《上海市住宅工程業主房屋質量預看房管理辦法》是為了深入踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，以提升住宅工程品質，提高人民民眾對住宅工程質量的獲得感和滿意度為目標，組織住宅工程建設主體和使用主體共同參與質量建設工作，制定的辦法。
2024年4月，上海市住房和城鄉建設管理委員會、市房屋管理局聯合印發《上海市住宅工程業主房屋質量預看房管理辦法》，自2024年5月16日起實施。
基本介紹
- 中文名：上海市住宅工程業主房屋質量預看房管理辦法
- 頒布時間：2024年4月
- 實施時間：2024年5月
- 發布單位：上海市住房和城鄉建設管理委員會、市房屋管理局
- 文號：滬建規範聯〔2024〕9 號
發布信息,內容全文,
發布信息
關於印發《上海市住宅工程業主房屋質量預看房管理辦法》的通知
滬建規範聯〔2024〕9 號
各有關單位：
為持續推進住宅工程品質提升工作，強化建設單位首要質量責任，落實住宅工程參建單位主體責任，在前期試行基礎上，經研究決定，本市住宅工程全面實行業主房屋質量預看房制度。現將《上海市住宅工程業主房屋質量預看房管理辦法》印發給你們，請認真按照執行。
上海市住房和城鄉建設管理委員會
上海市房屋管理局
2024年4月11日
內容全文
第一條（目的）
深入踐行“人民城市人民建，人民城市為人民”重要理念，以提升住宅工程品質，提高人民民眾對住宅工程質量的獲得感和滿意度為目標，組織住宅工程建設主體和使用主體共同參與質量建設工作。
第二條（定義）
業主房屋質量預看房（以下簡稱“質量預看房”），是指在住宅工程分戶驗收後，由建設單位組織預購房或預選房的業主查看所購或所選房屋的質量情況，並在工程竣工驗收前對業主提出房屋質量問題完成整改的制度。
質量預看房業主，是指已完成住宅預售契約備案的房屋產權購買人或已簽訂動遷分配協定並完成圖紙選房的產權類保障房安置對象。
質量預看房查看的房屋質量問題，是指房屋建築工程質量不符合國家、地方住宅工程施工質量驗收標準以及設計檔案要求。
第三條（適用範圍）
實行質量預看房的工程應為本市行政區域內新建預售商品房和預售或預選產權類保障房。
第四條（開展質量預看房的前提條件）
（一）已按施工圖紙及施工契約要求完成全部施工內容，具備通水通電條件；
（二）已按《上海市住宅工程質量分戶驗收管理辦法》要求，完成住宅工程分戶驗收，且質量問題已整改完成，並在戶內醒目位置張貼《上海市住宅工程質量分戶驗收表（戶內）》；
（三）已按要求編制《質量預看房工作方案》，並提前一周向工程受監的監督機構報備；
（四）現場不存在影響業主看房安全的危險因素。
第五條（查看範圍及內容）
質量預看房查看範圍為業主所購或所選住宅套內及所在建築公共部位的質量情況，查看內容詳見附屬檔案1。
第六條（問題處置）
業主在質量預看房過程中提出的問題，應由建設單位組織監理單位、施工單位及設計單位甄別是否為房屋質量問題，並將甄別後的房屋質量問題抄送質量潛在缺陷保險公司（以下簡稱“保險公司”）。
（一）對於房屋質量問題，建設單位應落實整改。
（二）對於超出質量預看房查看範圍的非房屋質量問題（如涉及規劃、銷售、綠化、交通及車位、虛假宣傳等），或超出國家和本市有關工程建設標準、設計檔案、購房契約的訴求，建設單位應積極與業主協商，協商不能達成一致的，按購房契約約定的爭議解決途徑處理。
第七條（參建各方工作要求）
（一）建設單位
1.基本要求
（1）建設單位應按《關於落實建設單位工程質量首要責任的通知》（建質規〔2020〕9號）、《上海市建設工程建設單位首要質量責任管理規定》（滬住建規範聯〔2020〕11號）要求，對住宅工程參建單位落實質量責任情況進行檢查，強化對關鍵環節質量控制和過程質量管理，全面組織實施質量預看房。
（2）建設單位在申請項目預售許可前，應確保按本市設計深度要求完成裝修圖紙設計。房屋預售後，建設單位不得擅自進行設計變更。確需變更的，應徵得業主書面同意。建設單位擅自變更設計的，應承擔相應違約責任。
（3）建設單位在申請項目預售許可證時，應向房屋行政管理部門提交《上海市住宅工程業主房屋質量預看房告知承諾書》（詳見附屬檔案2）。建設單位應在與業主簽訂的預售契約中，明確雙方在質量預看房中的權利及義務。
（4）建設單位控股企業法人股東應加強對項目質量預看房培訓指導及過程把關。
2.準備工作
（1）建設單位組織質量預看房前，應確保項目滿足本通知第四條規定的質量預看房前提條件。
（2）建設單位應制定《質量預看房工作方案》，方案應當經項目負責人及質量負責人審核並加蓋公章，經建設單位控股企業法人股東審批後實施。方案中應包括質量預看房數量、看房周期、工作流程、業主接待點設定、服務團隊、人員分工、相關責任人及投訴處置預案等。
（3）建設單位在組織質量預看房期間，應在項目現場設定業主接待點。成立由相關專業人員組成的服務團隊，由服務團隊負責項目現場的諮詢、疏導、溝通、協調以及質量問題的登記記錄。質量預看房結束後，服務團隊應通過微信、電話等形式繼續保持與業主雙向溝通。團隊服務期為質量預看房啟動之日至已預售房屋全部交付業主之日。
（4）建設單位制定的投訴處置預案，應包括成立以建設單位項目負責人為組長的投訴處置小組。制定“投訴不出小區”管理制度，明確人員組織、工作職責、聯繫方式、處置程式、處置工作要求、信息報告以及後期處置等相關內容。如質量預看房實施過程中發生群訪、糾紛、輿情等突發情況時，建設單位投訴處置小組應啟動應急回響程式，主動協調處理，並將投訴及相應處置情況及時上報控股企業法人股東。
（5）建設單位應提前確定質量預看房陪同人員。陪同看房人員應具備工程類專業背景，可為業主解答常見質量問題。
（6）建設單位應至少提前一周通知全數已購房或已選房業主，向業主發放《上海市住宅工程業主房屋質量預看房告知書》（告知書內容要素詳見附屬檔案3），並告知質量預看房實施注意事項及建設單位相關負責人聯繫方式。通知完成後應進行記錄匯總，形成《上海市住宅工程業主房屋質量預看房查看通知情況匯總表》（詳見附屬檔案4）。當業主確實無法在告知時間到場看房的，應允許業主在質量預看房周期內進行一次看房時間調整。業主逾期未參與質量預看房的，建設單位應做好書面記錄。
（7）質量預看房實施工作天數，原則上按應進行質量預看房住宅戶數確定：當戶數不足200戶時，質量預看房時間不少於3日，看房日期應至少包括一個非工作日。當戶數在200戶與500戶之間時，質量預看房時間不少於5日；當戶數大於500戶時，質量預看房時間不少於7日，上述情況的看房日期應至少包括兩個非工作日。
3.陪同看房
（1）建設單位應在看房人員進入現場前查驗其身份證明材料，安排人員做好登記工作，形成《上海市住宅工程業主房屋質量預看房現場查看登記表》（詳見附屬檔案5）。
（2）建設單位應為看房人員現場查看提供良好的安全環境，現場有序組織查看工作，確保看房人員人身安全。同時，組織看房人員簽訂健康風險責任承諾書，提示看房人員在身體健康狀況允許的條件下參與質量預看房。
（3）質量預看房過程中陪同人員應全程陪同並真實記錄業主反饋的問題，做好現場引導、溝通解釋和協調工作。
4.整改閉合
（1）對於房屋質量問題，建設單位應督促施工單位進行全面整改，並組織監理單位對房屋質量問題整改完成情況進行覆核，形成《上海市住宅工程業主房屋質量預看房查看質量問題處置情況記錄表》（詳見附屬檔案6），隨同《上海市新建住宅質量保證書》一併交給業主。針對普遍性問題應統一排查、統一整改。
（2）工程竣工驗收前，建設單位應將質量預看房業主到位查看情況及整改落實情況進行匯總，形成《上海市住宅工程業主房屋質量預看房情況匯總報告》（詳見附屬檔案7）提交工程受監的監督機構，並抄送相關保險公司。
（二）設計單位
1.設計單位編制施工圖設計檔案應符合工程設計法規規定、強制性標準和設計深度要求。
2.設計單位應在質量預看房期間配合建設單位完成現場諮詢工作。
3.設計單位應配合建設單位梳理甄別房屋質量問題。
（三）施工單位
1.為保證住宅工程完工質量，施工單位應落實專項質量保證措施，防範質量多發性問題。
2.施工單位對住宅工程質量承擔主體責任，應配合建設單位開展質量預看房工作。應按圖施工完成規定工作，配合提供現場看房安全條件。在質量預看房期間，確保看房區域無施工作業情況。
3.施工單位應配合建設單位梳理甄別房屋質量問題，對於質量預看房中業主提出的房屋質量問題，施工單位應在竣工驗收前進行整改閉合。
（四）監理單位
1.監理單位對住宅工程施工質量承擔監理責任，應當配合建設單位開展質量預看房工作，負責督促施工單位落實工程施工質量問題的整改閉合。
2.監理單位在質量預看房過程中發現施工現場存在降低質量標準或質量問題整改不力等情況，應及時上報建設單位，限期不整改的按規定報告相關質量監督機構。
3.監理單位如發現項目不具備相應條件即組織質量預看房的，應立即向受監質量監督機構報告。
第八條（保險公司及風險管理機構工作要求）
（一）工程建設過程中，保險公司或其委託的風險管理機構應加強對易發房屋質量問題檢查，並及時提示建設單位督促整改。
（二）保險公司或其委託的風險管理機構應抽查業主在質量預看房中提出的房屋質量問題整改情況（抽查比例不少於提出房屋質量問題總戶數的10%），形成《上海市住宅工程業主房屋質量預看房問題整改情況抽查記錄表》（詳見附屬檔案8），作為《預看房質量問題專項檢查報告》的附屬檔案，最終納入質量風險最終檢查報告。抽查中發現的房屋質量問題未按要求整改完成的，不得出具《預看房質量問題專項檢查報告》。
第九條（業主看房注意事項）
（一）質量預看房制度是為了滿足業主提前查看房屋質量需要，不代替現有的住宅質量驗收環節。
（二）參加質量預看房業主原則上應為完全民事行為能力人，在現場查看期間須遵守安全管理制度規定，並簽訂健康風險責任承諾書。
（三）業主應在約定時段內完成現場查看。無法在約定時間到場的，可在質量預看房周期內與建設單位協商進行一次看房時間調整。
（四）業主應提供相應的身份證明材料。業主因自身原因無法到場看房的，可委託他人實施質量預看房，並提供書面委託證明。業主有需求的，可由其他人員陪同看房，每戶看房人員不超過3人。業主逾期未參與查驗的，視同主動放棄。
（五）業主應當場反饋查驗發現的房屋質量問題，由陪同人員記錄於《上海市住宅工程業主房屋質量預看房查看質量問題處置情況記錄表》（詳見附屬檔案6），雙方當場簽字確認。
第十條（監督管理）
（一）各區建設管理部門及質量監督機構應加強對本市住宅工程質量預看房工作的監督管理，將質量預看房工作納入建設工程質量安全巡查、日常質量檢查的內容。監督機構可視情況抽查現場完工情況、業主被通知情況及相關憑證。
（二）各區房屋行政管理部門應加強對商品房銷售行為的監管，強化對商品房預售方案的備案審核。
（三）對於未組織或未按規定組織質量預看房的建設單位，監督機構應責令整改；造成負面輿情或群體性事件的，監督機構應將其違規行為及時通報，並按照相關規定取消評優資格。房屋行政管理部門應當按照《上海市建設工程建設單位首要質量責任管理規定》等檔案規定，對違規建設單位及其控股企業法人股東進行處理，其中包括採取房屋建設與銷售聯動管理措施。
（四）在工程綜合竣工驗收時，監督機構應依據國家和本市有關標準、規範等，結合住宅工程功能性實體質量抽查比對工作要求，對業主提出的房屋質量問題整改情況進行抽查，並檢查《上海市住宅工程業主房屋質量預看房情況匯總報告》。發現住宅工程建設單位在質量預看房過程中有弄虛作假、隱瞞相關事實或對於存在的質量問題整改不力等行為的，應納入不良行為記錄，按《上海市建設工程建設單位首要質量責任管理規定》附屬檔案1第三條第（一）款“未切實落實項目法人責任制”的規定予以記分處理。情節嚴重的，依法予以處罰。
第十一條（解釋部門）
本通知由上海市住房和城鄉建設管理委員會和上海市房屋管理局負責解釋。
第十二條（施行日期）
本通知於2024年5月16日起實施，有效期至2028年12月31日。
附屬檔案：
1.上海市住宅工程業主房屋質量預看房查看內容
2.上海市住宅工程業主房屋質量預看房告知承諾
3.上海市住宅工程業主房屋質量預看房告知書要素
4.上海市住宅工程業主房屋質量預看房查看通知情況匯總表
5.上海市住宅工程業主房屋質量預看房現場查看登記表
6.上海市住宅工程業主房屋質量預看房查看質量問 題處置情況記錄表
7.上海市住宅工程業主房屋質量預看房情況匯總報告
8.上海市住宅工程業主房屋質量預看房問題整改情況抽查記錄表
