個人二手房貸款

個人二手房貸款是銀行向借款人發放的用於購買售房人已取得房屋產權證、具有完全處置權利、在二級市場上合法交易的個人住房或商用房的貸款。

基本介紹

• 中文名：個人二手房貸款
• 服務特色：全面滿足購買二次交易房的需求
• 辦理渠道：向銀行提交申請
• 申請條件：有效居留身份，信用良好，收入穩
• 辦理時限：最快2個工作日，發款日期不定
• 還款方式：借款申請人按月還款

個人二手房貸款

服務特色

全面滿足您購買二次交易房屋的資金需求。

申請條件

1、具有常住戶口或有效居留身份；

2、穩定的職業和收入；

3、信用良好，有按期償還貸款本息的能力。

辦理渠道

申請人本人向當地開辦個人二手房貸款業務的銀行分支機構提交申請。

辦理時限

最快2個工作日出具審批意見，貸款發放時限由當地二手住房過戶、抵押登記的時間長短決定。

辦理流程

簽訂房產買賣契約→提交貸款申請→銀行調查審批→簽訂貸款契約→辦理房產過戶→落實貸款擔保→銀行發放貸款→借款申請人按月還款

貸款額度

所購房屋為住房的，貸款額度最高不超過貸款人確認的房屋交易價或房屋評估價（以較低者為準）的70%；所購房屋為商用房的，貸款額度最高不超過貸款人確認的房屋交易價或房屋評估價（以較低者為準）的50%。

貸款期限

所購房屋為住房的，貸款期限與房齡之和最長不超過30年；所購房屋為商用房的，貸款期限最長不超過10年。所購房屋房齡一般不超過15年。

貸款利率

個人住房二手房貸款利率最低按中國人民銀行相應檔次基準利率0.9倍的下浮利率執行；個人商用房二手房貸款利率按中國人民銀行期限利率執行。

還款方式

等額本息貸款期限內每月以相等的金額償還貸款本息。

等額本金　貸款期限內每月還款的本金保持不變，利息按上個月剩餘本金計算。

階段性等額本息貸款寬限期（最長為3年）內按月償還貸款利息，超過寬限期後按等額本息還款法償還貸款本息。

階段性等額本金貸款寬限期（最長為3年）內按月償還貸款利息，超過寬限期後按等額本金還款法償還貸款本息。

一次性還本付息到期一次性償還貸款本息（僅限於一年期及一年期以內的貸款）。

提交資料

1.購房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶口本、職業與收入證明、房屋買賣契約、首付款證明、郵儲個人結算賬戶（存摺）；

2.售房人提供：身份證、婚姻狀況證明、戶口本、房屋產權證書、配偶及其他共有人同意出售的聲明、郵儲個人結算賬戶（存摺）；

3.由其他自然人（或法人）為購房人提供保證擔保的，擔保人應經過銀行審核（或準入），並根據銀行要求提供相關證明資料；

4.銀行經審核，要求借款申請人補充的其他資料。

相關規定

二手房貸款根據借款人的人品、職業、教育程度、還款能力、所購住房（包括抵押住房）變現能力等情況確定。

貸款期限：一般在二十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人的65歲的年齡。貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行契約利率，不分段計息；期限為1年以上的，則於次年初執行新的利率。

注意

挑選房屋

1、去平台指定地點，向房屋查詢員索取查詢申請表格。

2、按照查詢表格要求填寫查詢內容並交給房屋信息查詢員。3、從查詢員處取得相應房屋信息

3、通過對市場上的功放的反覆比較判斷房屋的價值;委託信得過的中介公司進行價值評估;銀行提供按揭時會作出價值評估，這個價格可以看成房屋的最低保值價。

實地考察

1、從房屋信息中選擇中意房源，並和房屋產權人聯繫實地考察房屋情況。

2、注意核對房屋產權證，產權人的身份證，房屋的具體門牌與產權證上記載的門牌是否一致。

3、注意核對房屋信息和實際房屋狀況是否吻合。（平台因房源信息量過大無法逐套核實房屋內部情況，房屋內部情況以實地情況為準。）

4、確定房屋產權人夫妻雙方是否對出售此房及對價格是否有疑異！

5、鄰里關係是影響居住舒適與否的重要因素。在買房前應該要拜訪上下左右的鄰居，了解他們在此的居住情況;與居委會和傳達室的值班人員聊天，了解情況。

簽訂契約

1、簽訂房管局的二手房交易契約。契約樣本如下

2、簽訂契約時要仔細閱讀契約條款，注意將雙方的其他約定填入契約中的附加條款中。

3、契約是一種諾成性法律文書，在簽訂之日起契約生效。契約雙方應嚴格執行契約內容。在自主交易時應反覆斟酌，慎重簽訂二手房交易契約。

付款方式

1、在付款上買賣雙方都有一定風險，因房管局交易過戶時間較長。若交易過戶完成前買方向賣方支付房款，若交易過戶不成則有可能引起經濟糾紛，若交易過戶後買方再支付房款又可能使賣方無法接受。則建議雙方在銀行辦理資金託管以防止經濟糾紛的發生。

2、辦理二手房按揭的則本身含有資金託管服務。

保險公證

1、辦理二手房按揭的客戶應去貸款行指定的保險公司辦理保險。

2 、辦理二手房按揭的客戶應去貸款行指定的公證處辦理公證

驗收房屋

1、在買方接收所買房屋時應對房屋的內部設施、水、電、燃氣、電話費等進行核對驗收，以防止給日後帶來生活不便和經濟糾紛

物業過戶

1、買方在驗收房屋後應及時和賣方去物業公司辦理物業過戶，以防止日後諸多不便。

產權過戶

買賣雙方應去房屋管理局辦理產權過戶手續，根據中國民法通則規定在中國境內不動產的物權轉換需經主管機關登記方才生效。

辦理產權過戶步驟如下：

第一步：賣方夫妻雙方和買方去市房管局（地址）收件視窗交納相關資料（下有具體說明），並填寫房屋產權過戶登記表及房屋產權登記表，並取得收件單。

第二步：買賣雙方按收件單上的取件日期去房管局取件視窗交納相關費用（下有具體說明），買方領取房屋產權證。

第四步：買方持新辦的產權證及賣方土地證去國土局（地址）辦理新土地證。產權過戶完畢。

1、交房管局過戶收件資料：賣方：夫妻雙方身份證，結婚證，戶口本，房屋產權證，土地證，有共有人的提供共有人夫妻雙方的身份證，戶口本，結婚證，共有權證。買方：買方身份證，戶口本，已簽好的二手房交易契約。

2、相關費用：賣方：交易手續費（房屋產權面積*3元/平方米，轉讓房屋房屋產權證時間不足兩年的交納房屋市場指導價百分之五點五的交易稅，房屋產權證超過兩年的但交易房屋面積大於144平方的交納（市場指導價---原來購買價）的百分之五點五的營業稅）買方：契稅：（144平方以下住宅交納房屋市場指導價百分之二的契稅，住宅類房本時間不足兩年，面積大於144平方米，非自然人之間的交易交納房屋市場指導價百分之四的契稅，200平方米以上住宅，非住宅，交易的交納交易評估價的百分之四的契稅。）交易手續費（房屋產權面積*3元/平方）。驗證費：50元/筆登記費：80元/筆配圖費：20元/筆.。

交易稅費

1.營業稅：（稅率5.65% 賣方繳納）根據2011年房產新政，轉讓出售購買時間不足5年的非普通住宅按照全額徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅或者轉讓出售購買時間不足5年的普通住宅按照兩次交易差價徵收營業稅，轉讓出售購買時間超過5年的普通住宅免徵營業稅。這裡有兩個要點①購買時間超過5年這裡首先看產權證，其次看契稅發票，再次看票據（房改房看國有住房出售收入專用票據）這三種證件按照時間最早的計算。一般地說票據早於契稅發票，契稅發票早於產權證，房改房中時間最早的是房改所收的定金的票據。②所售房產是普通住宅還是非普通住宅。另：如果所售房產是非住宅類如商鋪、寫字間或廠房等則不論證是否過5年都需要全額徵收營業稅。

2. 個人所得稅：（稅率交易總額1%和2%或兩次交易差的20% 賣方繳納）徵收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個人房轉讓所得稅。在這裡有兩個條件①家庭唯一住宅②購買時間超過5年。如果兩個條件同時滿足可以免交個人所得稅；任何一個條件不滿足都必須繳納個人所得稅。註：如果是家庭唯一住宅但是購買時間不足5年則需要以納稅保證金形式先繳納，若在一年以內能夠重新購買房產並取得產權則可以全部或部分退還納稅保證金，具體退還額度按照兩套房產交易價格較低的1%退還。註：地稅局會審核賣方夫妻雙方名下是否有其他房產作為家庭唯一住宅的依據，其中包括雖然產權證沒有下放但是房管部門已經備案登記的住房（不包含非住宅類房產）。另註：如果所售房產是非住宅類房產則不管什麼情況都要繳納個人所得稅。而且地稅局在徵稅過程中對於營業稅繳納差額的情況，個人所得稅也必須徵收差額的20%

3. 印花稅：（稅率1%買賣雙方各半）不過從2009年至今國家暫免徵收。

4. 契稅：（基準稅率3% 優惠稅率1.5% 和1% 買方繳納） 徵收方法：按照基準稅率徵收交易總額的3%，若買方是首次購買面積不足90平的普通住宅繳納交易總額的1%，若買方首次購買面積超過90平（包含90平）的普通住宅則繳納交易總額的1.5%。 註：首次購買和普通住宅同時具備才可以享受優惠，契稅的優惠是以個人計算的，只要是首次繳契稅都可以享受優惠。若買方購買的房產是非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%。

5.測繪費：1.36元/平米 總額=1.36元/平米*實際測繪面積 （08年4月後新政策房改房測繪費標準：面積75平米以下收200元，75平米以上144平米以下收300元，144平米以上收400元） 一般說來房改房都是需要測繪的，商品房如果原產權證上沒有濟南市房管局的測繪章也是需要測繪的。

6.二手房交易手續費總額：住宅6元/平米*實際測繪面積，非住宅10元/平米

7.登記費：（工本費）80元 共有權證:20元。所需材料：⑴地稅局需要賣方夫妻雙方身份證和戶口本複印件一套（若賣方夫妻不在同一個戶口本上還需提供結婚證複印件一套）、買方身份證複印件一套、網簽買賣協定一份、房產證複印件一套（如果賣方配偶已經去世還需要派出所的死亡證明一份） ⑵房管局需要網簽買賣協定一份、房產證原件、新測繪圖紙兩張，免稅證明或完稅證明複印件；如省直房改房還需已購公房確認表原件兩份和附表一。註：房改房過戶時需要配偶一起出面簽字；若配偶已經去世但使用了其工齡，如果是在房改之後則需要先做繼承公證再交易過戶；如在房改之前，則應提交派出所開具的死亡證明原件。省直房改房還需填寫《已購公房確認表》兩份並由單位和省直房改辦蓋章確認，並提交房改原始票據原件。

注意事項

一、房齡。二手房的房齡已成為許多銀行發放貸款的一項審核標準，房齡越長貸款成數就越低，甚至可能不予貸款。
二、房屋所處位置、單價、面積等。位置偏遠、單價低、面積小的房屋，貸款成數較低，甚至可能不予貸款。
三、貸款人的年齡、個人信用和還款能力。年齡較大、信用較差、還款能力較低的貸款人，貸款的成數越低，甚至可能不予貸款。
四、貸款房屋套數。如果是貸款買第二套以上的房屋，貸款成數降低，甚至可能不予貸款。
五、貸款人如果是外地戶口，貸款成數也可能降低。所以，買房人在正式簽約前，應拿著賣方產權證複印件和自身收入證明等材料到銀行去詳細諮詢，做到心中有數之後再簽約。