《北京市傳統商業設施更新導則》是為了貫徹落實《北京市城市更新條例》，更好地服務於各類市場主體、相關單位推動傳統商業設施更新改造，進一步強化首都功能定位，加快推進北京國際消費中心城市建設，制定的導則。
2024年1月19日，《北京市傳統商業設施更新導則》（徵求意見稿）全文公布，公開徵求意見。
基本介紹
- 中文名：北京市傳統商業設施更新導則
- 頒布時間：2024年1月19日
- 發布單位：北京市商務局
制定進程,草案全文,起草說明,
制定進程
2024年1月19日，《北京市傳統商業設施更新導則》（徵求意見稿）全文公布，公開徵求意見。
草案全文
1. 總則
1.1 編制目的
為貫徹落實《北京市城市更新條例》，更好地服務於各類市場主體、相關單位推動傳統商業設施更新改造，進一步強化首都功能定位，加快推進北京國際消費中心城市建設，特制定本導則。
1.2 適用範圍
為完善建築安全和使用功能、最佳化業態結構、提升空間品質、提高服務水平，拓展新場景、挖掘新消費潛力，物業權利人對本市購物中心、百貨店、專業專賣店等單體商業設施和商圈進行升級改造的項目適用本導則。升級改造中本導則未涉及的內容，按照國家及北京市相關政策、法律法規、標準規範等規定執行；相關政策、法律法規、標準規範修改調整的，以現行政策、法律法規、標準規範執行。
1.3 更新目標
1.3.1 拓展國際知名度
通過商業設施更新，增強北京商業對消費的帶動力、輻射力、引導力、創新力，打造文化魅力獨特、消費品牌薈聚、時尚活力彰顯、品質體驗一流的全球消費目的地，助力首都政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心建設。
1.3.2 加強商業活躍度
鼓勵傳統商業設施更新圍繞產業結構調整、商業業態最佳化、空間品質提升、行銷模式創新、區域品牌塑造、管理服務精細等進行全方位改造升級，拓展新場景套用、挖掘新消費潛力、提升城市商業氛圍和活力。
1.3.3 提高交通通達度
增強城市交通樞紐與商業設施的通達度、融合度，提升傳統商業設施區域路網通行能力，增強公共運輸的可達性、接駁的便利性，加強智慧交通引導系統建設，最佳化停車配置，為消費者提供便利的交通環境。
1.3.4 提高消費舒適度
精準對接消費者需求，推動商圈智慧場景搭建、智慧型終端服務，最佳化提升消費環境。更新商圈硬體設施，提升建築內外部空間環境，營造全齡友好、商業氛圍濃厚的空間場所，綜合提高消費者的滿意度和舒適度。
1.3.5 保障城市安全度
優先補齊城市市政基礎設施、公共服務設施、公共安全設施短板，消除既有商業設施安全隱患，開展既有建築節能綠色改造，加強新材料、新技術套用，落實綠色發展、海綿城市、韌性城市、智慧城市、無障礙環境等建設要求。
1.4 工作原則
1.4.1 堅持市場主導
傳統商業設施更新總體上按照自願的原則，由物業權利人根據建築條件、市場需求等情況自主決定。鼓勵多元社會資本參與，提高業主和改造機構創新轉型主動性，推動更新項目建立自給自足的“造血”機制。
1.4.2 堅持政府引導
政府部門在傳統商業設施更新工作中要在項目審批、市場監管等方面進一步最佳化營商環境；在交通組織、環境提升、智慧建設等方面為市場主體提供良好的發展環境；發揮財政資金的引導作用，調動市場主體開展商業設施更新的積極性。
1.4.3 堅持軟硬結合
開展傳統商業設施更新要統籌考慮建築安全結構等硬體和運營管理等軟體的更新，在推進設施空間載體建設的同時，要注重最佳化功能布局和業態結構，加強業態融合，創建智慧場景，提升整體品質。
1.4.4 堅持因地制宜
市場主體開展傳統商業設施更新要突出功能定位，結合自身優勢和資源稟賦，聚焦瓶頸問題，大膽改革創新，按照以“一圈一策”、“一店一策”的方式推進實施，積極探索更新的新模式、新路徑。
1.5 編制依據
1.5.1 相關政策條例
(一) 整體性要求
《中華人民共和國城鄉規劃法》
《中華人民共和國土地管理法》
《北京市城市更新條例》
《北京市土壤污染防治條例》
《北京市戶外廣告設施、牌匾標識和標語宣傳品設定管理條例》
《關於實施城市更新行動的指導意見》京政發〔2021〕10 號
《北京城市總體規劃（2016 年—2035 年）》
北京市各分區規劃（國土空間規劃）（2017 年—2035 年）
《北京市城市更新專項規劃》
《北京市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》等
(二) 商業設施相關
《關於開展老舊樓宇更新改造工作的意見》京規自發〔2021〕140 號
《北京市促進商業步行街高質量發展的指導意見》京商規字〔2022〕11 號
《北京市商業消費空間布局專項規劃（2022 年-2035 年）》
《城市商圈建設指南》
《北京市商業服務業設施空間布局規劃》
《北京市戶外廣告設施設定專項規劃(2022 年-2035 年)》等
(三) 審批流程相關
《關於進一步最佳化營商環境深化建設項目行政審批流程改革的意見》市規土發〔2018〕69 號
《“多規合一”協同平台工作規則》市規土發〔2018〕89 號
《北京市新增產業的禁止和限制目錄（2022 年版）》京政辦發〔2022〕5 號
《建設項目規劃使用性質正面和負面清單》市規土發〔2018﹞88 號
《北京市地下空間使用負面清單（2022 年版）》京人防發〔2022〕72 號
《支持城市更新的規劃與土地政策指引（2023 版）》自資辦發〔2023〕47 號
《自然資源部關於進一步做好用地用海要素保障的通知》自資發〔2023〕89 號
《關於完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施意見》京政辦發〔2021〕10 號
《北京市關於深化城市更新中既有建築改造消防設計審查驗收改革的實施方案》
《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規定》等
1.5.2 相關標準規範
(一) 建築相關
《民用建築設計統一標準》GB50352-2019
《民用建築通用規範》GB55031-2022
《屋面工程技術規範》GB50345-2012
《建築裝飾裝修工程質量驗收標準》GB 50210-2018
《商店建築設計規範》JGJ48-2014
《北京地區建設工程規劃設計通則》
《建築立面裝飾設計技術導則》
《商業外立面標準化設計導則》
《城市地下商業空間設計導則》
《北京歷史文化街區風貌保護與更新設計導則》
《北京城市色彩城市設計導則》
《建築第五立面最佳化設計指引》等
(二) 結構相關
《既有建築鑑定與加固通用規範》GB55021-2021
《既有建築維護與改造通用規範》GB55022-2021
《民用建築可靠性鑑定標準》GB50292-2015
《建築抗震鑑定標準》GB55023-2009
《建築抗震加固技術規程》JGJ116-2009
《房屋結構綜合安全性鑑定標準》DB11/637-2015
《房屋結構檢測與鑑定操作規程》DB11/T849-2021
《地下結構抗震設計標準》GB/T51336-2018 等
(三) 給排水相關
《建築給水排水設計標準》GB50015-2019
《建築給水排水與節水通用規範》GB55020-2021
《城鎮給水排水技術規範》GB50788-2012
《室外排水設計標準》GB50014-2021
《室外給水設計標準》GB50013-2018
《建築中水設計標準》GB50336-2018
《建築與小區雨水控制及利用工程技術規範》GB50400-2016 等
(四) 暖通相關
《民用建築供暖通風與空氣調節設計規範》GB50736-2012
《通風與空調工程施工質量驗收規範》GB50243
《公共建築節能設計標準》GB50189-2015
《建築節能與可再生能源利用通用規範》GB55015-2021
《民用建築工程室內環境污染控制規範》GB50325-2020
《建築給水排水及採暖工程施工質量驗收規範》GB50242
《公共建築節能設計標準（北京地區）》DB11/687-2015
《既有公共建築節能綠色化改造技術規程》DB11/T1998-2022
《公共建築節能改造技術規範》JGJ176-2009 等
(五) 電氣相關
《民用建築電氣設計標準》GB51348-2019
《供配電系統設計規範》GB50052
《低壓配電設計規範》GB50054
《20kV 及以下變電所設計規範》GB50053-2013
《建築物防雷設計規範》GB50057-2010
《交流電氣裝置的接地設計規範》GB/T50065-2011
《電力工程電纜設計標準》GB50217-2018
《建築照明設計標準》GB50034-2013
《10kV 及以下配電網設施配置技術規範》DB11/T1894-2021
《城市副中心新型電力系統 10kV 及以下配電網設施配置技術規範》DB11/T2077-2023
《商店建築電氣設計規範》JGJ392-2016 等
(六) 場地環境相關
《城市綠地設計規範》GB50420
《環境景觀綠化種植設計》GB03J012-2
《室外工程》GB12J003
《北京市屋頂綠化規範》DB11T 281-2015
《城市停車設施規劃導則》
《北京市步行和腳踏車交通設施改善技術指南（修訂）》
《北京街道更新治理城市設計導則》等
(七) 智慧型化相關
《建築電氣與智慧型化通用規範》GB55024-2022
《智慧型建築設計標準》GB50314-2015
《安全防範工程技術標準》GB50348-2018
《安全防範工程通用規範》GB55029-2022
《公共建築光纖寬頻接入工程技術標準》GB51433-2020
《綜合布線系統工程設計規範》GB50311-2016 等
(八) 消防相關
《建築防火通用規範》GB55037-2022
《消防設施通用規範》GB55036-2022
《建築設計防火規範》GB50016-2014
《建築內部裝修設計防火規範》GB50222-2017
《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規範》GB50067-2014
《消防給水及消火栓系統技術規範》GB50974-2014
《自動噴水滅火系統設計規範》GB50084-2017
《建築防煙排煙系統技術標準》GB51251-2017
《火災自動報警系統設計規範》 GB50116-2013
《消防應急照明和疏散指示系統技術標準》GB51309-2018
《消防安全疏散標誌設定標準》DB11/T 1024—2022
《北京市既有建築改造工程消防設計指南》（2023 年版）等
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(九) 導視系統相關
《公共建築標識系統技術規範》GB／T51223-2017
《公共信息導向系統設定原則與要求》GB/T15566-2020
《應急導向系統設定原則與要求》GB/T23809-2020
《公共信息導向系統規劃設計指南》GB/T38654-2020
《公共信息圖形符號》GB/T10001.5-2021
《公共信息導向系統導向要素的設計原則與要求》GB/T20501-2018 等
(十) 綠色建築相關
《綠色建築評價標準》GB/T50378-2019
《既有建築綠色改造評價標準》GB/T51141-2015
《綠色商店建築評價標準》GB/T51100-2015
《綠色商場》GB/T38849-2020
《近零能耗建築技術標準》GB/T51350-2019
《綠色建築設計標準》DB11/938-2022
《綠色建築評價標準》DB11/T825-2015 等
(十一) 海綿城市相關
《海綿城市建設評價標準》GB/T51345-2018
《建築與小區雨水控制及利用工程技術規範》GB50400-2016
《海綿城市建設設計標準》DB11/T1743-2020 等
(十二) 無障礙相關
《無障礙設計規範》GB50763-2012
《建築與市政工程無障礙通用規範》GB55019-2021
《公共建築無障礙設計標準》DB11/1950-2021
《北京市無障礙系統化設計導則》等
2. 商圈更新
2.1 強化功能定位
2.1.1 銜接上位要求，差異發展
商圈更新中要按照《北京市商業消費空間布局專項規劃》《城市商圈建設指南》等要求，根據商圈規劃層級、功能定位、資源稟賦等因素，結合自身優勢和人文特色、市場需求，實現差異化發展。
國際級商圈以面向全球、輻射全國、引領京津冀為目標，服務國際超廣域和國內廣域消費人群，緊抓消費國際化、在地性特徵，將國際消費體驗區建設成為承載首都多樣國際交往功能的聚集地和引領城市高位發展的新引擎，著力打造具有全球競爭力、影響力和美譽度的國際消費金名片。
城市級商圈重點面向全市及京津冀城市群消費人群，緊抓特色化、體驗性的發展趨勢，創新塑造新消費、新業態下的核心場景，承載全市綜合性、高能級商業活動，深度融合多樣化城市功能，以 30 至 45 分鐘公交可達服務市域及京津冀地區，將城市消費中心建設成為具有突出商業實力、特色消費活力和廣泛影響力的城市消費新地標。
地區級商圈重點面向地區消費人群，強化商業類型的多元化與商業消費空間的社交性，依託 15 至 30 分鐘慢行範圍均衡打造公共活力中心，將地區活力消費圈建設成為服務承載多樣生活場景的地區宜居綜合體。滿足購物、餐飲、文化、休閒、康養、體育、娛樂等綜合性消費需求。
社區級商圈重點面向社區居民，引導商業消費空間發展重心下沉，全面提升基層商業的品質化與便利性，塑造鄰裡間特色交往空間，以 5 至 15 分鐘步行服務範圍實現全市城鎮社區級商圈全覆蓋。
2.1.2 堅持集約利用，最佳化存量
基於商圈所處區位及服務範圍內的人口規模、消費水平和消費升級需求，充分利用存量設施，在符合相關規定的條件下，允許適當增加商業功能，最佳化商業業態結構，完善功能配套，提高商圈消費品質。
2.1.3 鼓勵功能複合，區域聯動
鼓勵商業與旅遊、文化、體育等功能融合發展，因地制宜，結合實際需求，在商圈內增補博物館、書店、影院、體育、演藝等設施；結合濱水空間、歷史文化保護區一體化推動商圈更新。鼓勵區域商業聯動發展，差異化經營，滿足消費者多樣化、品質化、個性化、便利化、一站式消費需求，增加城市活力。
2.1.4 發展數字經濟，創新引領
把握消費數位化提檔升級趨勢，大力發展數字經濟，線上線下雙輪驅動，充分利用數位化發展新動能，推動消費新業態新模式新場景的普及套用，釋放消費新活力，激發消費新動能。
2.2 突出特色場景
2.2.1 創新場景驅動，構建多元生態
場景驅動。順應消費疊代趨勢，以場景驅動消費升級，以供給創新引領消費熱點，統籌提升商圈綜合消費能級。深入分析不同商圈自身稟賦，精準提煉場景關鍵特徵和關鍵人群畫像，創造沉浸式消費場景，提升人群消費體驗。
多元生態。立足北京城市定位，融合文化交流、科技創新、國際交往等城市功能，滿足高端購物、文化展覽、特色餐飲、休閒娛樂、金融商務等多元化消費需求。統籌推進商圈業態調整和品質升級，鼓勵植入具有創新性和吸引力的特色業態，推動品質化、特色化商圈建設。
2.2.2 明確特色定位，塑造主題場景
(一) 歷史文化場景
場景特徵：與歷史建築、歷史文化街區等緊密聯繫、協同發展，強化歷史文化風貌特色，打造兼具歷史傳承、文化體驗、餐飲娛樂等功能的城市商業消費集聚區。
人群畫像：國內外遊客、文藝懷舊群體
基本指引：以北京歷史文化為支撐，融入特色元素，以藝術交流、國學國潮、美食品鑑、文化演藝等活動，讓市民在北京文化底蘊中穿越城市歷史，感受生活之美。
業態指引：特色文化演藝、特色美食品鑑、類文玩創意、文化展覽巡演、特色品牌節會、特色 IP 經濟、國學教育等。
(二) 國際交往場景
場景特徵：與外國駐華使館區、外交外事活動區等場所緊密聯繫、協同發展，推動商業消費空間與國際交往功能複合發展，打造國際交往活躍的城市商業消費集聚地。
人群畫像：國際遊客群體、商務群體
基本指引：雲集全球知名品牌、國際新品潮品，匯集首店、首展、首秀、首發、買手店、集合店等具有品牌溢價和社交價值的業態，體現城市品牌吸附力、時尚風尚引領力，打造時尚消費富集地。
業態指引：首店經濟、創意體驗、時尚秀展、美食品鑑、跨境體驗、買手服務、AI 定製、數字互動娛樂等。
(三) 科技創新場景
場景特徵：與科技創新產業集群、科技園區等緊密聯繫、協同發展，推動商業消費與創新業態融合發展，打造兼具科技研發、創新休閒、餐飲服務等業態，科技創新特色鮮明的城市商業消費集聚地。
人群畫像：高知識群體、時尚青年群體、商務群體
基本指引：基於新一代信息技術驅動，加速新技術與消費領域的融合交集，通過豐富科技產品供給，增強科技互動娛樂體驗，強化科技與消費結合，讓消費者感受未來消費場景。
業態指引：數字文創、創意孵化、智慧科技、雲服務、數字娛樂、超感體驗、智慧型獵奇、無人服務、電子競技等。
(四) 休閒活力場景
場景特徵：與特色活力休閒場所緊密聯繫、協同發展，強化創新活力發展，打造兼具購物休閒、康體娛樂等業態，主題場景突出的城市商業消費集聚地。
人群畫像：家庭消費群體、輕休閒群體、健康活力群體
基本指引：增強本地文化體驗功能、本土品牌孵化功能，重點發展休閒娛樂、潮流運動、品牌孵化等板塊，植入新業態、新模式，強化休閒活力體驗。
業態指引：親子消費、全時段消費、美食品鑑、成長教育、文化生活體驗、健康管理、共享服務等。
(五) 文旅體驗場景
場景特徵：與文化藝術設施、體育場館、旅遊風景區等場所緊密聯繫、協同發展，推動商業消費與人文景觀、文體產業等複合發展，打造兼具文體休閒、藝術體驗等新業態，文旅體驗特色鮮明的城市商業消費集聚地。
人群畫像：健康活力群體、文藝青年群體、家庭消費群體
基本指引：圍繞增強文藝消費體驗功能和文藝創作功能，重點發展音樂演藝、
創意設計等創意經濟，植入文化 IP、聯名跨界等新業態。
業態指引：音樂演藝、創意孵化、網紅消費、全民體育、運動賽事、康養度假、教育培訓、聯名跨界等。
(六) 交通樞紐場景
場景特徵：與城市對外、對內交通空間緊密聯繫、協同發展，以機場、軌道交通站點等交通樞紐為核心，打造兼具流動中轉、購物餐飲、休閒娛樂等功能的城市商業消費集聚區。
人群畫像：遊客群體、商務群體
基本指引：打造多購物中心連線、地上地下貫通、周邊區域聯動，集商業購物、商務辦公、酒店住宿等多功能於一體的生態集群，增加體驗性、互動性、社交性消費布局，拓展輻射半徑。
業態指引：便捷零售、創意設計、潮流時尚、多元化品質餐飲、智慧服務、
夜間消費、文創紀念等。
(七) 生態觀光場景
場景特徵：與山、水、林、田、湖、草等自然生態要素充分結合、協同發展，注重引入山水田園風光，打造兼具休閒觀光、生態體驗等業態，生態環境優美的城市商業消費集聚區。
人群畫像：健康活力群體、親子度假群體、銀髮養生群體。
基本指引：充分尊重和保護生態本底，促進公園、綠道生態價值轉換，實現自然生態資源與身心體驗的互動參與。
業態指引：生態體驗、公園 LIVE 演藝、綠色產品零售、AR 互動娛樂、沉浸式演藝、無人租賃服務等。
(八) 特色產業場景
場景特徵：與特色小鎮、創意產業園區等特色產業集聚區緊密聯繫、協同發展，打造兼具時尚生活、藝術體驗等業態，產業特色活力鮮明的城市商業消費集聚區。
人群畫像：文化創意群體、文藝青年群體、藝術家群體
基本指引：通過吸引時尚、個性、前衛的創意者、藝術團隊、文藝青年，打造工藝美學匯聚地，從視覺、聽覺、味覺等方面融入民俗文化、國風等元素，展現城市獨特氣質，增進消費者對多元藝術的了解與體驗。
業態指引：創意設計、藝術演藝、二次元消費、文化 IP 塑造、創意孵化、買手服務、聯名跨界等。
2.3 提升整體風貌
2.3.1 保留特色風貌，傳承文化底蘊
特色風貌延續。在商圈更新改造中，保護城市古建築、古街道等歷史文化遺產，尊重具有歷史文化價值和地域特色的空間格局、建築風貌、綠地水系等空間要素，鼓勵通過當代設計與建造手法，融入傳統文化元素，延續北京特色風貌，傳承歷史文化底蘊。
2.3.2 提升整體風貌，注重可識別性
整體風貌協調。結合商圈不同區位、規劃層級及功能定位，強化商圈風貌的整體性塑造。現代型商圈應簡潔、現代，富有設計感，歷史文化型商圈應保護傳統風貌、運用歷史符號，展現文化底蘊。同一商圈的建築風格應儘量協調統一，加強對城市肌理和空間格局的把控，注重建築材質、色彩的主次搭配，選用與整體風貌匹配的城市家具。
商業風貌塑造。鼓勵在延續特色立面要素的基礎上，匹配商業屬性，在材質、色彩等方面適度創新，運用新材料、新技術更新建築立面，增強商業活力氛圍。
鼓勵將立面改造和燈光照明、廣告展示、多媒體等科技化表現手段結合，塑造有辨識度、有吸引力的商圈形象。鼓勵以創意多元的展示形式，設定景觀化、藝術化、場景化的戶外廣告設施，突出多層次、多元化的商圈特色，打造地區活力節點，營造共融共生的商業氛圍。
2.4 加強交通組織
2.4.1 最佳化交通網路，推動無縫銜接
通達連續。加強跨區域交通互通互聯，完善道路分級，打通商圈交通微循環，提高交通通行連續性；合理規劃建設慢行系統，實現人車分流、機非分流，保障商業街區步行系統的連續性；限制在快速路與主幹路兩側設定吸引大量車流、人流的商業建築出入口，減少商業人流對周邊交通的影響。
無縫接駁。加強商圈和軌道、公交站點的銜接，提供清晰的標識引導系統；注重慢行接駁，加強公共運輸與私人交通的換乘，打造連續、便捷的換乘路徑；引導人群低碳出行，打造“軌道+公交+慢行”的低碳交通體系。
2.4.2 整合停車資源，提高停車效率
完善停車配置。完善商圈停車設施建設，引入停車引導系統等智慧型化信息管理手段，合理規劃臨時停車區，鼓勵採用地下停車、立體式停車，集約用地，提高停車效率，鼓勵增設新能源汽車充電樁。整合停車資源。充分整合、釋放商圈現有停車資源，因地制宜靈活選用停車組織方式。規範社會停車場管理，鼓勵設定分時段共享停車設施。加強共享腳踏車管理，合理劃定專用停放區域，採用電子圍欄等方式進行有效監管。
2.4.3 強化慢行系統，鼓勵步行體驗
慢行優先。完善商圈的慢行系統，通過增加步道通行空間、設定安全島等方式提高步行空間的連續性、安全性。周邊道路可採取道路穩靜化措施，加強限速管理。採用增設慢行優先標識等形式，強化慢行路權。步行體驗。推動立體步行廊道系統建設，靈活採用地下通道、過街天橋、空中連廊等通行方式跨越路口或建築。貫徹綠色出行理念，營造舒適的步行體驗和良好的視覺景觀環境，提升商圈消費氛圍。
2.5 最佳化空間環境
2.5.1 提升空間品質，激發多元活力
品質提升。商圈公共空間應滿足購物人群商業休閒需求，兼顧短時社交、商務洽談等商務需求。鼓勵設定公共藝術設施，提升環境藝術氛圍，精細化設計標識標牌、家具小品等景觀要素、完善適老化和無障礙設計，綜合提升空間環境品質。
激發活力。鼓勵拓展商圈公共空間，充分利用邊角地、廢棄地、閒置地，通過功能置換、場景營造等方式為消費者提供休憩、交流、活動的開放空間，滿足消費群體多元需求，激發商圈活力。
2.5.2 完善三大設施，營造全齡友好
設施完善。探索“三大設施”複合利用模式，緊扣“七有”目標和“五性”需求，強化商圈公共服務、市政和安全設施的支撐能力。加強跨區域配套設施統籌規劃，提高商圈內設施利用率和集約化水平，根據需求補足三大設施，保障商業空間的服務能力。
全齡友好。結合商圈定位，結合不同區位和規模的公共開放空間，完善夜間照明、安防、休憩等基礎設施，選擇性增加休閒運動、科普教育、兒童娛樂等活動設施，完善盲道系統及無障礙服務設施，創造全齡友好的公共空間。
2.6 加強智慧建設
2.6.1 加強基礎設施建設，打造智慧場景
智慧建設。加強智慧化、數位化建設，推動 5G 通信、物聯網等智慧基礎設施建設，鼓勵利用人工智慧、雲計算、大數據等新一代信息技術，創造新消費模式。
智慧場景。利用人臉識別、數字孿生等數位化手段，推動消費場景與數位技術對接，將文化、主題、藝術與商圈融合發展，打造互動式、沉浸式消費場景。
2.6.2 建立智慧服務平台，推動智慧服務
智慧平台。鼓勵搭建城市商業消費空間大數據智慧平台，打通城市供給側與消費需求端信息流，提升商圈智慧化、精細化運營管理水平。
智慧服務。鼓勵打造數據智慧型中樞，支撐商圈為消費者提供智慧型停車、智慧導購、精準行銷、移動支付、智慧型安防等智慧服務。探索推進無人超市、無人商店、無人餐廳等新業態新模式發展，增強消費者對無接觸式自助便利化消費的體驗。
2.7 創新運營管理
完善商圈統籌管理機制，鼓勵成立商會、協會聯盟等組織，探索“多方共管、行業自治”模式，發揮行業自治能動性，實現規範化管理、高效率運營和常態化監督。
3. 單體商業設施更新
3.1 功能業態引導
3.1.1 多元化業態複合
強化功能定位。把握消費領域新增長點和變化趨勢，進行廣泛的市場調研，綜合考慮企業自身優勢、服務特色、消費群體以及建築區位、配套設施等場地現狀條件，明確功能定位，合理確定業態結構。
複合多元業態。根據消費需求適當調整增加餐飲、娛樂、休閒、親子等業態比例，結合數位技術，導入代入式、沉浸式、體驗式業態，引導多業態複合經營，提高消費黏性，推動傳統消費業態轉型升級，釋放消費新活力。
3.1.2 體驗式業態賦能
導入體驗式業態。通過商業設施更新，進一步增加消費供給能力，植入年輕、時尚、運動、健康等元素，結合信息數位技術，導入代入式、沉浸式、體驗式業態，通過多元化的互動方式，增加消費體驗。
提高消費參與感。鼓勵開展音樂會、時裝秀、藝術展覽、美食節等具有表演性、觀賞性和參與性的娛樂與體驗活動，豐富消費內容，提升消費參與感。充分挖掘利用自身資源稟賦，打造消費 IP，擴大宣傳力度，激發消費潛力。
滿足個性化定製。鼓勵引入獨特的品牌和主題店鋪，打造不同風格和特色的購物區域，藉助科技手段，提供定製服裝、定製飾品等個性化定製服務，滿足消費者個性化需求。
3.1.3 場景化社交屬性
強化社交屬性。深化情感社交連結，構建商業生態系統。鼓勵通過公眾號、社交媒體平台、線下活動等方式，打造社互動動場所，滿足新時代消費者社交屬性需求，增強品牌形象和忠誠度，提高消費轉化率和復購率。
注重美學打造。注重空間美學設計，通過獨特的建築、藝術裝飾和環境營造，將遊戲活動、科技氛圍、藝術展覽等不同附加元素植入，打造舒適、富有藝術氛圍的購物場所。
3.2 建築主體更新
3.2.1 商業風貌塑造
強化商業風貌。匹配商業定位，與場地環境協調，整體塑造建築風格，打造創新活力、魅力多元的商業風貌形象。建築更新應選擇環保適宜的建築外立面材料，搭配合理的建築色彩，注重商業建築可識別性設計。涉及傳統風貌建築的應符合國家和北京市現行相關法律法規、標準規範的規定。
豐富立面照明。立面照明應與區域照明相協調，適應商業設施的功能、特點和文化，突出商業主題和氣質，達到安全、美觀、舒適和節能的效果。可採用多種照明結合的方式，分清照明主次，注重互相配合，兼顧考慮總體效果，實現照明的多樣性和動態性，增加商業空間的趣味性和活力性。在保證照明總體效果的同時，應防止照明產生光污染。
規範戶外廣告牌匾。設定牌匾應當與街區的功能定位、歷史文化相協調，符合街區城市規劃確定的風貌要求，並與建築物外立面造型、風格和色彩相和諧，兼顧白天和夜間的視覺效果。設定戶外廣告設施應符合所在街區戶外廣告設施設定規劃的相關要求，應體現區域或相關企業文化內涵和特色，同一街區內的店鋪招牌不宜採取統一樣式、統一色彩、統一字型等同質化方式設定。經認定的老字號企業，除設定店鋪招牌外，可設定體現歷史文化傳統的匾額和楹聯；有條件的可採用石雕、木雕形式，在建築外立面實體牆面適當位置附著設定一處介紹老字號起源、歷史和企業特色的銘牌。連鎖經營的店鋪可以沿用同一品牌的設計風格、色調設定店鋪招牌，並保持與建築物外立面造型、周邊景觀相協調。
最佳化第五立面。商業設施第五立面更新應以提升城市整體風貌為目標，以安全、整齊、有序、美觀為原則，與整體建築造型或整個屋頂一體化設計，統一考慮材質、樣式、色調等外觀因素，避免雜亂放置及亂搭違建。屋頂空間作為商業經營的室外擴展部分時，宜與室外景觀或休憩空間結合設計，完善相關配套設施，提升商業閒適氛圍。鼓勵發展屋頂綠化、立體綠化。
3.2.2 內部空間重構
合理布局空間組織。商業設施空間更新應與市場定位、消費者行為需求、原有建築結構特徵相匹配。鼓勵最佳化提升內部商業動線，避免出現商業空間死角，營造充滿活力的商業氛圍。鼓勵通過局部拆改，最佳化整合現有商業空間，適配新型消費場景植入需求，增強商業空間適用性和靈活性。在符合規劃和安全等規定要求下，鼓勵商業功能複合發展，促進產業轉型，增加城市活力。
高效利用地下空間。鼓勵地下空間複合商業功能，統籌建設地上地下商業空間，集約利用土地，提升功能集聚度。地下商業空間考慮與捷運車站及地下軌道交通有效結合，構建立體商業格局。商業地下空間應採取防火、防洪、抗震、防爆等防災安全措施，並符合《建築防火通用規範》GB55037、《地下結構抗震設計標準》GB/T51336 等國家和北京市現行相關標準規範的規定。創意塑造內部裝修。商業設施內部裝修注重創意主題元素表達，營造特色主題場景，塑造空間故事性，創造舒適且有視覺美感的購物環境，滿足現代商業營
銷模式和消費者需求。採用的建築內部裝飾材料應符合環保、節能要求，並符合《民用建築通用規範》GB55031、《建築內部裝修設計防火規範》GB50222 等國家和北京市現行相關標準規範的規定。
3.2.3 加固建築結構
開展結構鑑定。當傳統商業設施發生改建、擴建、移位以及建築用途或使用環境改變；日常使用中發生安全隱患；達到設計工作年限需要繼續使用等情形時
需要進行結構鑑定。商業設施綜合安全性鑑定要求綜合考慮建築的抗震構造和承載力等因素所具有的抵抗地震作用的能力，並對建築物的承載能力、整體穩定性等安全性，以及適用性、耐久性等使用性進行調查、檢測、分析、驗算和評定。結構鑑定應符合《既有建築鑑定與加固通用規範》GB55021 等國家和北京市現行相關標準規範的規定。
地基基礎加固改造。應挖掘既有建築地基承載力的提高潛力，儘量避免破壞既有結構底板，減少地基基礎的加固工作。如確需加固，應對建築地基基礎及上部結構進行鑑定，宜在不影響或儘量少影響建築使用的條件下進行加固施工。當結構改造後的基礎承載力不滿足設計要求時，可採取地基加固、加深基礎、柔性基礎改為剛性基礎等加固改造方法。
上部結構加固改造。改造應結合現狀結構，保留可利用的結構構件，減少不必要的拆改，減輕或避免對原結構的破壞。上部結構加固應遵循先整體後局部的原則，首先考慮結構整體穩定性，重點處理關鍵及重要的結構構件。對抗震承載力不滿足要求的結構構件優先選用消能減震的方式加固，加固改造應符合《既有建築鑑定與加固通用規範》GB55021 等國家和北京市現行相關標準規範的規定。
涉及結構改造的內容及構件。可能引起商業設施結構改造的類別主要包括整體改造、局部改造，通過對實際案例的分析和經驗判斷，可能涉及的改造內容及對應的改造構件如圖 5 所示，以供參考。
3.2.4 提升設備設施
給排水系統。商業設施給排水系統改造應綜合考慮各種因素以實現安全、可靠、環保和經濟的目標。應確保供水系統的可靠性和穩定性，滿足商業建築的用水需求；應合理規劃排水管線路由，包括雨水排放、污水排放和廢水處理等，確保排水暢通且符合環保要求；應重視消防給水系統的設計，確保火災時的滅火水源充足；應實施節能與節水措施，如採用節水型衛生器具、循環利用水資源等。
在設計過程中，還應考慮管道布局、設備選型、水質處理等方面的問題，以確保整個系統的高效運行。升級改造應符合《建築給水排水設計標準》GB50015、《建築給水排水與節水通用規範》GB55021 等國家和北京市現行相關標準規範的規定。
暖通系統。商業設施供暖、通風、空調系統改造應統籌兼顧節能、環保和投資效益，創建滿足商業需求、健康舒適的室內環境。當供暖、通風及空調系統不能滿足使用功能的要求，或有較大節能潛力時，應根據建築物的用途、規模、使用特點、室外氣象條件、負荷變化情況等因素，選擇合適的暖通空調系統類型和設備選型配置，並定期進行維護和保養。當建築功能分區變化、機房位置限制或規範條例更新時，應對防排煙系統進行同步改造。為保障商業空間品質，宜提升空調新風系統，應滿足人員衛生、補償排風、保持室內正壓的要求，具體措施包括最佳化通風、空調系統、使用新風淨化設備、套用綠色建築材料、加強室內環境監測、適當設定室內綠化等。升級改造應符合《民用建築供暖通風與空氣調節設計規範》GB50736、《通風與空調工程施工質量驗收規範》GB50243 等國家和北京市現行相關標準規範的規定。
電氣系統。商業設施電氣系統改造應以滿足使用需求、確保使用安全、兼顧經濟性為目標。在對既有建築供配電系統、照明系統和防雷接地系統現場檢查、評定的基礎上，根據改造後建築物的用電負荷情況和使用需求進行供配電系統、照明系統和防雷接地系統設計。當配置充電場所，應按照充電基礎設施的相關技術要求預留安裝條件。升級改造應符合《民用建築電氣設計標準》GB51348 等國家和北京市現行相關標準規範的規定。
3.3 場地環境最佳化
3.3.1 梳理交通流線
慢行交通優先。慢行交通應與場地周邊的步行系統銜接，注意慢行人群與公交站點、軌道交通站點、計程車泊車區的有效接駁，減少慢行交通與車行交通之間相互影響，構建步行優先、系統連續、注重體驗的慢行交通空間。
機動交通可達。結合場地情況確定交通組織方案，提高場地內部通行服務能力，保障場地內部道路交通系統供需平衡，最佳化商業場地與城市主要道路、重要功能區的交通銜接，保證車流可達性與疏散的便捷性。
貨運交通避讓。貨運交通組織力求流線簡捷明確、通暢不迂迴，最大限度地縮短流線，條件允許應設定專用運輸通道，且不應影響主要顧客人流，儘量減少人、貨、車在流動過程中的動線衝突。
3.3.2 完善停車系統
集約利用停車空間。合理確定停車設施的數量和布局，引導形成可持續的靜態交通供需關係。鼓勵增設智慧型立體停車設施或地下車庫等，提高停車效率，集約利用停車空間，儘可能減少地面停車空間。
公共區域停車治理。根據需求設定適當容量的非機動車停車區域，完善非機動車停車系統，加強公共區域停車治理，推動提升商業地塊慢行出行品質、倡導市民綠色出行。
引入智慧型停車系統。引入智慧型停車系統，宜配置停車引導、不停車收費、停車預約、停車共享、反向尋車、停車充電、自動泊車等信息服務功能，實現停車資源精準定位和靈活調配，保障機動車停車系統高效組織，提升周邊城市交通效率。
3.3.3 營造景觀環境
重塑公共空間。加強入口空間的引導性；結合沿街商業塑造開放、通透、豐富的沿街空間；合理利用邊角地、微空間，滿足周邊城市居民的生活、休憩、交往等需求；符合相關條件的，可以利用屋頂空間拓展室外商業功能；圍繞地下空間出入口設定下沉廣場、半地下空間等，進行多重立體空間營造。
強化商業氛圍。充分結合傳統商業設施的資源稟賦、空間特質、功能業態，策劃不同空間的主題功能，商業內部商業功能向外部場地延伸，塑造可承載展覽展示、街頭表演、主題活動等活動形式的場所，突出差異化、辨識度，營造獨特的商業氛圍。
構建互動性場景。提升雕塑小品、家具座椅、LOGO 標識、照明設施等景觀元素的藝術化設計，鼓勵增設互動性景觀設施，適度結合聲、光、電、數字孿生等新型技術，構建沉浸式的消費場景，形成特色的商業 IP，增強商業活力。
3.4 專項系統升級
3.4.1 保障消防安全
符合消防相關政策、法規、標準。傳統商業設施更新，原則上應執行現行國家工程建設消防技術標準，受條件限制確有困難的，應按照《北京市既有建築改造工程消防設計指南》等北京市相關法規和技術規範、標準的規定，根據建築的現狀和改造後的建築規模、火災危險性和商業使用用途等因素確定相應的防火技術要求，並達到既有建築改造防火設計的安全目標、功能要求和性能要求，不低於建成時的消防技術標準。
滿足功能要求。傳統商業設施更新防火設計應滿足建築的承重結構，應保證其在受到火或高溫作用後，在設計耐火時間內仍能正常發揮承載功能；建築應設定滿足在建築發生火災時人員安全疏散或避難需要的設施；建築內部和外部的防火分隔應能在設定時間內阻止火災蔓延至相鄰建築或建築內的其他防火分隔區域；建築的總平面布局及與相鄰建築的間距應滿足消防救援的要求。
3.4.2 健全智慧套用
升級設備管理系統。改造升級設備管理系統，包括建築設備監控、建築能效監管、空氣品質監測等系統，有效提升建築設備的運行管理水平，降低建築運行能耗，打造綠色、健康、適用的商業空間。
健全公共安全系統。改造升級公共安全系統，包括視頻監控、入侵報警、電子巡查、出入口控制、停車管理等系統，提高商業設施的安全管理水平，保護人身安全和財產安全。
提升智慧服務系統。結合市場需求提升智慧服務套用，包括智慧型行銷服務、導購服務、電子會員服務、即時配送服務、智慧支付服務、智慧型推送服務、智慧型共享停車服務、無人商超服務、無人餐廳服務等系統，提升用戶體驗。
強化信息套用系統。充分利用雲計算、大數據、物聯網等信息技術，提升數據的收集、分析和存儲能力，提高系統的靈活性、可擴展性、兼容性，在保障商業設施全生命周期運營管理的同時，為商圈智慧管理提供支撐。
3.4.3 規範導視系統
信息準確直觀。商業設施導視系統應為顧客提供購物和公共設施等信息，應適應使用者習慣，契合商業空間動線，在關鍵節點處合理規律設定，應遵循規範性、醒目性、一致性、協調性、系統性、安全性的設計原則。
交通導向準確。應在臨近商業設施的道路、道路平面交叉口、公共汽車(無軌電車)站和城市軌道交通車站設定引導顧客進入和離開商業設施的導視系統，並為車輛設定機動車停車場導向標誌。
購物導向清晰。應向顧客提供清晰的商品分布和銷售信息，應在商業設施主要通道上懸掛指示樓梯、電梯、公共衛生間等的導向標誌，保證顧客方便、迅速、準確地獲得購物信息及公共設施等信息。
3.4.4 推動建築綠色發展
全壽命期綠色低碳。結合商業設施的具體業態和規模，應關注建築全壽命期內建築綠色發展性能，提升建築運行和維護的綠色化、精細化、智慧型化水平，更新活動中應落實既有建築節能綠色化改造等綠色發展要求，提升安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節約、環境宜居等性能，減少資源能源消耗、污染和碳排放。
可再生能源利用。充分利用場地的自然資源條件，開發利用可再生能源，如太陽能、水能、風能、地熱能、生物質能等以及通過熱泵等先進技術取自自然環境（如大氣、地表水、污水、淺層地下水、土壤等）的能量。可再生能源的使用不應造成對環境和原生態系統的破壞以及對自然資源的污染。
推動綠色商場建設。鼓勵商業設施運營單位建立綠色管理制度、推廣套用節能設施設備、完善綠色供應鏈體系、開展綠色服務宣傳、引導綠色消費理念、開展資源循環利用等綠色商場創建行動。綠色商場建設應符合《綠色建築評價標準》GB/T50378、《綠色商場》GB/T38849 等國家和北京市現行相關標準規範的規定。
3.4.5 推進海綿城市建設
因地制宜建設。商業設施海綿建設應注重源頭減排，滿足規劃關於徑流總量、徑流污染、徑流峰值的控制要求，按海綿城市建設要求因地制宜採取雨養型屋頂綠化、雨水調蓄與收集利用、微地形等措施，提高雨水積存和蓄滯能力。
海綿城市措施。在非機動車道、人行道、步行街、停車場、廣場等擴大使用透水鋪裝；景觀水體和低洼地應設定雨水匯入、調蓄、溢流排放等設施，低洼地的植物應兼有耐污和耐淹功能；建築的綠地下凹率、透水鋪裝率和單位硬化地面配建調蓄容積等指標應符合《海綿城市建設評價標準》GB/T51345 等國家和北京市現行相關標準規範的規定。
3.4.6 增加無障礙設施
無障礙通行流暢。遵循通用設計、合理便利、廣泛受益的原則，構建設施齊備、功能完善、信息通暢、體驗舒適的商業無障礙環境，在商業設施空間應通過無障礙通行設施連線，形成連貫的無障礙通行流線。
無障礙專項設計。應對商業設施內的主要商業功能空間進行無障礙專項設計，內容包括：無障礙購物、無障礙器具使用、無障礙影視觀覽、無障礙就餐休閒、無障礙社互動動、無障礙家庭活動和無障礙消費支付等。
無障礙設施完備。應在無障礙出入口處設定無障礙服務設施位置示意圖，建築入口、走道、平台、門、門廳、樓梯、電梯、公共衛生間、盲道、輪椅席等位置應依據建築性能配有相關無障礙設施。無障礙設施建設應符合《無障礙設計規範》GB50763 等國家和北京市現行相關標準規範的規定。
4. 項目實施
4.1 單體商業設施更新實施程式
4.1.1 確定實施主體
商業設施更新項目為單一物業權利人的，由物業權利人自行確定實施主體；涉及多個物業權利人的，協商一致後共同確定實施主體；無法協商一致，涉及業主共同決定事項的，由業主依法表決確定實施主體。
4.1.2 編制實施方案
實施主體應在開展項目現狀評估、房屋建築性能評估、消防安全評估、更新需求徵詢、資源整合等工作的基礎上，結合項目實際情況編制實施方案，明確更新範圍、內容、方式以及建築規模、使用功能、設計方案、建設計畫、土地取得方式、市政基礎設施和公共服務設施建設、成本測算、資金籌措方式、運營管理模式、產權辦理等內容。
4.1.3 審查決策
經物業權利人同意或者依法共同表決通過的實施方案，按照本市相關規定，由實施主體報區城市更新主管部門，由區人民政府組織區城市更新主管部門會同有關行業主管部門進行聯合審查；涉及國家和本市重點項目、跨行政區域項目、涉密項目等重大項目的，應當報市人民政府批准。
4.1.4 手續辦理
實施主體可以依據審查通過的實施方案，按本市相關規定申請辦理投資、土地、規劃、建設等行政許可或者備案。
4.2 商圈更新實施程式
以商圈為更新單元的，應先行確定更新統籌主體。統籌主體由區城市更新主管部門會同有關行業主管部門，經區人民政府授權後共同確定。統籌主體負責編制商圈更新實施方案，並統籌、推進更新項目的實施。實施方案編制、審查決策及各項目實施按 4.1 規定執行。
4.3 特殊情形辦理
4.3.1 建築改造中不能達到現行標準
在保障公共安全的前提下，商業設施更新改造的綠地率可以按照區域統籌核算，人防工程、建築退線、建築間距、日照時間、機動車停車數量等無法達到現行標準和規範的，可以按照改造後不低於現狀的標準進行審批。商業設施更新改造應當確保消防安全，符合法律法規和有關消防技術標準要求。確實無法執行現行消防技術標準的，按照尊重歷史、因地制宜的原則，應當不低於原建造時的標準；或者採用消防性能化方法進行設計，符合開展特殊消防設計情形的，應當按照有關規定開展特殊消防設計專家論證。
4.3.2 簡易低風險工程建設項目
符合北京市簡易低風險工程建設項目要求的，按照相關簡易程式辦理。簡易低風險工程建設項目為符合低風險等級，地上建築面積不大於 10000 平方米，建築高度不大於 24 米，功能單一、技術要求簡單的社會投資新建、改擴建項目及內部裝修項目（地下空間開發項目和特殊建設工程除外）。
4.3.3 土地用途變更手續
存量建築用途轉換經批准後依法辦理規劃建設手續。符合正面清單和比例管控要求的，按照不改變規劃用地性質和土地用途管理；符合正面清單，但是超過比例管控要求的，應當依法辦理土地用途變更手續，按照不同建築用途的建築規模比例或者功能重要性確定主用途，按照主用途確定土地配置方式、使用年期，結合兼容用途及其建築規模比例綜合確定地價；對於符合《北京市土壤污染防治條例》第三十六條所列情形的，應按相關規定進行土壤污染狀況調查。
起草說明
1、起草背景
商業設施是商品和服務消費的重要空間載體，商圈是商業設施的聚集區，是展示城市形象的重要視窗，也是推動經濟發展、傳播城市文化、提升城市知名度和國際競爭力的重要抓手。目前，北京城市建設已進入減量發展階段，從商業角度看，部分商業設施存在硬體老化，設施結構、業態結構難以適應新消費需求的問題，需對設施、運營管理等進行改造提升，提高設施與消費場景的匹配度。充分挖掘存量設施潛力，推動存量商業設施提質增效，是北京商業發展的一個重要方向。2022年11月25日，北京市第十五屆人民代表大會常務委員會第四十五次會議通過了《北京市城市更新條例》，將傳統商業設施列入城市更新範圍，要求通過城市更新完善建築安全和使用功能、最佳化業態結構、提升空間品質、提高服務水平，拓展新場景、挖掘新消費潛力、提升城市活力。2023年10月，市政府辦公廳印發了《北京實施城市更新行動三年工作方案（2023-2025年）》，明確了近期傳統商業設施更新任務。2019年，市商務局印發了《北京市商業服務業商圈改造提升行動計畫（2019-2021年）》，啟動了全市商圈改造提升工作。2022年，市商務局研究出台了《北京市商圈改造提升行動計畫（2022-2025年）》，啟動新一輪商圈改造提升行動，將城市更新與國際消費中心城市相結合，助力建設國際一流和諧宜居之都。為引導規範推進傳統商業設施更新工作，市商務局組織編寫了《北京市傳統商業設施更新導則》（徵求意見稿，以下簡稱《導則》）。
2、起草過程
市商務局高度重視《導則》編制工作，組織專門人員開展城市更新相關政策體系、標準規範等梳理研究，依託北京市已開展的商圈、傳統商業設施改造實例，借鑑其他省市城市更新經驗編制了《導則》徵求意見稿，先後多次召開專題會進行研討，徵求相關部門意見並根據反饋意見進行了修改完善。
3、主要內容
《導則》共分四個部分。
第一部分是總則，主要包括編制目的、適用範圍、更新目標及編制依據，提出傳統商業設施更新堅持市場主導、政府引導、軟硬結合、因地制宜的工作原則。
第二部分是商圈更新，從功能定位、特色場景、整體風貌、交通組織、空間環境、智慧建設、運營管理7個方面引導商圈更新改造。
第三部分是單體商業設施更新，從功能業態、建築主體、場地環境、專項系統4個方面引對單體商業設施升級改造進行引導。
第四部分是項目實施，依據相關規定，對單體商業設施、商圈更新實施以及相關特殊情形辦理程式進行了一般性規定。
