二手房抵押銀行貸款

二手房抵押貸款是指銀行運用信貸資金向在房地產二級市場購買自用住房或商用房，因自有資金不足向銀行申請借款，並以所購住房作抵押的購房人發放的貸款。

基本介紹

• 中文名：二手房抵押銀行貸款
• 類型：貸款
• 抵押：二手房
• 要求：個人擁有、權屬沒有爭議等

簡介

二手房抵押貸款[1]：是指購房人以在房地產二級市場上交易的房產作抵押，向銀行申請貸款，用於支付購房款，再由購房人分期向銀行還本付息的貸款業務。為配合住房二級市場的開發，做好住房消費信貸工作，建行北京市分行特指定精品家園房地產諮詢公司等6家房產中介代理機構，代辦貸款業務。

二手房抵押貸款是指銀行運用信貸資金向在房地產二級市場購買自用住房或商用房，因自有資金不足向銀行申請借款，並以所購住房作抵押的購房人發放的貸款。二手房系指可在房地產二級市場流通，售房人具有完全處置權利的房屋。

用於消費抵押貸款房地產種類

(1)個人擁有、權屬沒有爭議、未在拆遷範圍之內的公寓、住宅、別墅、商鋪、寫字樓均可辦理消費抵押貸款;

(2)已購公房、已購經濟適用房需補齊土地出讓金，已購公房、央產房需原購房協定，央產房還需獲得上市交易批准;

(3)為城八區房產;

(4)建造年代為91年以後的個人房產;

(5)沒有法院查封、扣壓或採取其它訴訟保全措施的房屋。

借款人應提供的資料：

1、借款人及配偶身份證原件及複印件;

2、借款人及配偶戶口簿(外地人為戶籍證明)原件及複印件(若借款人和配偶非同戶須提供婚姻證明);

3、其他有權處分抵押房屋人同意抵押書(本人簽字、蓋章);

4、抵押房屋所有權證原件;

5、抵押房屋土地證原件;

6、抵押房屋契證原件;

7、準入證明(房改房)原件;

8、土管局權屬審查證明(房改房)原件;

9、保證人同意擔保書面協定及收入證明(貸款方式為抵押加擔保才須提供)。

貸款對象和條件：

(1)年滿18周歲，不超過60周歲的具有完全民事行為能力的中國公民。

(2)可受理的抵押物包括：住宅、寫字樓、商鋪、別墅等。

(3)借款期限：1年至10年。

(4)借款金額：10萬至3000萬。

(5)借款用途：可用於裝修、旅遊、買車、買商鋪等大額消費;企業經營周轉。

(6)抵押成數：最高可放款到評估值的100%,三天批貸!

辦理流程：

1、借款人貸款前諮詢，填寫住房抵押申請書，並提交銀行下列證明材料;

2、銀行對借款人的貸款申請、購房契約協定及有關材料進行審查;

3、借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押;

4、借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款契約，並進行公證;

5、貸款契約簽訂並經公證後，銀行將貸款通過轉帳方式，劃入購房契約或協定指定的售房單位或建房單位。

特點

分期還款，還款壓力較小；利率比其它貸款相對較低。

適用範圍：

凡年滿18周歲以上具有完全民事行為能力的自然人。

金額

房屋已使用年限在5年（含）以內的二手房按揭貸款不得超過所購房屋評估價及交易價孰低者的70%；已使用年限在6-15年（含）的，貸款比例不得超過所購房屋評估價及交易價孰低者的60%；已使用年限在16-20年（含）的，貸款比例不得超過所購房屋評估價及交易價孰低者的50%；二手商用房按揭貸款的比例，不得超過評估價及交易價孰低者的50%。採用其它擔保方式的，相關比例詳見“個人房屋貸款”。

期限

二手房按揭貸款的貸款期限加上房屋已使用年限不得超過30年。原則上不受理使用年限在20年以上的二手房貸款申請；對借款人即將離退休的，貸款期限不應過長，其還款年限原則上不能超過60歲；在追加具有還款能力的子女作為共同借款人的情況下，貸款期限可適當延長；個人商業用房貸款，貸款期限最長為10年，且不得長於土地使用權到期期限。

利率

貸款利率按照中國人民銀行規定的浮動幅度和本行《利率管理辦法》和信貸政策確定。

還款方式

貸款期限在1年以內（含1年）的，一般實行按期付息一次還本的還款方式，也可根據實際情況靈活採用其他還款方式。貸款期限在1年以上的，採取分期按月償還的還款方式，主要有等額本息還款法、等額本金還款法兩種。

銀行相關規定

1.借款人（購房人）須提供如下資料：

身份證明（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

收入證明；

有購買住房的契約或協定；

同意以所購房屋作抵押的證明；

相應比例的自有資金證明；

貸款銀行要求提供的其他檔案或材料。

2.售房人須提供如下資料：

售房人（含共有人）身份證明及複印件；

房屋共有權人同意出售的書面檔案；

所購房屋的所有權有效證件及複印件；

貸款行需要的其它資料；

房貸因素

1.評估價與最高貸款額

二手房貸款銀行放貸時採用契約價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數，即為房產的最高貸款額度。

2.竣工年代與貸款年限

銀行審批貸款過程中，通常會把房產證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。

3.貸款銀行的選擇

各商業銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產品，就要綜合各銀行網點數量、還款的便利程度和工資發放銀行等條件來選擇。

4.還款方式的選擇

銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩定的工薪階層；後者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。

5.收入證明與還款能力

收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個人的收入證明低於其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產等也可以作為收入證明。

6.貸款的成數和利率

各銀行對首套住房的首付成數和貸款利率，第二套房的首付成數和貸款利率等都做出了具體的規定。

7.借款人自身相關情況

個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。信用檔案主要包括：信用卡、房產抵押貸款和其他各類貸款。

歷年利率

2012年6月8日中國人民銀行決定，自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率[2]分別下調0.25個百分點，住房公積金存貸款利率也同步下調。

2011年7月6日中國人民銀行決定，自2011年7月7日起銀行貸款利息上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，住房公積金存貸款利率也同步上調。

2011年4月5日中國人民銀行決定，自2011年4月6日起銀行貸款利息上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點。

2011年2月8日中國人民銀行決定，自2011年2月9日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

2010年12月25日中國人民銀行決定，自2010年12月26日起銀行貸款利息上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存貸款基準利率分別上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。

2010年10月19日自2010年10月20日起銀行貸款利息上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%;一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%;其他各檔次存貸款基準利率據此相應調整。

2008年11月27日從2008年11月27日起，下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各1.08個百分點，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調整。同時，下調中央銀行再貸款、再貼現等利率。

2008年10月29日從2008年10月30日起，一年期存款基準利率由現行的3.87%下調至3.60%，下調0.27個百分點;一年期貸款基準利率由現行的6.93%下調至6.66%，下調0.27個百分點;其他各檔次存、貸款基準利率相應調整。個人住房公積金貸款利率保持不變。

2008年10月8日從2008年10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個百分點;從2008年10月15日起下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。

2008年9月15日從2008年9月16日起，下調一年期人民幣貸款基準利率0.27個百分點;從2008年9月25日起，存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點。

2007年12月20日一年期存款基準利率上調0.27個百分點;一年期貸款基準利率上調0.18個百分點。

2007年9月15日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。

2007年8月22日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。

2007年7月20日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。

2007年5月19日一年期存款基準利率上調0.27個百分點;一年期貸款基準利率上調0.18個百分點。

2007年3月18日上調金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。

2006年8月19日一年期存、貸款基準利率均上調0.27%。

2006年4月28日金融機構貸款利率上調0.27%，提高到5.85%。

2005年3月17日提高了住房貸款利率。

2004年10月29日一年期存、貸款利率均上調0.27%。

1993年7月11日一年期定期存款利率9.18%上調到10.98%。

1993年5月15日各檔次定期存款年利率平均提高2.18%，各項貸款利率平均提高0.82%。

2012最新利率

自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率[2]。金融機構一年期存貸款基準利率分別下降0.25個百分點。

利率項目年利率(%)

六個月以內（含6個月）貸款 5.60

六個月至一年（含1年）貸款 6.00

一至三年（含3年）貸款6.15

三至五年（含5年）貸款6.40

五年以上貸款 6.55