市地稅局出台的個人住房轉讓所得徵收個人所得稅細則規定，如果納稅人能提供房屋原值等憑證，個人所得稅徵收標準為應納稅所得額的20%，應納稅所得額為轉讓收入額減除財產原值和合理費用後的餘額。對住房轉讓所得徵收個人所得稅時，以實際成交價格為轉讓收入。
基本介紹
- 中文名：上海二手房交易稅費
- 外文名：Shanghai second-hand housing transaction taxes and fees
- 收費標準：2.5元/平方米×建築面積
- 收費單位：房屋交易管理機構
- 契約印花稅：房屋成交總額×0.05%（免交）
起征點,經適房,售方稅費,買方稅費,關於利潤,名詞解釋,
起征點
二手房交易稅-二手房交易個人所得稅徵稅依據
普通住宅2年之內：{售房收入－購房總額－( 營業稅+城建稅+教育費附加稅+印花稅)}×20%；2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入－購房總額－印花稅)×20%。出售公房：5年之內， (售房收入－經濟房價款－土地出讓金－合理費用)×20%，其中經濟房價款=建築面積×4000元/平方米，土地出讓金=1560元/平方米×1%×建築面積。5年以上普通住宅免交。
按照《個人所得稅法》規定，個人出售自有住房取得的所得，應按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅，稅率為20%。同時，1999年12月，財政部、國家稅務總局、建設部就有關問題又作出了明確規定，具體分三種情況徵稅：
1、個人出售除公有住房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。即按照轉讓財產的收入額減除財產原值和合理費用後的餘額繳納20%的個人所得稅，合理費用指賣出財產時支付的有關費用。
2、個人出售已購公有住房，其應納稅所得額為個人出售公有住房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用後的餘額。
3、職工出售以成本價（或標準價）出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照已購公有住房確定應納稅所得額。
經適房
賣方需繳納的稅費：
1.土地出讓金：從11月1日起，我市取消經適房需滿5年才能上市的“門檻”。凡按原經適房購房款的8%補交土地出讓金的，即可上市交易。
2.個人所得稅：轉讓5年以上(含5年)且是家庭唯一生活用房的，免徵個人所得稅;轉讓5年以上(含5年)並非家庭唯一生活用房的，按成交價的2%繳納個人所得稅;轉讓未滿5年的房屋，無論是否是家庭唯一生活用房，都需按成交價的2%繳納個人所得稅。
3.營業稅：轉讓5年以上(含5年)普通住房，免徵營業稅，非普通住房，按照其銷售收入減去購房款後的差額徵收5.65%營業稅;轉讓不足5年的普通住房，按照其銷售收入減去購房款後的差額徵收5.65%營業稅，非普通住房，按成交價全額徵收5.55%的營業稅。
4.交易費：按3元/平方米繳納。
買方需繳納的稅費：
1.契稅：購買面積在90平方米以下的普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，按房屋成交價的1%徵收契稅;購買面積在90平方米以上的普通住房，且該住房屬於家庭唯一住房的，按房屋成交價的1.5%徵收契稅;購買面積在140平方米以上的非普通住房，不論是否屬於家庭唯一住房，均按成交價的3%徵收契稅;對購買普通住房，但家庭還擁有多套住房的購房家庭，同樣按成交價的3%徵收契稅。
2.登記費：80元
3.交易費：按3元/平方米繳交。
售方稅費
稅費名稱 | 收費標準 | 收費單位 |
交易手續費 | 2.5元/平方米×建築面積 | 房屋交易管理機構 |
契約印花稅 | 房屋成交總額×0.05%（免交） | 國家財稅局 |
增值稅 | 普通住宅 5年內：契約價×5% 5年以上：免徵 | 國家財稅局 |
非普通住宅 小於等於5年：契約價×5% 5年以上：契約與原始購入價格差額×5% | ||
個人所得稅 | 普通住宅：購買未滿5年（含5年）的房產或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的1%或差價的20%，滿5年並且是家庭唯一的生活用房則免徵個人所得稅。 | 國家財稅局 |
非普通住宅：購買未滿2年（含2年）的房產或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的2%或差價的20% | ||
土地增值稅 | 免徵 | 國家財稅局 |
非普通住宅 | ||
免徵 | ||
免徵 | ||
買賣契約公證費 （出售方為外籍人士或港澳台同胞或買賣契約需要公證時才須繳納） | 房屋成交總額×2.5‰+250元 | 公證處 |
中介費 | 房屋成交總額x1% | 中介公司 |
買方稅費
稅費名稱 | 稅費標準 | 收費單位 |
契稅 | 普通住宅： 90平米以下（含90平米）首次購房和改善居住條件按房屋成交總額×1% 90平米以上，房屋成交總額×1.5% 非普通住宅：房屋成交總額×3% | 國家財稅局 |
交易手續費 | 2.5元/平方米×建築面積 | 房屋交易管理機構 |
契約印花稅 | 房屋成交總額×0.05%（免交） | 國家財稅局 |
權證印花稅 | 5元/本 | 國家財稅局 |
交易登記費 | 住宅：40元 非住宅：550元 | 房屋交易管理機構 |
配圖費 | 25元 | 房屋交易管理機構 |
查檔費 （求購方有查檔要求時） | 30元 | 房屋交易管理機構 |
買賣契約公證費 （求購方為外籍人士或港澳台同胞或買賣契約需要公證時才須繳納） | 房屋成交總額×2.5‰+250元 | 公證處 |
貸款契約公證費 （求購方為外籍人士或港澳台同胞或買賣契約需要公證且需貸款時才須繳納） | 貸款額×3‰ | 公證處 |
他項權利登記費（抵押登記費）（需貸款時才須繳納） | 商業貸款或組合貸款：200元 純公積金貸款：100元 | 房屋交易管理機構 |
保險費 （需貸款時才須繳納） | 免收 | 貸款銀行指定的保險公司 |
評估費 （需貸款時才須繳納） | 房屋成交總額50萬以內：300元 房屋成交總額50-100萬：500元 房屋成交總額 100萬以上：房屋成交總額×1‰ | 貸款銀行指定的評估公司 |
轉按揭擔保費 （需貸款且須轉按揭時才須繳納) | 貸款額×6‰ | 擔保公司 |
公積金貸款擔保費（需公積金貸款時才須繳納） | 對於首套房或者貸款結清的改善型自住房免交（見2014年11月頒布的新政） | 擔保公司 |
中介費 | 房屋成交總額×1% | 中介公司 |
賣方涉及的稅費 （一）普通住宅： 1、營業稅： 購買未滿5年（含5年）的房產對外出售營業稅為房價的5.65%，滿5年則免徵營業稅。 2、個人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的1%或差價的20%，滿5年並且是家庭唯一的生活用房則免徵個人所得稅。 （二）非普通住宅： 1、營業稅：購買未滿5年（含5年）的房產對外出售營業稅為房價的5.65%， 滿5年則征差價差價的5.65% 2、個人所得稅：購買未滿5年（含5年）的房產或非家庭唯一的生活用房對外出售個人所得稅為房價的2%或差價的20%，滿5年並且是家庭唯一的生活用房則免徵個人所得稅。
（一）普通住宅：
0--90平方米（含90），內環內總價450萬以內，內外環間總價310萬以內，外環外230萬以內契稅：1%（2014年11月新政，第二套房契稅為3%）
0--90平方米（含90），內環內總價330萬以內，內外環間總價200萬以內，外環外160萬以內契稅：1%（2012年2月新政，第二套房契稅為3%）
90—140平方米（含140） 契稅：1.5%，內環內總價330萬以內，內外環間總價200萬以內，，外環外160萬以內！(2010年10月17日新政，第二套房契稅為3%)
（二）非普通住宅：
契稅：3%
註：
普通住宅必須同時滿足以下3個條件：
1、五層以上(含五層)的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；
2、單套建築面積在140平方米以下；
3、坐落在內環線（以中山路環線）以內的總價低於450萬元/套，內環與外環之間的總價低於310萬元/套，外環線以外的總價低於230萬元/套。
關於利潤
計算方法：利潤= 轉讓收入—房屋原值—轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用
納稅人申報的住房成交價格明顯低於市場價格且無正當理由的，徵收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入。對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房契約、發票等有效憑證，經稅務機關審核後，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。
1、房屋原值為：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費.
2、轉讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
3、合理費用是指：納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。
名詞解釋
房地產契稅
房地產契稅是指由於土地使用權出讓、轉讓、房屋買賣、交換或贈與等發生房地產權屬轉移時向產權承受人徵收的一種稅賦。
納稅保證金
個人將擁有合法產權的住房轉讓時，就其應納稅所得，按照個人所得稅稅率計算的，個人所得稅納稅保證金。
誠意金
買方在購房目標明確後，以看中某個區域、某種面積的房子為標準，並有一個適當的價格，為了能更快地找到自己的理想物業，預先在信得過的中介公司交上一定數額的“誠意金”，並簽訂一定期限。
佣金
選擇一家確實可靠的中介公司，這不僅可以起到穿針引線的作用，而且亦可免去買賣雙方親自辦理相關手續的繁瑣事宜，目前上海的佣金是上下家各1%。
印花稅
印花稅指對在經濟活動中或經濟交往中書立的或領受的房地產憑證徵收的一種稅賦。
個人所得稅
個人所得稅指個人將擁有合法產權的房屋轉讓、出租或其他活動並取得收入，就其所得計算徵收的一種稅賦。
土地收益金(土地增值費)
土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建築物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規定比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建築物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規定比例向財政部門繳納的價款。
房地產交易手續費
房地產交易手續費是指由政府、房地產主管部門設立的房地產交易機構為房屋權利人辦理交易過戶等手續所收取的費用。
房屋權屬登記費
房屋權屬登記費即房屋所有權登記費，是指縣級以上地方人民政府行使房產行政管理職能的部門依法對房屋所有權進行登記，並核發房屋所有權證書時，向房屋所有權人收取的登記費，不包括房產測繪機構收取的房產測繪（或勘丈）費用。
營業稅
營業稅指對銷售房地產的單位和個人，就其營業額按率計征的一種稅。
營業稅附加
營業稅附加是指對交納營業稅的單位和個人，就其實繳的營業稅為計稅依據而徵收的城市維護建設稅與教育費附加。
房產稅
房產稅是以房屋為徵稅對象、按照房屋的原值或房產租金向產權所有人徵收的一種稅。
