《南山區政府物業資產管理暫行辦法》是南山區2011年1月1日起施行的辦法。
基本介紹
- 中文名：南山區政府物業資產管理暫行辦法
- 發布單位：南山區政府
南山區政府物業資產管理暫行辦法
為加強和規範我區政府物業資產管理，實現公共資源的最佳化配置，提高使用效益，更好地為各部門、各單位服務，根據國家、省市的有關規定，結合我區實際情況，制定本辦法。
本辦法所稱的政府物業是指利用區財政撥款、上級財政撥款、自有資金、國有土地資源投資建設，或者通過企業改制剝離、規劃配套、行政罰沒、社會捐贈等方式接收、並由全區黨政機關（含派出單位）、人大、政協、司法機關、社會團體和事業單位（以下簡稱“使用部門”）占有和支配的房產及用地等不動產。包括辦公用房、住宅、宿舍、商業用房、廠房、倉庫、公園、山莊、農場、文教衛體用房、社區配套和公共服務用房及附屬設施（以下簡稱社區配套物業）、停車場（庫）、臨時建築等。
公安系統占有和支配的不動產，其管理辦法另作規定。
政府物業堅持所有權和使用權相分離的原則。南山區政府物業管理辦公室（以下簡稱管理部門）是全區政府物業資產的管理部門，代表區政府對政府物業行使所有權、管理權、處分權，並進行統一接收、統一登記和統一管理。使用部門對政府物業只享有使用權。
管理部門的職責具體包括：
（一）貫徹國家有關物業資產管理的法律、法規和方針、政策，認真制定物業資產管理辦法和實施細則，並組織實施和監管；
（二）負責區政府物業資產的清理、核實、產權管理，以及行政事業單位辦公用房調配；
（三）負責向房地產產權主管部門申報產權證，授權有關單位使用政府物業；
（四）負責或協助使用部門進行物業資產變更和報廢，辦理新建、擴建、重建、改造、裝修申報及備案手續；
（五）代表區政府統一接收，購置、配置、處置政府物業。
（六）負責監督檢查各單位辦公物業使用情況，查處違規行為；
（七）負責房地產開發企業興建的社區配套和公共服務設施接收和監管。
（八）負責富餘、殘舊辦公物業的出租經營管理，租金收益嚴格實行“收支兩條線”管理；
（九）完成區政府交辦的其他工作。
區政府授權管理部門行使政府物業產權管理職能，統一向產權登記機關申辦產權登記，所有區政府物業的產權統一登記在管理部門名下，其他單位或個人不得擅自申辦或更改政府物業的產權登記。法律法規另有規定的除外。具體如下：
（一）對本辦法頒布前已由使用單位進行了權屬登記的政府物業資產，由各使用單位在本辦法頒布30日內，將《房地產證》交管理部門統一管理，並配合管理部門辦理產權移交登記手續。
（二）對資料齊全，尚未辦理權屬登記的政府物業資產，各使用單位應於本辦法頒布30日內將相關資料全部移交管理部門，由管理部門負責向產權登記機關申辦《房地產證》。
（三）對資料不全，尚不符合辦證條件的政府物業資產，由使用部門、報建部門協助管理部門補齊資料後，向產權登記機關申辦《房地產證》。若無法補齊資料，不符合辦證條件的政府物業資產，則由管理部門向產權登記機關申報，爭取辦理相關產權證明檔案。
（四）對多方出資、多方合作的政府物業資產，由使用部門、報建部門協助管理部門與有關單位界定政府投資的產權份額，並申辦屬於政府份額的物業資產產權登記。
（五）對商住開發小區的政府物業資產，未作權屬登記的，由產權登記機關牽頭，管理部門配合補辦有關產權登記手續。新落成的商住小區的政府物業資產，由產權登記機關在開發企業申請辦理該小區產權登記時，直接把用地契約中屬於政府的物業資產，以管理部門的名義辦理《房地產證》。
管理部門對政府物業實行授權使用。對符合使用條件的行政事業單位，由管理部門審核發放《政府物業授權使用證》。未經批准，任何單位或個人不得擅自占用、挪用政府物業或改變物業使用功能。
新設立行政事業單位申請使用政府物業的，應在成立之日起30日內到管理部門申報，辦理《政府物業授權使用證》，並提交下列檔案資料：
（一）區編制部門批准機構設立的檔案（複印件）；
（二）單位法人任職檔案或法定代表人證明（複印件）；
（三）房地產權證書或其他產權來源證明（複印件）；
（四）物業資產登記申請表；
（五）管理部門認為需要提交的其他資料。
本辦法頒布前已占有或使用區政府物業資產的區屬行政事業單位，應在本條例實施之日起30日內補辦手續。
《政府物業授權使用證》實行年審制度。使用單位每年應將物業使用情況報管理部門核查。年審合格的自動延續一年。不按規定使用政府物業的，暫緩或不予年審，並書面通知限期整改。
《政府物業授權使用證》為使用政府物業及進行資產核算的憑證，自核發之日起生效，使用單位應妥善保管。使用單位發生分立、合併、搬遷、更名、撤銷等情形的，須提前到管理部門辦理政府物業的變更或撤銷登記，由管理部門出具物業處置批覆。
管理部門應建立政府物業資產管理檔案，對政府物業的增減、使用、變更、核銷，進行台賬管理，掌握政府物業的存量和變更情況。
使用單位應遵守國家和省、市、區的有關法律、法規和規章的規定，服從管理部門的管理，不得在物業內從事非法或違法活動。未經管理部門書面許可，使用單位不得將政府物業出租、轉讓、或與他人合作經營。
使用單位主要負責人為物業資產使用責任人，代表本單位與管理部門簽訂《政府物業授權使用證》，負責執行有關規章制度，對本單位使用的物業資產的安全、完整負責。
使用部門如被分立、合併、改組、改制、更名或撤銷，應在有關部門批准後一個月內到管理部門辦理相關手續，並提交如下資料：
（一）用房申請書；
（二）單位成立的“三定方案”；
（三）單位變更相關資料；
（四）法定代表人證明（或任命檔案）。
使用部門整體搬遷的，應在搬遷結束之日起30天內，將原辦公物業交回管理部門，由管理部門統一調劑使用。
使用部門要做好物業資產的日常管理工作，建立健全管理制度，將物業資產管理的責任落實到有關部門和個人，確保政府物業資產的安全和完整。
管理部門對物業資產使用情況定時或不定時進行巡查，並視具體情況對嚴重違規行為做出通報。
使用單位對其使用的政府物業進行重大裝修或改造，須報管理部門審批和備案。物業資產維修保養規定如下：
（一）區政府大樓的日常維修保養、房屋本體和公用設施維修項目，由區機關事務管理局負責，費用由單位在年度預算中予以保障;區愛心大廈的日常維修保養、房屋本體和公用設施維修項目，由管理部門負責，費用由單位在年度預算中予以保障
（二）文、教、衛、體等實行委託管理的政府物業資產，日常維修保養、房屋本體和公用設施維修項目，由被委託管理單位負責，費用由被委託管理單位向區財政申請按有關辦法執行。
（三）不在區政府大樓辦公的機關事業單位辦公用房的日常維修保養由使用單位負責申請，維修費用屬財政全額撥款單位的，由單位在年度預算中予以保障；財政差額撥款單位，按財政撥款的比例分攤，差額部分由使用單位負責；自籌經費單位，全部費用由使用單位負責。
（四）管理部門管理的經營性政府物業資產，日常維修保養和費用由管理部門負責。
房屋本體和公用設施維修項目由管理部門負責，費用在區政府物業收益中列支。
（五）政府物業資產維修工程，按市、區建設工程有關辦法執行。須招投標實施的，按招投標有關辦法確定施工單位。
（六）不須招標投標實施的，由管理部門組織五人以上的評選小組，參照政府建設工程項目招投標的形式，投票選定維修施工單位。參與評選的單位不得少於三家。
使用部門物業資產的轉讓、買賣、報損和報廢，須向區政府申報批准後，按有關規定組織實施，使用單位無權擅自處置。
（一）政府物業資產處置的範圍主要包括：
1、閒置物業資產；
2、因超過使用年限或安全原因並經科學論證，確需拆除、報廢的物業資產；
3、因城市規劃需要拆除或改造的物業資產；
4、因單位分立、撤消、合併、改制、隸屬關係改變等原因發生的產權或使用權轉移的物業資產；
5、因自然災害導致物業資產損毀或滅失的物業資產；
6、根據國家政策辦法需要處置的物業資產。
政府物業資產的處置嚴格按財政部門的有關辦法執行。在使用部門向區政府相關部門或上級主管部門申報時須將申報材料抄送管理部門，處置完畢後到30個工作日內到管理部門備案核銷。
行政事業單位以財政資金新建、改建、重建辦公用房的，在獲得立項後應到管理部門備案，在項目竣工驗收後及時辦理審計決算、財務批覆等手續，辦理完畢30個工作日內到管理部門進行財產移交，登記備案。行政事業單位以財政資金購置或租賃辦公用房的，應報管理部門核准。區發改、財政等部門應根據管理部門審核意見統籌安排。
新建交付使用的辦公用房，由使用部門提出具體使用方案，管理部門根據其實際需要及有關規定核實使用面積標準，剩餘部分由管理部門直接管理，並統籌安排使用。新建物業交付使用程式如下：
（一）項目建設單位將建成辦公用房交付管理部門；
（二）使用單位提交用房申請；
（三）管理部門提交分配方案上報區政府；
（四）區政府同意後管理部門通知使用單位；
（五）簽訂《使用責任書》和《政府物業授權使用證》；
（六）交付使用。
管理部門應充分發揮統籌職能，因統一調配使用需收回物業及使用權的，使用單位應無條件服從，並在收到書面通知後30日辦理移交。
管理部門應根據使用部門在編人數核定辦公用房使用面積，包括：
（一）行政用房：按在編人數核定使用面積，人均使用面積不得超過15㎡。其中：
1、日常辦公用房：包括領導人員辦公室和一般工作人員辦公室。標準為：處級12平方米；科級9平方米；科級以下工作人員6平方米；
2、公共服務用房，包括會議室、檔案室、文印室、資料室、收發室、計算機房、儲藏室、衛生間、公勤人員用房、警衛用房等。
（二）特殊業務配套用房：原則上在各單位行政用房面積內自行調劑，因特殊情況需超過15㎡標準的，由使用單位負責提供相關規定和標準。特殊業務配套用房包括：
1、設備用房，包括變配電室、水泵房、水箱間、鍋爐房、電梯機房、制冷機房、通信機房等。
2、附屬用房，包括食堂、汽車庫、人防設施、消防設施等。
除上述四類用房之外的特殊業務用房，由管理部門單獨審批和核定標準。
事業單位辦公用房管理規定：
（一）財政全額撥款的事業單位辦公用房，由管理部門無償提供使用；
（二）財政差額撥款的事業單位辦公用房，由管理部門收取差額部分的租金；
（三）自籌經費的事業單位辦公用房，由管理部門收取全額租金；
（四）事業單位下屬尚未脫鉤的企業使用政府辦公用房，由管理部門收取全額租金；
（五）差額撥款和自籌經費的事業單位，經費確有困難的，報經區政府同意後，租金可以酌情適當減免。
辦公用房的物業管理公司由管理部門根據實際情況，招標選配；本辦法頒布前已自行選定物業管理公司，且契約期未滿的單位，應在本規定實施之日起30日內，將有關情況報管理部門備案，契約期滿後由管理部門招標選配。選配程式如下：
（一）使用單位提交申請，申請材料須包括對投標公司的資質、業務要求；
（二）管理部門批准後向區採購中心申請招投標；
（三）由區採購中心負責招投標；
（四）使用單位與中標公司簽訂契約。
房地產開發企業興建的產權屬於政府的社區配套物業，由管理部門代表區政府與房地產開發企業簽訂《社區配套和公共服務用房移交協定書》並統一接收物業。具體程式如下：
（一）規劃施工圖審核
1、開發商報送資料
2、管理部門在5個工作日內對資料進行審核
3、確認同意規劃
（二）移交意向程式
1、項目規劃驗收前開發商提供資料
2、管理部門在5個工作日內對資料進行審核
3、安排現場考察
4、簽訂《社區配套和公共服務用房移交意向協定書》。
（三）移交協定程式
1、項目規劃驗收後初始登記前開發商補充資料
2、管理部門在5個工作日內對資料進行審核
3、安排現場考察
4、簽訂《社區配套和公共服務用房移交協定書》。
（四）成本價項目付款程式
1、向區造價站申請成本價核算
2、簽訂《社區配套和公共服務用房移交協定書》
3、向區發改局申請經費
4、向區財政局申請撥款（先付80%）
5、辦理房產證
6、區審計局審定
7、向區財政局申請撥付餘款
（五）辦證程式
1、開發商辦理項目初始登記
2、開發商補充資料
3、到國土局申請辦證
4、領取房產證或補充資料再次遞交
社區配套項目接收時開發商需提供的資料：
（一）市國土局簽訂《社區配套和公共服務用房移交意向協定書》
（二）開發商營業執照、法人身份證、委託人身份證複印件（驗原件），法人證明書、授權委託書（原件）。
（三）房地產證（用地）
（四）《深圳市土地使用權出讓契約書》
（五）《深圳市房屋建築面積測繪報告》（竣工測繪）
（六）深圳市建設用地規劃許可證
（七）建設工程規劃許可證
（八）建設工程施工許可證
（九）竣工圖
（十）深圳市建設工程規劃驗收合格證
（十一）分戶匯總表
（十二）消防驗收意見書
（十三）竣工驗收備案收文回執
管理部門與房地產開發企業完成接收程式後，應按照社區配套項目規劃用途，辦理如下調配手續：
1、管理部門通知使用單位
2、使用單位提交使用方案
3、現場考察
4、簽訂《政府物業授權使用證》和《使用責任書》
5、交付使用
因工作需要，使用單位需要將物業資產轉租或與他人合作經營、改變使用功能、以紅線用地與其他單位（個人）合作或集資建房，應當嚴格履行相關手續，經合法批准後方能實施。具體程式如下：
（一）使用單位提交申請
（二）管理部門提出審核意見
（三）報區政府批准
（四）區政府同意後，辦理相關手續
未經依法批准，使用單位一律不得實施上述行為，也不得將物業資產自行轉讓、變更產權。
本辦法頒布前已由使用部門自行經營的出租物業，應於本辦法頒布後30日內報管理部門備案，並在30天內移交管理部門經營管理；因特殊情況不能按時移交的，需經區政府批准，管理部門登記並出示產權證明，經區租賃部門備案；其租金收入嚴格實行“收支兩條線”管理，管理部門將會同有關單位監督檢查其收益情況。
經營性物業和富餘辦公用房的對外出租收益，實行“收支兩條線”管理。物業資產的日常管理、更新、改造及維護保養經費由管理部門根據實際需要編制預算，經財政部門核定後劃撥。經營性物業出租管理規定如下：
（一）出租程式如下：
1、招租通告（在報刊、網路等有關媒體刊登廣告或物業所在醒目處張貼公開招租公告）；
2、招租評審；大型物業按公開招投標的方式進行，零星小型物業由管理部門或被委託管理部門成立三人以上的招租評審小組進行評審。
3、確定承租方後，交相關承租人身份證明及法規規定必須有的資料；
4、收繳押金；
5、簽訂《房屋租賃契約》。
（二）招租規定：
區政府經營性物業資產的招租活動，要體現公平、公正、公開的原則。可以採取公開招標、邀請招標和邀請報價三種方式進行。
1、 符合下列條件之一的政府物業資產招租項目，原則上應當公開招標：
（1）單項物業資產契約標的租金10萬元以上的；
（2）單項物業資產出租面積2000平方米以上的；
公開招標應當在市區級報刊、網路等有關媒體刊登廣告或物業所在醒目處張貼公開招租公告向社會發布招標公告，並有至少三家符合投標資格的承租申請人參加投標。
2、符合下列條件之一的政府物業資產招租項目，應當邀請招標：
（1）單項物業資產契約標的租金高於5萬元低於10萬元的；
（2）單項物業資產出租面積大於1000平方米小於2000平方米的；
（3）招租項目屬於文、教、衛、體等具有複雜性或者專門性，只能從有限範圍的承租申請人中選擇的；
（4）公開招標的成本過高，與招租項目的價值不相稱的。
邀請招標應當向三家以上的承租申請人發出投標邀請書，並至少三家承租申請人參加投標。
3、符合下列條件之一的政府物業資產招租項目，可以邀請報價：
（1）單項物業資產契約標的租金低於5萬元的；
（2）單項物業資產出租面積小於1000平方米的。
管理部門或被委託管理部門採用適當方式向社會發布招租信息，對承租申請人進行資格預審，並向符合資格的三家以上的承租申請人發出報價邀請書，並有至少有三家承租人參加報價競爭。
4、有下列情形之一的政府物業資產招租項目，可以不實行招標：
（1）招租項目只能是某一特定的承租人才有能力經營，不存在其他的選擇對象的，必須報經區分管領導或區府常務會議審批；
（2）經公告或者邀請少於三家符合投標資格的承租申請人參加投標，或者承租申請人未對招標檔案作出實質性回響而導致招標無法進行的，經管理部門或被委託管理部門領導班子會議通過，上報區政府審批；
（3）小型零散經營性物業，由業務部門參照市場指導價提出意見報管理部門或被委託管理部門領導或領導班子會議研究決定。
5、依照本細則應當招標的政府物業資產招租項目，由區採購招標中心按有關法律法規辦法組織招投標。
6、承租人確定後，應與招租人簽訂《深圳市房地產租賃契約書》。
7、不得將必須招標的政府物業資產經營項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。
（三）出租期限的規定：
1、一般情況：租期1-3年，商業3-5年；
2、租期5-10年（含5年）的契約須經管理部門或被委託管理部門領導班子決定；
3、租期10年（含10年）以上的須報區分管領導決定。
（四）押金管理規定：
1、一般情況下：
（1）收二個月的房租押金；
（2）小型住宅、辦公、商業須收取水電押金，具體金額視用戶情況決定；
2、大型物業或用水、用電大的
（1）押金由管理部門或被委託管理部門的業務部門按實際情況擬定意見後報領導或領導班子決定；
（2）水電方面首選水電過戶，不能過戶的，才由管理部門或被委託管理部門代繳；
3、清退押金的規定：
（1）到期不租或未到期但提前一個月提交退房申請的，在結清所有費用後，全部退還租用人；
（2）未到期也未提前一個月提交退房申請的，押金不退或退一個月押金（確有特殊情況的，承租方遞交書面說明，經管理部門負責領導簽字同意後退一個月押金）。
（五）租戶裝修管理規定：
1、所有租戶入住裝修須在徵得小區管理處同意後到管理部門報批；
2、按規定要求消防報批的承租人必須報批；
3、南山軟體園、南山知識服務大樓按已有的規定執行。
（六）租金、滯納金減免的規定：政府物業資產租金原則不予減免，因特殊情況確需減免的，按下列規定辦理。
1、1萬元以下滯納金減免由管理部門或被委託管理部門負責人決定；
2、1萬元以上滯納金、10萬元以下租金減免由管理部門或被委託管理部門領導班子決定；
3、10萬元以上、100萬元以下租金減免須報區分管領導決定。
4、100萬元以上租金減免須報區主要領導或區政府常務會決定。
（七）對欠租處理的規定：
1、拖欠租金一個月，電話通知；
2、拖欠租金二個月，傳送催款通知並開始計算滯納金；
3、拖欠租金三個月，聯繫租戶，通知退房；
4、拖欠租金三個月以上，終止契約，收回物業，必要時通過法律手段維護合法權益。
（八）轉租規定：
1、政府物業原則上不得轉租。
2、確需轉租的須經管理部門批准並交相關資料到管理部門備案登記。所需資料有：
（1）轉租申請；
（2）第一手承租人的責任擔保書；
（3）第二手承租人的身份證件或營業執照、法人身份證、委託人身份證複印件（加蓋公章）、法人證明書、委託書原件、；
（4）第二手承租人擔保不再轉租證明。
（5）轉租契約複印件（加蓋雙方公章）；
3、管理部門管理的經營性物業轉租的須由業務部門報批，管理部門或被委託管理部門負責人或領導會議通過決定。
（九）退房程式如下：
1、租用人提出退房申請，未到期的須提前一個月書面申請；
2、結清所有費用；
3、搬走後做好清潔衛生，要恢復原狀的須按規定恢復；
4、管理部門或被委託管理部門檢查房屋並收回鑰匙；
5、退回押金、解除契約。
（十）其它出租經營規定：
1、未經管理部門批准，任何單位和個人不得利用政府物業出租廣告招牌及通訊發射等業務。
2、出租物業租金嚴格按政府指導價執行，特殊情況需有相關說明並經管理部門或被委託管理部門負責人或領導會議同意。
第三十二條行政事業單位承辦的培訓中心、農場、山莊、療養院、招待所、賓館以及出租廠房和商業門店等經營性物業均須移交管理部門，嚴格實行“收支兩條線”管理；確須由使用單位自主經營的，使用單位提出書面申請，經區政府批准後，由管理部門委託並監督使用單位嚴格實行“收支兩條線”管理。
管理部門應認真查處物業使用違章行為，對未經批准，擅自改建、擴建、造成物業嚴重損壞的，根據有關規定追究使用責任人的行政責任。區財政、審計、監察等部門，要按照職能分工對區政府物業資產的使用、管理和經營活動進行監管，確保政府物業資產的安全和完整。
使用政府物業資產的單位和被委託管理政府物業資產的單位，有下列行為之一的，由管理部門責令其改正，並對主管領導和直接責任人追究相應的行政責任：
（一）弄虛作假，隱瞞政府物業資產不報的；
（二）擅自將政府物業資產私自轉借給其他單位使用的；
（三）擅自改變政府物業資產使用功能，從事與辦法用途無關的活動的；
（四）利用政府物業資產進行經營活動的；
（五）未按辦法履行其職責，對政府物業資產管理不善，造成政府物業資產重大損失的。
政府物業資產的經營管理單位，在對政府物業資產的經營管理中，有下列行為之一的，由管理部門責令其改正，並對主管領導和直接責任人追究相應的行政責任：
（一）未按辦法履行其職責，對資產管理不善，造成物業資產嚴重損失、流失的；
（二）不按辦法許可權招租、維修和處置政府物業資產的；
（三）在招租項目和維修項目招標投標活動中，弄虛作假的；
（四）在經營活動中，以各種名義利用職權謀取私利的；
使用部門不服從管理部門管理和拒不執行用房調配決定，管理部門可向政府報告，並視情節建議有關部門對其單位負責人做出相應的處理。
逾期不申請登記或隱瞞登記以及未經批准，擅自出租、轉讓、合作經營的，管理部門可收回其使用權，其收益由管理部門收繳並上交財政，行政監督部門視情節追究其單位負責人的行政責任。
管理部門的管理人員玩忽職守，徇私舞弊的，由行政監督部門根據具體情節追究行政責任；構成犯罪的，由司法機關進行追究。
物業使用單位不按規定使用物業，造成重大生產安全事故的，追究使用責任人的行政責任。
本辦法由區物業管理辦公室負責解釋。
本辦法自2011年1月1日起實施。本區以前頒布的有關政府物業管理的規定與本辦法不一致的，以本辦法為準。
