企業物業資產管理

企業物業資產管理是指企業對因經營業務而持有或租用的物業資產的管理。對企業而言，物業資產的價值體現在對主營業務的貢獻而不是投資價值方面。

基本介紹

• 中文名：企業物業資產管理
• 外文名：Corporate property asset management

內容

企業物業資產管理包括計畫、獲取、管理和處置建築物和土地的活動，其目的在於調整資產管理的目標，以符合企業戰略並使資產增值。大型企業通常擁有或租賃更多的物業資產，因此物業資產管理在企業發展戰略中有著舉足輕重的地位。企業的發展戰略決定了物業資產的經營效率，反之又受其影響。中高層管理人員往往把眼光僅放於市場行銷、財務管理、信息技術之上，一定程度上主觀忽略了對於物業資產的管理，影響了企業和投資者利益進一步的實現。企業要獲得長遠可持續的發展，必須要深刻考慮物業資產管理的方法和步驟。

通常，企業物業資產管理涉及三個領域的活動：

(1)購置或剝離物業資產：包括房地產投資需求的識別、區位選擇、物業購置、過剩物業的識別和處理、設計確定和施工監督等；

(2)財務：包括資本預算、財務分析及物業稅評估等；

(3)管理人員職能：包括物業管理和物業資產信息記錄等。

發展思路

1.物業資產管理市場發展趨勢

(1)越發看好的市場前景。國十一條的出台，打擊了住宅產業，但是給商業地產帶來了新的機遇。物業資產管理必將越來越被重視。物業資產管理市場化與產業化研究正在深入。

(2)注重人才儲備和培養。2005年11月人事部和建設部聯合下發的《物業管理師制度暫行規定》、《物業管理師資格考核實施辦法》和《物業管理資格認定考試辦法》，在逐步推行物業管理師資格考核，加上已有對物業資產保值、增值，進行貨幣價值評估的專業機構與專業人才隊伍不斷發展與壯大，為物業資產管理規模化、市場化、社會化發展提供了專業化人才保障。待到條件成熟時，可以推出註冊資產管理師資格論證考試辦法。

(3)法律法規進一步完善。法律、法規部門規章相繼出台。處置不良資產時時常遇到法律難題也在著手解決。在法律界已經有專家呼籲制定《金融資產管理公司條例》。

2.大型企業物業的資產管理髮展方向

(1)緊握市場發展動向。建立企業物業資產管理信息資料庫，配有有專業的行業研究員，負責分析數據，每季度出具專業的市場研究報告，以支撐公司的決策與業務戰略。

(2)編制物業資產清單。物業資產清單是一個對擁有或租用的物業資產不斷更新、整理的記錄。為決策提供數據，輔助戰略規劃。當一個企業的資產面積達到約50000m時，就應該編制物業資產管理清單。

(3)設定管理目標。根據企業的整體發展戰略，把物業資產作為費用中心或利潤中心，來設定合理的管理目標。以求達到控制成本、獲得剩餘價值的目的，甚至可把物業資產變為房地產業務作出多樣化投資。

(4)控制成本。採用具體管理人員處置物業資產，各部門與物業資產管理部門協商達成租用協定的方式進行管理。從而有效的降低物業運營成本。同時，需要考慮其他機會成本。

(5)適時處置資產。把握政策動態、市場走向，根據企業物業資產具體情況進行合理資產組合處置，採用可獲利的資產剝離方式，獲得超額現金收入。

(6)進行多樣化的物業投資。企業應對企業物業資產進行專業管理，開發沒有被充分利用的物業資產的投資潛力，並且挖掘房地產市場中潛在投資與開發項目。

(7)根據主營業務選擇物業占用形式。將企業業務與物業資產占用形式分開考慮，從而降低物業資產費用，進而保護企業主營業務活動。

(8)建立合理的物業資產管理機構。走出陳舊、保守的管理部門形式。企業物業資產經營可以成立子公司、專門機構或部門，從事企業的物業資產剝離、重組和置換工作，行使多樣化職能和開展房地產經濟業務等。子公司考慮到承擔破產後果，從公司尋求最大效益的目的出發，勢必能夠提高物業資產管理效率，獲得最大化利潤。

(9)謹慎選擇物業資產管理顧問。由於物業資產管理涉及面廣，問題複雜，企業一般會聘請專家擔任顧問。專家擁有專業知識，能夠幫助制定計畫和執行已經安排好的項目，而對於該項目是否具有長期意義缺乏判斷。很少對如何使物業資產管理項目利益對大化進行深人探討。同時要甄別華而不實的建議。