資源和規劃資源，因地制宜確定改造模式，明確責任主體，落實公建配套責任，實現完善城市功能、補足短板的目標。
第五條 城市更新應結合地塊實際，單獨或綜合採取下列方式推動實施：
（一）修繕。在符合保護要求的前提下對建築進行維護修繕、綜合整治和功能最佳化，對建築所在區域的基礎設施、公共服務配套設施和環境進行更新完善，但不改變建築整體風貌、主體結構和重要飾面材料，不得新建、擴建、改建。
（二）改造。在保持現狀建設格局基本不變的前提下，對建築進行局部改建、功能置換、修繕翻新，以及對建築所在區域進行配套設施完善等建設活動。
（三）拆除重建。通過修繕和改造難以消除本辦法第三條規定情形的，將原有建築物拆除，按照新的規劃和用地條件重新建設。
第二章 工作機制
第六條 市人民政府成立城市更新工作領導小組，負責統籌城市更新工作，協調重大問題等。
第七條 市住建局（人防辦）作為城市更新工作責任主體，應牽頭建立健全城市更新保障機制，組織城市更新體檢，編制城市更新規劃，制定城市更新年度計畫和實施方案，推進城市更新工作等，負責對城市更新項目實施進行指導、協調、調度、匯總、監督等。
相關職能部門依法按職責分工推動城市更新工作。
第三章 工作流程
第八條 市住建局（人防辦）建立統一的城市更新數據底盤和數據調查標準。按照屬地原則，通過組織實地調查，摸清更新單元基本情況、民眾改造意願和籌資能力等。
第九條 市住建局（人防辦）負責編制市本級城市更新專項規劃，確定城市更新總體規模和近中遠期目標、總體結構及更新思路。
專項規劃是城市更新項目設定及城市更新實施方案編制的重要依據，依照法定程式報經市人民政府審定後實施。
第十條 市住建局（人防辦）結合婁星區人民政府、婁底經開區管委會及有關部門上報的項目情況，根據專項規劃等要求，制定城市更新年度實施計畫，報市人民政府批准後，按相關規定組織實施。
第十一條 城市更新應當通過公開招投標、競爭性磋商或直接委託方式，選擇有實力的企業作為城市更新項目實施主體。
本辦法施行前已進行的城市更新項目，按原有方式繼續實施。
第十二條 根據城市更新專項規劃及年度計畫，由市住建局（人防辦）或其委託單位編制城市更新項目實施方案。實施方案應包括以下內容：
（一）各更新項目所在區域的城市發展定位與產業布局、基礎設施與公共服務設施的功能完善目標等；
（二）各更新項目的實施背景、項目定位、建設規模、紅線範圍、更新方式、實現途徑、建設方案、設計方案、運營方案、投資額度、籌資方案等內容；
（三）涉及歷史文化資源保護的，還應包括保護方案。
城市更新項目實施方案經政府相關部門聯合審查後，報市城市更新工作領導小組審定後組織實施。
第十三條 城市更新項目建設依照基本建設程式實施。
城市更新項目完成後，由市住建局（人防辦）牽頭組織竣工驗收，確認改造成本，評估更新績效。
第四章 支持政策
第十四條 在符合現有控制性詳細規劃及相關專項規劃要求的基礎上，對為城市增加道路、廣場、綠地、停車場等公共使用空間的城市更新項目，可根據有關政策規定，給予相應的建設強度指標獎勵。
第十五條 城市更新保留改造的項目，其保留建築的建設強度未達到規劃建設強度指標的，建設強度不足部分可依法依規通過城市設計轉移至片區內其餘開發建設用地中。
第十六條 拆遷重建項目搬遷補償完成並形成“淨地”後，符合劃撥條件的，由自然資源和規劃部門履行相關流程後，將相應的土地使用權劃撥給項目實施主體；符合協定出讓條件的，由自然資源和規劃部門履行相關流程後，將相應的土地使用權協定出讓給項目實施主體；需通過政府公共資源交易平台公開出讓的，由自然資源和規劃部門編制土地出讓方案，明確宗地出讓條件。
城市更新項目實施主體在符合片區規劃條件下利用持有的存量土地集中開發建設保障性租賃住房，可採取劃撥方式供地，且在經營期滿一定年限並補繳土地出讓金後，其產權可依法上市交易。
第十七條 城市更新片區範圍內的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有用地應當優先規劃用於基礎設施和公共服務設施建設，不能單獨開發的經營性用地，可以與相鄰地塊整合出讓。
第十八條 為保障城市更新項目內公共服務、城市形態、產業發展等功能的統籌規劃和落地，城市更新片區內經營性用地可實行帶方案掛牌出讓，並按照“誰提出、誰落實、誰監管”的原則，由提出方與摘牌單位簽訂監管協定。涉及歷史保護建築、近現代保護建築或文物保護要求的項目，帶方案掛牌供地。
第十九條 堅持片區整體改造與轄區異地平衡相結合。開發價值低、不能實現收益平衡的更新片區，按照“一事一議、公益優先”的原則，可聯動屬地轄區內其他可帶方案掛牌出讓經營性用地帶方案掛牌綜合開發，實現轄區內更新項目平衡。
第二十條 積極爭取中央和省資金支持，鼓勵利用中央、省政策性資金、爭取更多政策性貸款、專項債等。鼓勵積極利用國家政策性金融對城市更新的支持政策籌集資金。
打通資源變資產、資產變資金的渠道。按照市場化、法治化原則，依法依規加大對城市更新的金融支持力度，為金融機構加大產品和服務創新力度創造條件，積極引導政策性資金和金融機構信貸資金支持城市更新工作。
第二十一條 市人民政府保障開展組織實施城市更新的日常工作經費，加大財政對更新改造資金的支持力度。更新項目新增土地出讓收益優先用於全市城市更新資金平衡。
城市更新項目符合國家、省有關規定的，可依法享受行政事業性收費和政府性基金相關減免政策；納入更新年度計畫的項目，符合條件的，可依法享受相關稅費減免政策。
第二十二條 根據城市更新項目總體情況，統籌採取融資貼息、投資補助等合規方式予以支持，鼓勵市屬國有企業和社會資本積極參與城市更新項目建設。市屬國有企業參與城市更新項目建設的，可採取增資或經營性資產注入方式予以支持。
第五章 其他規定
第二十三條 城市更新涉及國有土地使用權及房屋所有權變動的，可通過房屋徵收、協定搬遷、房屋買賣、資產劃轉、股份合作等合規方式開展。
城市更新不涉及國有土地使用權及房屋所有權變更的，可通過市場租賃方式取得原建築物使用權。
城市更新既不涉及國有土地使用權及房屋所有權變更，也不需要取得原建築物使用權的，經充分徵求權利人意見後依法實施。
第二十四條 強化城市更新風險防控。及時梳理債務規模、總量、性質，針對可能出現的各種流動性、局部性、系統性債務風險，建立完善防控預案和預警分析體系。嚴格規範舉債、償債程式，確保合理舉債、按需償債、貸償有序。強化城市更新項目監督管理，嚴格控制建設管理成本，確保不形成新的政府債務。加強全過程監督，保障資金使用安全。
第二十五條 加強信息公開，通報工作進展情況，加強社會輿論引導，按照貼近民眾、服務發展、突出重點、保持常態的原則，全方位、多層次、高密度深入宣傳報導，為推進城市更新創造良好社會氛圍。
第六章 附 則
第二十六條 各縣市城市更新工作可參照本辦法執行。
第二十七條 本辦法自印發之日起施行。本市原有相關規定與本辦法不一致的，按本辦法執行。
解讀
2022年4月20日，婁底市人民政府出台了《婁底市城市更新實施辦法》（以下簡稱《實施辦法》），為更好地落實《實施辦法》，現解讀如下：
一、背景依據
2020年10月26日-29日，中國共產黨第十九屆中央委員會第五次全體會議在京召開，全會聽取和討論了習近平總書記作的工作報告，並審議通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，明確提出實施城市更新行動。城市更新首次出現在國民經濟和社會發展五年規劃中，奠定了“十四五”時期的重要地位。同年12月，住建部召開全國住建工作會議，部署2021年的八大重點任務，提出要全力實施城市更新行動，推動城市高質量發展。2021年3月4日-3月5日，全國政協十三屆四次會議和十三屆全國人大四次會議相繼召開，李克強在會議中作政府工作報告時提出，“十四五”時期要“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量”。為貫徹落實國家政策，加快推進城市更新工作，由市城鄉住房與建設局牽頭，各相關單位配合，起草了《實施辦法》。
二、起草過程
按照市人民政府的安排部署，1月29日，《實施辦法》起草工作正式啟動。2月12日，市城鄉住房與建設局起草形成了《實施辦法》初稿，經徵求意見、座談研討，進行修改完善後，3月7日，市城鄉住房與建設局將《實施辦法》送市司法局進行合法性審查。經審查，市司法局認為《辦法》制定主體、許可權、程式、內容均合法，且不具有排除、限制公平競爭效果，遂依法對《辦法》進行了登記、編號。合法性審查通過後，市城鄉住房與建設局將《實施辦法》報請市人民政府審查決定。經市人民政府常務會議審議通過後，4月22日《實施辦法》正式印發。
三、主要內容
《實施方案》的主要分五部分，分別為：總則、工作機制、工作流程、支持政策和其他規定。
總則：堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指引，加快推進城市更新工作，不斷滿足人民民眾日益增長的美好生活需要，促進經濟社會持續健康發展。實現城市肌理的全面保留，產業動能、環境品質和城市競爭力的全面提升。
工作機制：市人民政府成立城市更新工作領導小組，負責統籌城市更新工作，協調重大問題等，市住建局（市人防辦）作為城市更新工作責任主體，相關主管部門按職責分工推動城市更新工作。
工作流程：市住建局（市人防辦）建立統一的城市更新數據底盤和數據調查標準並編制市本級城市更新專項規劃，形成城市更新年度實施計畫，通過公開招投標、競爭性磋商或直接委託的方式，選擇城市更新項目實施主體。城市更新項目完成後，由市住建局（市人防辦）牽頭組織竣工驗收，確認改造成本，評估更新績效。
支持政策：對城市更新項目在控制性詳細規劃、建設強度指標等規定了支持政策，積極引導政策性資金和金融機構信貸資金支持城市更新工作，並依法依規支持項目實施主體實現更新項目自平衡。市屬國有企業參與城市更新項目建設的還可採取增資或經營性資產注入方式予以支持。
其他規定：對城市更新涉及國有土地使用權及房屋所有權變動等各項情況的操作流程做了規定，對強化城市更新風險防控各項措施進行了規定。
四、可行性、可操作性分析
《實施辦法》各項具體任務均明確牽頭部門和配合部門，具有可行性和可操作性。
