商改住

商改住情況

一般來說，“商改住”有以下幾種情況：

①該區域不適合商，適合住；

②開發商開發的這個階段也是適合住，而非商用；

③“商改住”後的售價高於早先商業用途的價格。

從某種意義上講，政府的規劃指導意見長期跟市場脫離，導致了‘住改商’、‘商改住’的出現。在這種環境下，開發商從市場角度出發的改造，一定意義上彌補了規劃的漏洞。

但是，需要說明的是，“商改住”是否是一種違法行為要以最終用途來界定。相關法律條文規定：建設用地經依法批准後，用地單位就不得擅自改變原批准的土地用途，但如果商業用房改為住宅後用於出租並非售賣，則是國家支持的一種行為。

上世紀90年代初期，深圳寫字樓市場火爆，放量激增，供需平衡的打破導致此後長時間內市場低迷，許多爛尾樓就此出現。當時，一些已批覆的寫字樓物業，為了規避風險，紛紛改頭換面，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城樓市“商改住”的盛行，是否同樣是商用物業過熱的信號。

商改住的弊端，或者說商業房與住宅房的區別主要體現在如下幾個方面：

產權年限不同

住宅能用70年，商業房只能住40年。按國家規定，商業、旅遊、娛樂土地使用年限為40年，居住土地使用年限為70年。

同時，《物權法》規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。如果真需要繼續使用土地，土地使用者應該在土地使用到期前一年提出申請。經批准準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓契約，依照規定支付土地使用權出讓金。如果因社會公共利益需要的，則土地被收回。

配套設施不同

商改房無法遷入戶口，無法就近入學。

據了解，商業房無法實現住宅的交通、教育、醫療衛生等大量的公共配套設施指標問題。這主要是由於前期商業房和住宅建設規劃目的不同。而且，一般商改住項目往往都不具有戶口遷入、在附近學校就學等資格。

容積率及用於綠化、公共設施面積不同

由於商業房不需要建設普通住宅小區的配套設施，這樣樓盤具有較高的容積率。也就是說，相對住宅而言，商業房的綠化、公共設施等面積都會有所減少。

安全級別不同

商業房對通風要求相對較低，安全上存在一定隱患。

商業房需要安裝消防管道入戶，住宅無！

物業費、管理費以及轉讓契稅不同

商改住後，費用問題水電物業費將按商業消耗收取。而商改住項目的水電往往都是按照商業用水和商業用電來收費，因此其居住成本高於普通住宅。其次，商改住項目的管理費一般也會高於普通住宅物業收費標準。

另外，商改住項目還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%（不超過144平方米）。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。