基本介紹
概念介紹,舉例,影響因素,
概念介紹
如果售價租金比超過300：1，意味著房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現；如果售價租金比低於200：1，表明該區的房產投資潛力相對較大，房產後市看好。售價租金比無論是低於200：1還是高於300：1，均表明房產價格偏離理性真實的房產價值。
舉例
上海某小區一套90平方米的住房，售價18000元/平方米，月租2700元（無家具），合每平方米租金30元。租售比約1∶600，是1∶300的國際標準線的一倍。意味著上海房產投資價值相對變小，房產泡沫已經顯現。
附：其實用租售比描述房價行情，並不如用售租比更為形象，即將數值反調。
影響因素
租售比作為房地產投資價值體系的體系指標，需要結合完全的指標體系進行演算，需對照所不同國家的各種情況進行合理調整。國家不同時期的房產政策的出台也會影響到租售比變化，從而直接影響著消費者購房投資。
影響租售比的因素主要有：
一、國家房地產等不動產稅率情況
不動產稅決定著有多少剩餘的投資進入房地產市場，決定著有多少空置住房的比例。假定某一城市有10萬套可以用來出租的住房，由於沒有不動產稅的擠壓，可能有5萬套就不進入租房市場，因此這時候的“租售比”的數據是不是完全的“租售比”值。如果不動產稅出台，另外的5萬套的空置房可能有90%以上進入租房市場，這樣必然會導致租金大幅度下降，這時候的“租售比”就會發生巨大的變化，在房價上升的勢態中，如果開徵不動產稅或我國所謂物業持有稅，將有可能大大削弱投資者的獲利希望，囤積空房不使用就會受到極大的制約。
二、關於房地產消費者的巨觀貸款政策。
例如我國出台的房貸新政中大幅下調了自住型住房的首付比例和還款利率，而對於非自住性住房和非首次購置的自住型住房的首付比例和還款利率都規定了嚴格的上限。二手房政策更是沒有任何鬆綁跡象。
這一政策的實施目的是保證投資者不能借用銀行的錢進行大量的投資或投機活動，防止他們把泡沫風險轉嫁給銀行。只有完全用自有資金才能炒作第3套甚至第 4套房。這樣投資者的風險飆升，限制了投資人的投資需求。投資者就敢於將大量的投資房閒置在那裡並不出租，坐而等待房地產的增值，利率也是如此。顯然，這個貸款政策也是直接制約“租售比”比值的重要條件。
三、政府對大部分人的自住房需求的扶持與優惠政策實施情況。
由於住房權利是公民的生存權利的一部分，也是社會穩定與和諧發展的重要基礎，所以政府要以儘可能低的價格滿足這一主體需求，減少相關稅賦，擴大貸款年限，實行優惠利率，甚至直接提供政府補貼，例如中央房貸新政提出加大保障性住房的力度、減少個人購房契稅和首次購房利息等政策，都是主要針對中低收入階層解決自住房問題的措施,這一措施將大大減少租房者，租房者數量的減少直接導致“租售比”的變化。
四、房地產開發商建設房屋的銷售程式及法律規定。
五、國家用於住房開發的土地供給情況。
如果政府對土地政府控制嚴緊，將導致住房需求加大，從而推動房價的上升；如果政府放大土地供應，或者對土地開發不制定開發時間表，不設定約束措施，這樣就會由於城市土地的資源有限與區位優勢，導致開發商囤地囤房，決定著何時向市場提供，影響房價變化，因此，土地供應情況將嚴重影響市場“租售比”。同時，土地價格的提升及其出讓操作過程是否透明、競爭與規範，也導致“租售比”中的租的比例放大或縮小，從而使“租售比”的數值發生變化。
六、住房市場的國內外開放條件限制。住房對外開放條件鬆緊也影響著房價的“租售比”。
住房對外開放條件鬆緊也影響著房價的“租售比”。城市政府的職責就是要率先保證本地人、本國人的住房需要，對外國人與外國資本購房或炒房應當嚴加限制。如果有相當多的人對住房政策有意見，那么政府就可能在選舉中失去選票。為了保證本地人的住房需求，許多國家都採取了不同措施對外國人購房加以管制，防止推動房價，擴大供需矛盾。我國處於市場經濟的初級階段，由於認識的不足與急於發展的動因，沒有制訂嚴格的房地產管制制度。為了GDP增長，一度完全放任外國人購房與投資房地產，甚至放縱外來資金炒房。此外，有大量的國外資金通過體制外的管道進入中國市場助推房價，包括大量以中國的中間機構出面操作，推高房價必然帶動“租售比”的相應變化。
七、住房市場的“租售比”統計學上範圍與取樣方式。
通常城市的租售比是有嚴格的地域範圍。我國實行的城市區域模式是“市管縣”模式，城市下轄大量的農業村鎮。把大量的農業村鎮的住房價格與在城市工作與生活的人群的住房價格混同起來是不真實的，也不是真正意義上的房價。因此計算城市或區域的租售比應該參考機構的數據才更科學實用。
