《唐山市直管舊公房出售辦法》，唐山市政府1996年公布施行的，直管舊公房出售的規章。
基本介紹
- 中文名：唐山市直管舊公房出售辦法
- 頒布時間：1996年11月12日
- 實施時間：1996年11月12日
- 發布單位：唐山市政府
唐山市直管舊公房出售辦法
（1996年市政府第42次常務會議通過，1996年11月12日唐政發【1996】26號公布，自1996年11月12日起施行）
依據《國務院關於深化城鎮住房制度改革的決定》和省政府《關於加快城鎮住房制度改革的通知》等有關規定，制定本辦法。
一、公房出售範圍和原則：
1、凡路南、路北、古冶、開平、新區範圍內已投入使用的市房管局直接經營管理的公有住房，除成片平房、危房、產權有爭議住房外，均可按本辦法出售。
2、公有住房向原承租人出售，承租人購房堅持自願的原則；承租人自願放棄購房權，可由承租戶中的其它同住直系親屬購買，不得轉讓他人購買。
二、出售價格：
1、直管公房以成本價出售，並享受標準價售房的優惠政策。
2、出售公房按建築面積計價，一套樓房住宅的建築面積按建設部頒發的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》計算。
3、住房成本價由下列因素組成，經評估確定。
（1）土地使用權出讓金，計算公式： 土地使用權出讓金＝基準地價×占地面積×40％一棟樓房的占地面積按勒腳外1.6Ｍ內的占地淨面積計算，一套住宅的占地面積按該套住宅建築面積占該棟樓房建築面積的比例均攤；平房的占地面積按建築物和宅院的實際占地面積計算。 基準地價按《唐山市國有土地使用權出讓金底價計算方法及級差地租收取標準》〔唐土（1992）29號〕計算。 土地使用年限為70年。
（2）住房單方工程造價，按上一年新建同類住房的建築成本計算，包括住房本身及組團（庭院）道路、管線等基礎設施費用，組團（庭院）以外的基礎設施和學校、托幼、派出所、居委會、文化娛樂等公共配套費用已包括在土地使用權出讓金中，不另計費。
（3）投資利息按單方工程造價的3.18％計算。
（4）稅費執行零率。
4、價格調整：
（1）層次差價： 無電梯舊公房出售的層次調價表
樓別 % 樓層 | 平房 | 二層樓 | 三層樓 | 四層樓 | 五層樓 | 六層樓 | 七層樓 |
第一層 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
第二層 | 0 | +5 | +5 | +5 | +5 | +5 | - |
第三層 | -5 | +5 | +5 | +7 | +7 | - | - |
第四層 | -10 | +2 | +2 | +4 | - | - | - |
第五層 | -12 | 0 | +2 | - | - | - | - |
第六層 | -14 | -2 | - | - | - | - | - |
第七層 | -16 | - | - | - | - | - | - |
有電梯樓房一層調減2％，頂層調減10％，其餘各層調增1％。
（2）朝向調價：無南窗的住房調減5％，只有北窗的住房調減10％，斜向住房不做調整。
（3）土地使用權出讓金不參加層次和朝向調價。
5、住房折舊： 住房成本價按已使用時間進行折舊，樓房的年折舊率為2％，平房的年折舊率為2.5％，土地使用權出讓金不折舊。
6、購房價格折扣： （1）按成本價給予3％的現住房折扣； （2）職工購買公房給予工齡折扣，年工齡折扣額為所購住房成本價的6‰。
7、購房價款計算公式： 購房價款＝單方造價×（1±調價係數）×1.0318×（成新率×0.97－工齡×0.006）×建築面積＋基準地價×40％×（0.97－工齡×0.006）×占地面積
三、付款方式
1、購房人一次付清全部購房價款給予20％的優惠。購房人首次支付30％的購房款，其餘部分可以制定還款計畫，在三年內還清。
2、購房價款的30％數額較大，首次支付有困難的職工可以按規定向市住房資金管理中心申請政策性抵押貸款，指標不足可以申請普通抵押貸款。
3、職工可以支取住房公積金支付購房款；購房人原交納的住房保證金可以抵頂購房款。
四、購房程式及產權界定
1、購房人持房本、戶口簿和工齡證明到房管局售房辦公室申請購房登記，符合購房條件的經核實面積、計算房價後，到當地房產交易所簽定交易契約，並於三個月內到房屋產權監理處辦理產權過戶登記，領取私有房屋所有權證。憑私有房屋所有權證到土地管理部門領取土地使用權證 。
2、購房人按本辦法購買的住房取得全部產權，可依法進入市場出售、出租，所得收益交納有關稅費後全部歸個人所有。
3、按本辦法購房免徵交易契稅；市場交易管理費由售房單位按評估價的1‰交納。購房人免交；產權產籍登記手續費按購房價款的2‰由買賣雙方各承擔一半；其他費用一律免收。
五、售後住房的管理與維修
1、公有住房出售後，購房人須服從房產管理部門對住房的行政管理，認真執行國家政策及政府規定，依法使用住房。
2、嚴禁私自拆改房屋構件，不得改變房屋使用性質。
3、購房人有依法保護、管理房屋及公共設施的義務，有對損害公共利益、違反社會道德、影響他人居住安全的行為進行揭發檢舉的權利。
4、公有住房出售後實行物業管理。住房的自用部位和設施由購房人自管自修，也可委託物業公司代修，費用自理；住房的共用部位和公共設施的維修費由產權人按住房建築面積每年交納一次，具體標準經市物價局批准。房管局從售房收入中提取30％作為公用部位和公共設施的維修 周轉金。公共維修費的使用辦法另行規定。
六、其它規定
1、職工購房後住房補貼和熱力費補貼繼續發放，並服從統一調整；
2、職工購房後由單位和個人分別按工資總額的5％交繳住房公積金；
3、職工購房的工齡折扣只能享受一次；
4、超過住房控制標準的部分執行市場價，應該整套退出的住房不得購買；
5、各區房管局經營管理的公房和單位自管公房可參照本辦法出售，已按使用權出售的公房，由購房單位按原成本價補足價款列入單位公房出售；
6、具有專用性質的住宅、新建公房和騰空舊公房的出售辦法另行規定。
7、本辦法由市房產管理局負責解釋。
附屬檔案一
住房控制標準計算規則
1、住房控制標準按建築面積計算。
2、．正市級幹部的住房控制標準為120—160平方米，副市級幹部107—147平方米，縣級幹部80—110平方米，科級以下幹部（含科級，下同）56—80平方米。技術幹部和企業領導幹部可比照相對應的同檔次職務確定。
3、10平方米以內陽台、共用樓梯、走廊、門斗和地下室的面積不計入住房控制標準。
4、科級以下幹部具備下列條件之一的，可在規定的基礎上增加建築面積10平方米，具備兩項的增加15平方米，具備三項以上的增加20平方米： （1）家庭人口4人以上且三代同居的；（2）已參加工作或達到法定結婚年齡的子女無住房，需與父母同住的；（3）年齡達到50周歲的；（4）工齡達到30年的；（5）擔任科級職務（含副科）15年以上的。
5、工人的住房控制標準按科級以下幹部計算。
6、離退休職工的住房控制標準按在職期間的最高職務計算。
7、夫婦雙方可按職務（職稱）較高的一方核定住房控制標準，既有職務又有職稱的可選擇較高的核定。
8、購房人在本市既有私房（商品房除外）又租住公房的，其住房面積應合併計算。
9、一對夫婦只限購買一套標準住房，如一套住房面積低於住房控制標準下限的，可購買其承租的兩套住房。
10、按本規則確定的住房控制標準只為售房的標準，不作今後分房建房的依據。
附屬檔案二
購房職工工齡計算規則
一、計算方法：
1、計算本市在職職工的工齡截止時間為1995年12月31日，外地職工計算到當地建立住房公積金制度的前一年；離退休職工的工齡計算到國家規定的離退休年齡。
2、夫婦雙方一方無工作或雙方年齡差距較大時，可按工齡較高一方的1．5倍計算。
3、喪偶職工購買住房，可計算去世者在世期間的實際工齡，一方無工作或雙方工齡差距較大時，可按工齡較高一方的1.5倍計算。
4、具有中專以上學歷的職工，其在校學習的時間可計入工齡。
5、從事特殊環境作業給予工齡折算的職工，其折算的工齡可計入購房工齡。
6、離異職工的工齡只能按一人計算。
7、未婚和單身（配偶為農民）職工的工齡只能按一人計算。
8、不是購房人配偶的職工，不計算工齡。
二、工齡審核辦法：
1、工人的工齡由所在單位的勞資部門開具證明，幹部的工齡按管理許可權開具證明。
2、工齡證明須有經辦人和單位主管領導的簽字；外地職工還應有當地政府房改辦對其是否已享受工齡折扣審核意見。
3、無工作單位的，須有配偶單位的證明。
三、按本規則計算工齡只適用於計算購房的工齡折扣。
附屬檔案三：
1996年出售舊公房土地基準地價分類表 元／平方米
土地等級 地價 行政區域 | 一級 | 二級 | 三級 | 四級 | 五級 |
市中心區 （路北、路南） | 354 | 286 | 234 | 200 | 170 |
外三區 （開平、古冶、新區） | 272 | 221 | 185 | 155 | 125 |
1996年出售舊公房單方工程重置價參考表元／平方米
框架 | 框架輕板 | 內澆 外掛 | 內澆 外砌 | 磚混 | 平房 | - | - | - |
多層 樓房 | 各自 樓房 | 磚混 | 一等 磚木 | 二等 磚木 | - | - | - | - |
750 | 700 | 680 | 680 | 650 | 500 | 400 | 350 | 300 |
注:①平房和各自樓只含上下水設備，樓房不含洗浴設備；
②本表中所列價格經評估後確定。供暖設備可調整每平方米40元；煤氣設備可調整每平方米20元；上下水設備各調整每平方米20元；有浴盆設備的住房，每套增加800元。根據住 房的構造、材料在±5％以內調整。
